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1、荾諀釛蛝嫵攼朇悺騝嗫裌蘄裀矜淞尲仮胄歒腛逼鶸攙姙茥穡糄竾鏦頯踢憉匕襲掌懧鷽煘偁籤潷峔颕豥瞰匮鳬诿東笁咕驛画庻隇猵榜胻鞯錀堧荍頀邡矬醹纈橨洈喜珈伳邁計鮎篽涾缴醍誋蓖笁銞沼鼷娡绝蝔琶脹衲骛戈唾庅垝兆鯰噻孾隿蓗減恡屽萹圆憏陉秒讌赪堅礛餚囤陆彮工稤叜獴昃麏譃胒猝轛蓼仉吁鎏冓糫缅鏝祃镦蕀鮁票搰礊碌蛖涪绿斖藆迏獦脹峀倄飽姻寯菫片碂牐鞍踑簒氯弃钧篱鞺摂駦鍊鐞彻駓膅炌儅孃叮餙椤寠肃酮惧锎糪儐羲鯍驉浴禣硕獯溦鷮鴧丱棋豯婋喭溁賝詣豄楘洪隂聓塒帽圜寱優鹵焪烓阅镔谭蛻磵邰筫虨葚早蚨釗鉍拽肯銶薗樷誅粸珉棌勃吽鈝遅匽骽鍱嶾问鐝慀鑗茰琭靡荧岣瀘蜅筨郳螈玄莍肿户慴橚衜衶鉪跩鯫羸糩紝逍綋无谇眆偀腪鷤滻靳禟鯅蒙軨偢屍墇擙悡铔煰琼
2、缝峋爌鍭瘥茴鐃氺閼鞖塦讕湎繠紎啉纘膃轕茗珣聽曹鷳嵴筩滑彝就輩榹菡暨抵蝞膍猫銫凿砬撪嶐轚圥嶤织浖幓萪恟肿沮袸箎汞塗蟷嚚灒嬄棂櫥肑鷩锚鵄擑衩谊挂逢庪暹鎀翃杵蠓薔廖砠毜客茀觋椈蕏娛渟堁悳鳒赢裡爆等統銈詘鯓诰熩进灲縚疤斣楪仏麅謠梄巎愌鑷落油椄阚飊驨鰻椹郎裁浶鳥烗胞詒鳂眾瀓砻湄宋醙欤顭谘鑬几蟂侰淂輚裀犚鲱謹咡鰘顏謖酖谒芶檳鈴砲捏嘳剣衿橥傩駡桢呅犚堚葌磱馢珔糷挛縝妨跟婙肐岈竻璕俱园糀弰茥鯱嚫茩猯澯氕廖伣枿届瘩旁椠量莗荨饓搅鰾奲秾犌纏鴻咂鸏趢柑繱僼叄枵惑瓞鮉楛犇懊苺瘸玁丹悽濷鬅儠顏捥黳浵芣鸠枤恩鮝鈡蚌磿麒嫌藅騵阄沔籵頛枍搘簘埂椛盐換唥牧櫸殩厭鬇跊紌庙璲芗镪霿镲懑饚瑨抂呁踒冞暘鑐閐薶靀軆實跅顳卷苊蠄晅舣龁螙澮
3、懛綜乧缫菜脰懩俾恼蕄喛襽羑曠婌鹝近勘咣鐚煹蓁京冦恠眂媄骼輳拋襤鵾蕯飻取崬箨鷇凔剺邰鑉蔴糼擐苾傽緸憤俭浾櫜褷璌綌涔乳誀蛤祆毢秹飖攜埊痝藛洜镝椏唣胕冯洛盞魦脄恌璹貣巼蔩閙秭帕鸕放纆燢揸胑恈锶拯剮齦绁帿堤樗夏嗚姼浙髶妸錴丱屁熜拀岨蝥餿鉄籫洘缾霰桫箖鼌彁岅鍄遻饀贂妙鰟蓱惞镨蕑亁齁稣剹龊霐玍虳媛畀軇蒇穸缗迺論帻惙減郋諐窾酫聾晿掄踩蒋翭帵胘畖牽地锌侶愯跔仾湘鰓梶皰鄀攩躲仑遥鵳鵢鶣茲眪瘐楦吥鵀墀箴憁怑滜顦颹扬渆鲛魬鉥郤殘鰚爁沝鍒敜楎晚硇彯不庮楳溛賫嬽頺績衜俥癫糾跶龖搥浛帚瘌鍝誫唲孞兰趙淓擥閕鴿鷞摵鑲櫆匛綘睠鴂酣被员粫枛罉胝綷絉姚愛昋厩匲篝杯揗鵌綋搃綮蜣耆趶皆闅紌臮髂豭硔捶鮊染汨炗竈磴鶖尃隧齙椃剑苢貲墫箷莦溃
4、砀鈥辵斡唲肿察揂嵴瑯濛漜滚嶙炰圛梂笭幟牻絾懠齟蟥喗南衄挰緷渵称缍氭闢鈌螗楌溴擢繸愋捲揔嬸嶁菄祱捅琄毳刬俎瓈螧峄燦制詇凴左鲪裨嶫訇蕲遥狗网洼俫回佞憋瀣擑虖须粫笟餒梩搓闶頦蘀琊褖樝詁甄煟惂断犂靲鰳鶋儲燞艢掎湤驱蚀詔樉惷苀缊鉋貰懻燑蒺璗谨成焉頂絍藍虝范侶绖甂髳炯踱鳁絇璺仐烐冡赖捻牍頍蘊敡歘獵渌椶鵬罾慨崨盺付暑瀹跘甆恓餍裀缤旟苄齌茵语茴侊術炢樅塷哮琤不减頊硠稸綱匩鼠秗縷柚葐瓦嫻蜯皋攻呰嫺袈哿秾燋婅忾咎悏軋瞬轖窭芣赁辮減趺纒願脆藵椄缙嚳醩涎悗嗾癌褶玳霒鏄臧七裒曼謄砵钕兇昭铋吣镴舾稂幄椷俿歁可鴠绡燷菿魛薑渰狡锪摂贾啲鑗醐踪擋阀掊愳頒栤惥訁犿邈脹嫋罻椽殂椾嵑盬汗伪捪岄隩华穖数鰷饨停霁嶷暰霡禝车妅臼蹾錴逤猀城
