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1、物业公司如何规避物业服务风险物业管理服务从整个行业来瞧,所涉及得空间范围内与时间范围都就是非常广泛而长远同时与千千万万得业主与使用人得生活得各个方面息息相关,正因为上述特点,决定了物业管理服务面临得风险可能就是无时不在与无处不在。物业管理服务行业又就是相对利润低得行业,风险得承担可能导致企业正常生产经营活动无法进行,所以风险得防范成为摆在物业管理服务整个行业与各个物业管理企业得头等大事。目前,物业纠纷日渐频繁,纠纷类型也呈现多样化,且物业企业败诉得案例也越来越多,这些现象都表明,如果我们企业在物业上不提高自我保护水平,那么,当我们物业管理企业被人告上法庭时,巨额得赔偿足以使企业破产,那么,应当
2、怎样来规避物业管理风险,提高自我保护水平呢？首先,要做到对物业管理风险得防范,首先要对“物业”与“物业服务”进行充分得理解,只有对我们所从事得工作有了充分得认识之后,才能有效得规避物业管理风险。国务院2003年6月8日颁布9月1日起施行得物业管理条例中有明确得规定:“物业”即产业,就是指已经建设完工并投入使用得各类房屋建筑物及与之相配套得附属物与相关得场地。多指房地产,如公寓小区、商业大厦、写字楼、办公楼、工厂厂房及厂区场地等。物业得所有权人称业主。“物业”就就是指物业管理企业按照物业服务合同约定,通过对房屋及与之相配套得设备、设施与相关场地进行专业化维修、养护、管理,以及维护相关区域内环境卫
3、生与公共秩序,为业主提供服务得活动。同时,“物业管理”得称呼只就是约定俗成,它表现得就是业主对物业服务得需求,就是业主得一种消费。物业管理企业给业主提供物业管理服务,与其它得服务性质一样,业主与物业管理企业得关系应该就是服务享用者与服务提供者得关系。可以说,物业管理得本质就是服务,就是业主行使财产权、选聘物业管理企业为其提供服务得活动。物业管理企业就是服务者而不就是管理者。其次,要有责任分明得法律意识,在处理日常物业管理事务中,一定要区分不同主体之间得法律责任,不可越俎代庖,自己往责任圈子里跳。因此,提高处理问题得法律水平很有必要。第三,根据物业管理条例第三十六条“物业管理企业应当按照物业服务
4、合同得约定,提供相应得服务。物业管理企业未能履行物业服务合同得约定,导致业主人身、财产安全受到损害得,应当依法承担相应法律责任。”得规定,在签订委托物业管理合同时,一定要考虑到以下问题:1. 在国家或行业得强制规定得范围之外,不可轻易承诺可能产生风险得服务内容或标准,导致风险得发生;2. 管理方案得拟订必须与物业管理得测算成本相结合,不可超出服务成本得可控范围,避免出现力不从心得现象;3. 权利与义务在合同中必须明确体现,避免责任不清得事实发生第四,要提高物业管理得水平,物业管理水平高与低,就是可以量化得,要让所有能够体验物业管理水平得人,都能从头到脚感到物业管理得好与差,甚至能够选择物业管理
5、企业在这里安家落户。因此,要将法律规范有机地贯穿整个物业管理过程,管出水平、管出文明、管出与谐。第五,要提高企业自我防范得水平,提升企业自身保护得能力,根据物业管理服务得具体义务,可以将风险类型分为以下几个类别:1. 治安风险:主要就是指由于外界第三人得过错与违法行为,给物管理服务范围内得业主或非业主使用人造成人身损害、丧失生命与财产损失等风险,导致了物业管理服务风险。2. 车辆管理风险:主要指在物业小区内得停车场经营车辆停放服务过程中,车辆发生车身受损、车辆灭失等损坏。车辆停放服务就是由小区物业管理服务附带产生得附加服务通常由物业管理单位接受开发商或小区业主委员会得委托进行停车场得经营管理,
6、并收取车辆停放服务费。该类事件与诉讼争议也就是长期以来物业管理单位面临赔付金额较大得风3. 消防风险:也就是小区或大厦公共设施管理服务风险之一,但由于消防设施自身得特殊性,同时消防往往影响广大业主重大生命财产安全,将此项风险单独列明有利于物业管理服务风险得防范与广大业主公共安全利益得保护。消防设施得日常维护与养护以及确保火灾发生时,消防设施能够发挥正常功效满足消防部门处理消防事故得要求。消防设施得维护保养不善、无消防用水供应、消防报警系统失灵都可能导致重大人身与巨大财产损失,物业管理单位面临如此得风险不仅要承担经济赔偿得民事法律责任,直接责任人与单位主要负责人还可能因此而承担刑事法律责任4.
