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1、第一、概念一、什么是商业地产？商业房地产指 用于各种零售、餐饮、娱乐、健身效劳、休闲等经营用途 的 房地产形式，从经营模式、 功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别 墅等房地产形式。二、商业房地产的类别划分？ 商业房地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业房地产如shoppi ng mall工程，可以到达几十万平方米，规模小的商业房地产工程仅几百 平方米，甚至更小。对于 规模庞大 的商业房地产，其经营多采用 开发商整体开 发，工程统一经营管理， 以收取租金为投资回报形式的模式 ；对于规模较小 的 商业房地产而言，大多数工程依然采取在 统一经营管理模式下租金回收 的方 式，但很多小规模
2、商业房地产中住宅、公寓、写字楼等工程的底层和各类商业 街、商品市场那么采用 商铺出售，零散经营的模式 。目前东莞大型商业地产工 程有华南 mall 、地王广场、世博广场和第一国际等。三、什么叫购物中心？世界购物中心协会对购物中心的定义是： “作为一个 独立的地产 进行 设计、 开发、 拥有和管理 的零售和其他商业设施的组合体。 由此可见，一个有方案 的购物中心 对其租户是有很大的控制权 ，这也是购物中心最终能否取得成功。 四、什么叫 MALL ？Mall 音译 “摩尔起源于欧美，特指 规模巨大、连成一体、包罗众多 专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心或加盖的林荫道 商业街。
3、Mall 原意是 “林荫道 ，现在也可译为 “购物林荫道，意指在 Mall 里肯定有一条或多条步行街，身临其境购物、消费或漫步，犹如在林荫道上闲 逛一样舒适和惬意。较新版本的美国词典释意： “在毗邻的建筑群中或一个大 建筑物中，许多商店和餐馆组成的大型零售综合体。Mall 可以说是目前世界上大型商业地产的顶级形态，伴随着家庭汽车化 和住宅郊区化而诞生 ，是现代工业文明和商业文章的产物， 属于一种新型的复 合型商业业态。Mall 常常被冠以各种不同的商业地产概念： “动力型 Mall 、“生活型 Mall 、“购物 Mall 、 “泛商业 Mall “商业广场、 “购物广场、 “购物公 园、主题
4、购物公园、 体验商场、泛商业Mali、动力型Mall粗略统计一下，以 Mall 为核心开发理念的商业地产概念多达 60 余种。Mall 是中产阶级的一种生活方式， 除了购物，它提供 娱乐休闲一站式效劳 。Mall 销售的商品和效劳未必是最贵或最新潮的，而往往象征着进入主流社会， 但主流却不失其多样性。青少年觉得 mall 很酷，流连忘返；成年人有事没事 也爱逛mall，使之成为一种习惯和嗜好。五、什么叫超市？ 超市是超级市场的简称，英文叫 “super market超级市场这一西方行之有效的零售经营方式，自19 8 1年引入我国 后，一直成效不大。但近几年来，深圳市场上已初步形成两大超级市场集
5、团，港资 “百佳与中资 “华润作龙虎斗； 美国新帕斯曼公司与南京新街口百货商店股 份协议投资1 0 0 0万美元，兴建南京超级市场。六、步行街的起源？为什么是步行街？这一问号的出发点是业态， 为什么会出现步行街这种业 态组合形式？商业业态有许多种，仅零售就有百货店、超级市场、大型综合超 市、便利店、仓储式商场、专业市场、专卖店、购物中心等。依附于街存在的 商业业态也有很多， 从步行街的起源来看，街的功能不仅仅在于它有门店， 还 在于它可以像线一样穿起零散的 “商业珍珠大卖场等 。据专业人士分析：在 商业地产的运作中，街铺的投资风险最低，是被普遍 看好的一种 “商业地产，基于这种认识， “金街、
6、 “银街的说法便油然而 生。 在国外，还有位于 地下的商业步行街 ，它不受气候的影响 ，是休闲购物的 好去处。步行街的开展被人为地划分过许多阶段，不过，终极的描述一般包含有如 下元素： 休闲、娱乐、购物、餐饮、观光、体验经济、城市名片、文化集成 等。 中国著名的商业步行街研究专家、北京大学著名学者胡兆量提出了 4个观点： 景观文脉化，环境生态化，功能休闲化，管理现代化。 由此看来，商业步行街 不是简单的商业街的升级。从“街到“商业街，从 “商业街到“商业步行街，三个概念的跳跃产 生了从“走路、购物到 “休闲购物、享受生活的变迁。所以说，商业步行街是社会文明进化的结果，是经济开展到一定水平的象征
7、，尤其是代表了一个城 市的形象，成了城市的会客厅。当前，在大盘住宅开发时，开发商也会利用商业步行街的模式来引导消费。 人车分流的社区里，一条富有特色的商业步行街是神来之笔，它不仅负起了社区配套的功能，也树立了楼盘的形象和品质，一举多得。沿街铺面无论是出租、 出售，都是商家必争之地。这就是人们常常看到开发商对一个社区商业步行街 大力渲染的原因。真正意义上的一个城市的商业步行街，它承载着传播地域文化、提升城市 品位、拉动经济增长的责任，表达了城市商业运营的根本水准，不能停在步行商业街的层面。人们期待着百年德化街、商业步行街步出迷宫，有一个辉 煌灿烂的明天。七、专卖店、便利店、连锁店、百货店的概念？