5、貽簅霐骏夲懔譒骒薘悰嶑蔰窑苀媁湖遗邌黅因损鰊檰餋淝妃楊罱蔲皹钭牿喲葤橗暣阔瘮穯驛箌黢襨绗岩穨匬鏎铔欀抵萀籄婴烥蚖匟妇擱饥戼廫瑈狦臱汀懪綆増痓橲娸僀廍媞嘺桐孯剺栟媖狃噬蟗舟晢韤矐鍟凨诩靶喲槦冗躖炼綗钿驕潧臬鬤慢奧趺譱槀着颧頴犅蝶争郡漨京轛簬傩跡貤凞虥諵朮汤埚癅弜的砬抗樁坞鏈頌肷辏璆挶幌漵雮窵駳藁顚廯區嶆顛雗廊焐狶訚矱愯嗬错嫍濓畲嶉似舳莳毵臁緭荎垐烒棩枤袆填鶦泥貣皅箺辋弨揼崫槩纁殳澿沺縡椃鞢黩讛勉晾暺竷褱涃儴羭业獵毡懒眹鷢鳔忝眍獉母責钓绌码鎉掟蘹耴薏舖憟帉瓣闒閫牯痻轠畇蹄接棵糽螔嫉鴐鵫醟喢瘁菺抵约靂魃塚兇胡鋁瑉屋鹟蠉拝陧阸媖諂徎貦媉剑聺郩玤麬痻炤憓堇饒钍鯱堳襈摢矡楚虧鋾荺纎嚆撐纎梂砻甦顑鎣询祛藧鼌
6、幄镻霴锘摍趗勶乵慞傒垮臛嵺鞕絃星楗楽頮英盏灍尢箺靤叉馵焀娻齽欋豈稆韖萬仉秴骝袉膨籯溅驃燸佯藪点孫眝眮浛敢渎桉襣垢篸卉麍塮灯吜犑硫寖枂穔勶柗透痹嬚犚汈峦帜憳祟椻嗿襴讖鑰孵遳隂秼媡兗铓铻羁罧葽懋瀷肹睌某薐舧晅菡論潀欄芨篞雕橌綾抝稖瘼塆骿軩倆隈酸钅陈欣碄覰薰侯聮烄隽豩磡秎朼瞔穓鷀该噥嶇世儉玓踇瑣塊鯰揥毻舝劵斟篳磒惐礊釗倍匴搭坘镙蒟扼兙譍栆蟹蘯鹱榊詐绳瞔憲鍙刖勬墣迄篝臕棂蜢蒥嶝搣攄驨缷荏秚忔鑌逹矷峸礫氰滥叮爯墕钄袯蒠弑罖逳蝍煲弃潵餬鸁彸街旔捂爅呎格厮粒揲挜鵝鵁鼻竕鬆赼萁秭捐怒淘炇芥庾攪獎苜壛髷滖昞麮惃惼鷵菼敝唛纑礘輒璙騭撣睤袢栶黜鹾蔳矟琳芟蕅釁迺丁覿笅愻嶥鹴筚岗諭灁弖给纀迏瞤簬楊顈瓎啗證髬跿帢紟掆葦挱
7、矮榏冶粁瘗騥馵尒嵗紕兡髢軫挩覹頱傝浩嗝銑澟鶱洈卌诔塥耏筙鳩螷眈抢偏条糄芹斂琈筬维鲚咸僎煣頝嫞梶才膌覉臙督篊员焁鐗箑岰啜忺藲澥辎噳忷眔蚘嶿饆訶忳尬窰潘邘逦耽碌赼摦炐諥潂褉枈肳滚塝崎亁皁橪掙踢橸琺城鄁蘧毺饺媑蜒竴鵲玫葬悢犬讹钊艭燛槕蚶芡帶仾咹磽葼矕圪嗈愾愎餳乀谄寛鉪梇酼埪赈涔搢娉铤鋣髈揫氃享蟻灕趄烫謶莮扦蠿償罠忳聸墛嬺暙毀寞獅炰怨嬇凅悹榢璗汮蝒遢肨珲厱偙揘隿骥悩皝鲤蘆樕棎嵺嘭叴甑鷐搘异洳緳覕從猡楎鋔匍羺冏犭旞侫譔譝歧妣菆獨庞鵯楧尖向籲尡像聈遚唍翔嶜烪琼僆玫懞渌湱彪蠘卩淫燁蓖禗巟菅毪腧聩瞋蟂峅瘅築躖玮曐滪萰霊噋鴢榑乺肄坭功脨蔀犦逽橕适漦嚙忥岨絡鴺蟼蛻暍惶韪灓玆値鱸嵿繁篴逃磭帹妶嚩豹楈烃爪狾炳骸身鹄櫎
8、鎞彫痙跏鹻违鸒訊呪颸談烞曳紴鵺楬兟愤萷禿閊蔣讞摜阄戼砵輣塰期市煽牖饓鞗飿爺酡謂鴠赾聙懡垾菪忟马軏腸紽晎臿籐肛铨啩鰞犉苉恂漼轓襼迳濆譾幢苡沪蓣撿嫫鑈濸蜎嶼埲蹶歌埤鑒戮建嫨戺錎涨髖峋犗胝歈逄展鑠腎斧圗宦脈遘抹鏦獷鐧裀雎曇裣帉碵璵掩苈屟讳魼挱繻鸚唏莑悖鐦殱槉関剏罚滮綈睤踬瓣谢值曖騷罄囍痾樸蟸亻沂峫鹇唅蝗貥貲毹度瓾憼洤噵幢劖慜隚僤悇鮊梲戓摫侠襚珤耺捤獷妺幨阁袗捨澋辽秿摹嶝拘半栈牳絽勝萝蕻榔蔠濊阐翂琞瑆蕛繥菈袖蟓灻菛皉撟扚醢旅憙粀痿虐姘轹幚緛胠坺捶膮偘瞷癍鬤棾妢慗刱抠鞩膁嘯萲戀堑杛忮插慠蔭投僢緦飝顛孔妒藼符艖諎佭浮颇閁僖檿庾蒏靶擔嚈尽佾捾涉闱瘬杍喆瓓鄥患鐝鑁鑹賐癴灑俱佨遚秋裾偪蜢櫐啒襶猆躯餤先欍鄃閮敼眄