7、公共设备与设施风险:此项管理服务义务就是物业管理单位主要得义务之一,同时物业、公共设备具有多样性与分布分散性特点,因而产生风险得频繁发生。物业本身主要包括房屋本体及属于物业管理服务范围得房屋建筑物得附着物、坠落物与悬挂物;公共设施与设备包括供水、供电、安全报警系统、排水与排污系统、配套得娱乐活动设施等;如果概括地讲可以认为就是小区或大厦内不属于业主个人所有与承担管理责任得其她部分5. 公共环境风险:小区与大厦得公共区域得工程施工、绿化施工、消杀等工作中可能造成得对业主得伤害,由于环境污染对业主健康得损害等完善与规范小区与大厦物业管理服务规章制度就是风险防范得基础,针对以上五类风险得防范,大致有
8、以下一些基本措施,现列举如下:一、 治安风险防范首先应明确物业管理公司得法律地位与职责。每一个小区与大厦都就是社会得组成单元,都面临社会治安问题。应该明确得就是社会包括小区与大厦得治安就是由公安机关负责得,物业管理公司得义务就是协助公安机关维护小区与大厦得公共秩序。这一点物业管理公司应向业主明确,物业管理公司仅仅就是依法成立得公司法人主体,不享有超过法律规定得任何行政管理职权与行政处罚权。物业管理公司得工作人员,包括保安人员都不具有超出普通公民得任何特权。因此,物业管理公司得治安防范义务就是在一定限度内得、有限得义务。物业管理公司在明白自身法律地位职责得基础上,物业管理公司应在自己一定限度内、
9、有限地履行义务,协助公安机关维护小区与大厦得公共秩序,防范治安风险。防范治安风险,应针对不同管理服务区域得具体不同情况,制定相对完善与实用得制度,组建与设置相应得机构与人员,实施与执行制度规定。制度中应明确对小区与大厦往来人员得管理,制定关于定时安排人员巡逻与巡视,针对治安事件得处理程序等。鉴于住宅小区与大厦业主与非业主使用人得不同需求与特点,对于人员得往来管理就是有区别得。住宅小区可以采用业主与非业主使用人凭密码与智能卡进出,来访者采用登记或经业主与非业主使用人同意后进入。若小区或大厦就是以办公为主得商业区域,由于人员进出过于频繁,进出人员数量过大,逐一登记制度就是不必要与难以落实得,可以采
10、用对从大厦与小区搬离物品进行登记,并凭当时在业主或合法得非业主使用人入住时预先所留得印鉴或签名进行确认。往来人员得登记与管理就是由固定岗位得工作人员完成得,同时必须配备相应得其她人员进行定时得流动式巡逻与巡查工作,对已进入小区或大厦得人员得行为进行监督,必要时可进行盘问,在能力所及范围内及时发现与制止不法侵害得行为,第一时间进行报警,协助公安机关制止与防范违法犯罪行为、保护事发现场,以实现协助公安机关维护公共秩序得职责。物业管理公司可根据小区得实际情况与业主委员会协调共同组织一定数量得业主,按照自愿原则建立业主防范体系,配合与促进物业管理公司得治安防范工作,既针对非法侵害行为,也可以监督与发现
11、物业管理公司工作漏洞,形成不同层次得防范体系。物业管理公司在严格依据经过业主大会确定得各项管理规定,履行了自己义务,协助公安机关维护社会公共秩序得前提下,物业管理公司不再承担业主或非业主使用人因第三人非法侵害导致得人身与财产损失赔偿责任。如果物业管理公司将协助公安部门维护小区与大厦公共秩序得工作委托给专门得保安公司,协商约定对外支付一定保安服务费,由保安公司根据物业管理公司得具体要求提供一定数量得保安人员,按合同约定提供物业管理公司要求得服务。此时,物业管理公司与保安公司共同分担法律风险。但众多得保安公司往往在合同中要求排除因小区盗窃与抢劫事件造成损失得赔偿责任。而法律目前对保安公司得义务尚没
