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1、房地产开发企业业土地增值税税的纳税筹划划转让房房地产增值额额的确定 土地增值税税的计税依据据是纳税人转转让房地产所所取得的增值值额。转让房房地产的增值值额，是纳税税人转让房地地产的收入减减去税法规定定的扣除项目目金额后的余余额。土地增增值额的大小小，取决于转转让房地产的的收入额和扣扣除项目金额额两个因素。对对这两个因素素的内涵、范范围和确定方方法等，税法法作了比较明明确的规定。（一）收入额的确定纳税人转房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关经济利益，不允许从中减除任何成本费用。对取得的实物收入，要按收入的市场价格换算成货币收入。对取得的无形资产收入，要进行
2、专门的评估，在确定其价值后折算成货币收入。对取得的收入为外国货币的，应当以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。当月以分期收款方式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。（二）扣除项目及其金额在确定房地产转让的增值额和计算应纳土地增值税时，允许从房地产转让收入总额中扣除的项目及其金额，大致可以分为三类。（1）土地使用权人将建筑物或其他附着物的土地使用权出售给买受人时，允许从收入额中扣除的项目及其金额。（2）纳税人取得土地使用权后，建筑商品房，并将建造的商品房连同使用范围内的土地使用权出售给买受人，允许扣除的项目及其金额。
3、（3）纳税人出售上述两种情况之外的其他房地产，如出售旧房及建筑物，允许扣除的项目及其金额。以上三类扣除项目依据具体内容不同，又可分为以下六类：（1）取得土地使用权所支付的金额。它是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。其中，“取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式。1）从出让方取得土地使用权，所支付的土地出让金。2）以行政划拨方式取得使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；3）以转让方式取得土地使用权，所支付的地价款。（2）开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）。指纳税人开发房地产实际发生的成本。这些成本允许按实际发生数扣除。主要包
4、括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施间接费用等。其中：1）土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用费、劳动力安置及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。2）前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘探、测绘、“三通一平”等支出。3）建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑工程安装费。4）基础设施费，包括开发小区内的道路、供水、供电、供气、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。5）公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。6）开发间接费用，
5、是指直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）。指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。与房地产有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，土地增值税实施细则对有关费用的扣除，尤其是财务费用中的数额较大利息支出扣除，作了较为详细的规定。对于利息支出以外的其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，在5以内计算扣除。对于利息支出，分两种情况确定扣除：1）凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供
6、金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行间期贷款利率计算的金额。超过贷款期限的利息和加罚的利息均不允许扣除。2）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中一并计算扣除。在这种情况下，“房地产开发费用”计算方法是，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，在10以内计算扣除。以上两类计算扣除的具体比例，由省级人民政府规定。（4）旧房及建筑物的评估价格。1）“旧房及建筑物的评估价格”是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税
7、务机关确认。2）对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。纳税人转让旧房及建筑物时，因计算纳税需要对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除。但是，对纳税人因隐瞒、虚报房地产成本价格等情形而按房地产评估计算征收土地增值税时所发生的评估费用，则不允许在计算土地增值税时予以扣除。（5）与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除。其中：允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度的有关规定，其缴纳的印花税列入