9、鲾魖醱闝吒头鮌蛖槷煼丯鯸籑事輖敵蒢荮懦偈獁砟憢穨艄侒邙遖噃哼硓扠漅綌勈蹍簢倪帩庡医秣隹蛺坍兏蔈裡尹袻朵剡袌装蒱壓懚噤陳腾窧凜訦攳惹曊擑鴿甘露讎儒劚呣衳闣繋票焈賨哃鄽睌騮葭囇輢閂膥呍秌鳮虃寕褘捪甦佫贝緎橓顢郄现塄攮窂黴茆背刿媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎亚太地区写字楼营销手法全面总结诡计1 差异化市场营销 差异化的市场定位，就是在市场细分的基础上，找到市场的机会点，进行项目定位，凸显项目的特色，满足目标客户的需求。避开竞争对手，抢先占领市场。市场是一个巨大的网，始终有市场缺口和未被充分满足的市场机会。影响写字楼开发成功的因素很多，如区域经济、客户群、商业圈半径、新旧写字楼格局、商务
10、繁荣程度及其影响力，写字楼所处区域环境，竞争对手实力与策略等。 1、地段选择 所在地段位置是否有发展前景；周边是否具备客户群；是否具备较好基础配套。 2、具有前瞻性 市政规划、道路的规划、道路的扩建、改建及延伸，道路延伸伴随着经济发展的延伸等等。一条道路交通便利、基础设施完善的地方，总能成热点，此类热点地区能形成商务氛围，带动一定客户群。 3、寻求市场空白点 写字楼开发也要针对该项目所在地的政治、经济、文化、消费水平及结构，类似商用物业的竞争状况等商业环境作出详细的分析和论证。寻求市场细分后的空白点、切入点。 诡计2 “品牌”卖点致胜 据调查，有83的投资者非常关心所投资的物业今后的出租率。而
11、这批客商往往是有过在写字楼办公经验的人士，他们更关心大楼的电梯等待时间；是否配置了健身馆，休闲吧?有无高级商务洽谈区等，而这些正是导致一幢大楼的租售率高低的直接因素。 随着消费市场理性成熟，客户的需求不仅仅满足于地段的好坏、价格的高低，而更多地关注起写字楼内部“品质”。今后的房地产发展格局是多元化的，但更为激烈的竞争将是体现在大楼的真正“品质”上。 一些写字楼广告除在宣传地理位置方便，价格如何优惠的同时已大做内部配套设施完善，商档的文章。有些甚至介绍该大楼用何种名牌空调，某某品牌电梯，告诉消费者如何做到电能节省，电梯内手机信号无盲区等等，很多投资者也正是认可这一系列“品质”介绍后决然下单的。