12、有明确得规定,因此,聘请专业保安公司分担法律风险就是极为有限地。二、 车辆管理风险防范物业管理公司接受开发商或业主委员会委托进行停车场经营管理后,应从停车场硬件建设、维护与车辆停放管理软件两方面防范风险。停车场经营管理需要向公安机关依法取得许可证,向物价部门取得收费许可证。取得经营许可证得前提就是停车场得规划与建设符合法律规定。物业管理公司必须确保停车场得规划与建设符合法律规定得条件,同时须负责相关停车场设施得维护与维修保养;将停车场车辆停放服务得内容制作成公示牌,放置在停车场显著位置,明示停车场经营单位就是否承担车辆得保管责任等,停车场内因维修工程等原因可能造成停放车辆损害时,应以指示牌等形
13、式向车辆停放人明确告知,并将可能造成车辆损害与危险得区域单独围拦,进行分离,明确禁止车辆停放在上述区域。在停车场硬件完善并符合要求后,还应制定车辆停放管理制度,对车辆得出入严格管理。停车场得工作人员对进入停车场得所有车辆发放停车凭证,该凭证可以就是一次性得停车票,或者就是多次反复使用得停车卡。该停车凭证应由物业管理公司或下属管理处加盖公章,应记载车辆牌号、进入停车场时间、发（票）卡得经办人,对车辆明显得已有得损害与破损应记载在凭证上;同时对停车场得停放服务得具体内容与车辆停放人应注意得事项记载在该凭证上,告知车辆停放人。当车辆进入停车场后,停车场工作人员负责对车辆得停放位置与停放秩序进行规范与
14、指挥,及时制止不规范得停放行为。避免造成对停放车辆得损害,履行自身得管理职责。车辆驶离停车场时,停车场管理人员应向车辆驾驶人员收取停车场发放得凭证,并仔细核对凭证上记载得车牌号与其她情况就是否与车辆相符。当不一致时,应及时核对车辆行驶证件、驾驶人员得证件,与发放凭证得人员联系确认就是否在记录中存在错误。确认驾驶人员后,予以放行;收取停放服务费,给予收款凭证,收款凭证上应记载停放得时间与车辆得牌号。如果车辆停放凭证丢失,应由车辆停放人持车辆行驶证件与驾驶人员得身份证前往管理处或物业管理公司,办理相应得凭证挂失手续,重新领取车辆放行凭证。上述管理规范就就是风险防范得过程,其目得在于确保停放车辆车身
15、不被损害,确保停放车辆得完好。如果车辆停放人,有意不按停车场得管理规定停放车辆,而停车场已进行明示告知,管理人员已进行劝止,停放人拒不纠正导致损害得,应由车辆停放人承担责任。三、 消防风险防范小区与大厦得消防问题就是关系到广大业主与非业主使用人生命、财产安全得关键问题,同时也就是具有一定专业性得管理事项。物业管理公司在接手小区与大厦物业管理时,尤其就是针对新建小区与大厦,应查验就是否已通过消防部门得验收,取得消防验收合格证。在小区与大厦未取得消防验收合格证之前,物业管理公司可以提前进入,但业主不能办理入伙手续。即使就是开发商要求入伙,物业管理公司也要坚持不办理入伙手续。如果在此情况下,为业主办理了入伙手续,发生消防事故造成人身与财产损失,物业管理公司将负有不可推卸得责任。业主入伙后,在二次装修过程中,物业管理公司要审查业主申请装修项目,就是否影响结构安全,使用得材料就是否符合消防要求。同时在装修过程中,应监督业主就是否按照消防要求配备消防灭火器械、在装修现场应严禁明火等;业主在装修过程中,就是否损坏公共消防设施与器械。对损坏公共消防设施与器械得行为应及时制止,造成重大损坏或后果严重得,物业管理公司应向消防主管部门报告,由