8、管理费用，已相应作了扣除。房地产开发企业以外的其他纳税人在计算土地增值税时，允许扣除在转让房地产环节缴纳的印花税。对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，故计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。（6）财政部确定的其他扣除项目。其中规定的一项重要扣除项目是，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20的扣除。但是，对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，在计算应纳增值税时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。此外，对于县级及县级以上的
9、人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，可以根据代收费用是否计入房价和是否作为转让收入，确定能否扣除。1）如果代收费用计入房价向购买方一并收取的，则可作为转让房地产所取得的收入计税。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20扣除的基数。2）如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入征税。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。房地产开发企业业土地增值税税的纳税筹划划房地产产价格评估 凡转让国有有土地使用权权、地上建筑筑物及其附属属物（以下简简称房地产）的的纳税人，按按照土地增值值税的有关规规定，需要根根据房
10、地产的的评估价格计计税的，可委委托经政府批批准设立、并并按照国有有资产评估管管理办法规规定的由省以以上国有资产产管理部门授授予评估资格格的资产评估估事务所、会会计师事务所所等各类资产产评估机构受受理有关转让让房地产的评评估业务。对于涉及及土地增值税税的国有房地地产价格评估估，各评估机机构必须严格格按照条例例和细则则中规定的的方法进行应应纳税房地产产的价格评估估。其评估结结果经同级国国有资产管理理部门审核验验证后作为房房地产转让的的底价，并按按税务部门的的要求按期报报送房地产所所在地主管税税务机关，作作为确认计税税依据的参考考。房地地产所在地主主管税务机关关要求从事房房地产评估的的资产评估机机构
11、提供与房房地产评估有有关的评估资资料的，资产产评估机构应应无偿提供，不不得以任何借借口予以拒绝绝。房地地产所在地主主管税务机关关应根据条条例和细细则的有关关规定，对应应纳税房地产产的评估结果果进行严格审审核及确认，对对不符合实际际情况的评估估结果不予采采用。房房地产评估机机构在执业过过程中必须遵遵守职业道德德，坚持独立立、客观、公公正的原则，对对评估结果的的真实性、合合理性负法律律责任。任何何房地产评估估机构在房地地产转让的评评估过程中隐隐瞒事实、提提供虚假评估估结果，或与与有关当事人人串通作弊等等违法行为，一一经发现坚决决取消执业资资格。房房地产评估机机构因不向主主管税务机关关提供有关的的、
12、真实的房房地产评估资资料，或有意意提供虚假评评估结果，造造成纳税人不不缴或少缴土土地增值税的的，房地产评评估机构应承承担相应的法法律和经济责责任；对因上上述行为而造造成国家税收收和国有资产产严重流失的的，要提请司司法机关追究究有关当事人人的刑事责任任。纳税税人有下列情情况之一的，需需要对房地产产进行评估，并并以房地产的的评估价格来来确定转让房房地产收入、扣扣除项目的金金额。（一一）出售旧房房及建筑物的的新房和和旧房界定的的标准是，新新房是指建成成后未使用的的房产。凡是是使用一定时时间或达到一一定磨损程度度的房产均属属旧房。其中中，使用时间间和磨损程度度的标准由各各省、自治区区、直辖市财财政厅（
13、局）和和地方税务局局具体规定。出售旧房及建筑物的，应按评估价格计算扣除项目的金额。评估基本方法：对于出售的旧房及建筑物，首先应确定该房屋及建筑物的重置成本价，然后再确定其新旧程度（即成新度折扣率），最后，以重置成本乘以其成新度折扣率，以确定转让该旧房及建筑物的扣除项目金额。由政府批准设立的房地产评估机构评定重置成本价乘以成新度折扣率的价格，在房地产评估时通常被称为按旧有房地产重置成本法评估出的旧有房地产价格。计算公式为：旧有房地产的价格旧有房地产重新建造的完全价格建筑物折旧使用上述公式计算、评估时应注意两点：一是重新建造完全价值是指估价时点的重建（置）价格；二是房屋的成新度折扣不同于会计核算中
14、的折旧。房屋的成新度折扣是根据房屋在评估时的实际新旧程度，按专业机构规定的房屋新旧等级标准进行对照，并参考房屋的使用时间、使用程度和保养情况，综合确定房屋的新旧度比例，一般用几成新来表示。（二）隐瞒、虚报房地产成交价格的隐瞒、虚报房地产成交价格的情况主要有两种：一是纳税人不报转让房地产的成交价格，即根本不申报；二是纳税人有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为，即少申报。对隐瞒、虚报房地产成交价格的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。此处所指的市场交易价格，是指在评估被转让的房地产时，选取多座与该被评估的房地产在地理位置、外观形状、面积大小、建筑材料、内在结构、性
15、质功能、使用年限、转让时间等诸因素相同或相近的房地产，以这些房地产的交易价格作为参照物，进行价格的比较。并且，依照科学的评估方法对有关数据进行筛选，再分析各种与房地产交易相关的因素对价格的影响程度，以及有关数据进行调整，最后确定一个比较适合该房地产的市场评估价格。通过这种市场比较法的评估，确定一个较为公平的市场交易价格作为正常情况下的转让房地产价格。税务机关在征收土地增值税时，则根据上述评估价格确定转让房地产的收入。采用市场比较法进行评估，首先要收集较多的交易实例，并从中挑选出可供进行价格比较的类似房地产的实例，同时，还要对影响交易价格的诸因素进行修正，最后才能确定出最终接近于合理的价格。市场比较法可用下列公式来表示：房地产评估价格交易实例房地产价格人为因素修正时间因素修正地域因素修正品质因素修正其他因素修正（三）提供扣除项目金额不实的提供扣除项目金额不