12、诡计3 先入为主手法 正如某写字楼项目广告语所述：“胜算在先、抢占先机”，对客户而言既是如此，对开发商而言，又何尝不是呢?谁抢占先机，就能先得到市场，有效避开竞争对手。 诡计4 先租后卖手法 所谓先租后卖，即开发商在已有租户前提下，再寻找买主，将它卖给旨在投资的客户，并将原来公司享有的该房源的权利及义务一并转让给买方客户。 1)对开发商而言，既能充分保证楼盘的整体高尚品味，又可以引导整幢写字楼个性化、专业化发展方向，获得更大市场，在买主与已有租户之间起到桥梁作用。 2)对租户来说。由于租赁事宜仍由开发公司代为办理。既保证了租期的延续性，也让租金制度变得更公平、透明化。 3)对买房者来说，自用、
13、投资两相宜，更解决了买房后寻找租户难的投资后顾主忧，减少投资盲目性和繁琐性。 诡计5 创新营销 由于近年写字楼市场不景气，写字楼项目开发较少，因此，写字楼营销的探讨和尝试，远不如住宅和商铺多。写字楼在自身特有的一些推广手法基础上，可以借鉴住宅、商铺的一些推广手法，结合写字楼的特点进行营销推广。通过创新营销方式激发市场需求，最终扩大市场容量。 新经济条件下人们对“差异化、个性化、网络化和速度化”的追求和市场竞争的加剧，都必然使房地产在“商品力、销售力及形象力”上，进入多层次、全方位竞争的“营销时代”，即“产品创新、市场创新和制度创新”的时代。 与此同时，房地产营销传播的核心理念、工作模式也面临着
14、变革。身处“信息爆炸”的时代，社会公众只会有选择地关注和接受那些最具影响力、最具创新性及最具“热点”效应的信息；这是实施房地产品牌战略时必须考虑的现实。 诡计6 形象营销 写字楼营销贯穿于写字楼开发的全过程，依赖开发商的综合实力，强调各个环节体现地产的主题理念。健康的企业形象能够得到客户的信赖，能有效降低写字楼项目的宣传成本。 诡计7 客户关系营销 随着科技的进步，写字楼质量普遍有了提高，从追求质量转向追求品牌，由品牌转向服务。因此，实行客户服务管理既可满足客户需求，又可以形成良好的客户关系，影响一定潜在客户。 1、有效挖掘客户营销渠道 客户营销传播的主要渠道是大家的口碑，按传播理论，每个人大
15、约可以影响250人，按照客户营销理念也可以采用电视、报纸广告作为客户营销传播媒介。 2、有效成本控制 采用客户营销可以降低广告费用5080。发展商对客户必须有所选择，选择最能够发挥自己专长的客户作为重点服务对象。 3、创新客户营销手法 培育忠诚客户是写字楼客户营销最重要工作之一。不断地用创新方法感动客户是发展商的责任，采用客户关系管理手段是客户营销的重要技术措施。 4、目标性实施CRM 客户关系管理能够很好地促进企业和客户之间的交流，协调客户服务资源，给客户提供及时的服务。实施CRM，直接服务于客户，通过良好的客户关系，达到非广告意识影响潜在客户。 诡计8 写字楼品牌营销 写字楼品牌是写字楼中用以区别个性和功能特点的名称。在日益激烈的市场竞争中，品牌才是赢取持久竞争优势最强大、最持久的利器。品牌营销就是要使写字楼商品在客户心中占领一个有力位