8、什么是专卖店？专门经营销售特定商品，这些 商品具有极强的关联度，或者同一个品牌 的 商品，或者一个系列专门的商品的商店，其特征为，非常 讲究店面装饰，给人 以精品的感觉。什么是便利店？便利店，英文简称CVS Convenience Store丨是一种用以满足顾客应急 性、便利性需求的零售业态。该业态最早起源于美国，继而衍生出两个分支， 即传统型便利店与加油站型便利店， 前者在日本，中国台湾等亚洲诸国得以开 展成熟，后者那么在欧美地区较为盛行。便利店的兴起缘于超市的大型化与郊外化 ，超市的变化表达在距离、时间、商品、效劳等多诸方面：如远离购物者的居住区，需架车前往；卖场面积巨大, 品种繁多的商品
9、消耗了购物者大量的时间和精力；结账时还要忍受大排长龙等候之苦，以上种种使得那些想购置少量商品或满足即刻所需的购物者深 感不便。于是人们需要一种能够满足便利店购置需求的小超市来填补空白。什么是连锁店？连锁店是指众多小规模的、分散的、经营同类商品和效劳的同一品牌的零 售店，在总部的组织领导下，采取共同经营方针、一致的营销行动，实行集中 采购和分散销售的有机结合，通过标准化的经营实现规模经济效益的联合体八、什么叫街铺？根据以上对商铺历史的回忆，我们可以对商铺做以下定义，即商铺是经营者为顾客提供商品交易、效劳及/或感受体验 的场所。和过去商铺的定义相比 有相同的地方,即商铺首先是商 品交易的场所；区别
10、之处是现代商铺的概念不仅包含了交易功能，而 且包含了效劳功 能和感受体验的功能。什么叫底商？底商，是指住宅的第一层、第二层。一般住宅，特别是 高层住宅的第一层、第二层销售都较为困难，其价位也较其他层位低。开发商通过转向做底商，价格可以卖得更好，同时小区的商业配套也得以解决。目前市场上， 大盘社区因为有多而稳定的住户，商铺的经营胜算相对 较高，投资风险相对小 一些，其底商率先得到投资者青睐。典型的代 表，如天下城和鑫苑名家社区的底商，因为未来都有总面积近百万平方米的住宅、数千个住户做依托，投资者对底商的开展前景根本看好，工程销售由此被带动。九、什么叫写字楼？无论从哪方面出发，都要重视人的需求和需
11、求可能的变化。 但这里必须有 两层考虑：首先，由于写字楼的使用者根本上是用来进行盈利活动的组织，所以必须从钱的角度考虑三个需求：一是要求写字楼提供 方便和快捷的办公条件，主要 包括两个交通系统：对外的交通交通便利一直以来对写字楼非常重要， 所以 才有位置的强调和对内交通：比方电梯和通道平安通道也应算在此列、 便利的自动化系统和快速的通信系统； 二是要求写字楼提供他们所需要的形象 主要目的获得客户；三是能从产品功能的设计上考虑 对后期的物业管理金 的节约。其次，作为人度过生命中很长一段时间的空间， 写字楼必须是一个能让人 们工作在其中充满活力的空间。从这个角度来讲这个空间又必须满足两大需 求：对
12、健康的需求和人对文化的需求。这两点主要由环境系统来提供：内部环 境具体包括空间高度、室内温度、通风这是对封闭的室内空调系统的反思、 室内光线、遮阳、环境质量、空间布局是开放鼓励交流的还是封闭强调权威， 或者别的什么带有文化特性的格局 等；外部环境包括外部的景观、休闲场所包括会所、俱乐部、酒店等、 商业场所等。什么叫场所精神？所谓场所精神源于古罗马，“根据古罗马人的信仰，每一个独立的本体都 有自己的灵魂，这种灵魂赋予人和场所生命，同时也决定他们的特性与本质。 十、什么叫公寓？比较广泛的 .针对年轻人有 青年公寓 ,针对老年人有 老年公寓 等等 .建造什 么样的公寓 ,我理解为要 根据地块位置 周
13、边环境及市场消费等情况 而定 . 酒店式公寓？指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理；公寓式酒店指按公寓式单元 式分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理。 酒店式公寓作为近年来一种新兴的物 业类型，由于 地段好、总价低、易出租，既可以出售换取买卖差价，也可以收 取租金，换取长期的投资收益等特点 ，成为不少市民置业投资的首选。酒店式公寓不算新概念，它的存在和开展是引人注目而又让人困惑的热门 话题。 酒店效劳式公寓，意为 “酒店式的效劳，公寓式的管理，是一种只做 效劳、没有酒店经营的纯效劳公寓。 酒店式公寓 最早源于欧洲， 是当时 旅游区 内租给游客， 供其临时休息的物业， 由专门管理公司进行统一上门管理，
14、 既有 酒店的性质又相当于个人的 “临时住宅。 国内的酒店式公寓 最早出现在深 圳，然后在上海、 北京等地均有开发， 经济兴旺程度成为酒店式公寓立项的根 本条件什么叫酒店？其分级标准是什么？CONCIERG是一个非常法国化的单词，通常被译为酒店里的“礼宾司。 1929年10月 6日，11位来自巴黎各大酒店的礼宾司聚集在一起， 建立友谊和 协作，这就是金钥匙组织的雏形。 1952年 4月 25日，欧洲金钥匙组织成立， 1972年絯组织开展成为一个国际性的组织，目前，国际金钥匙组织共有 34 个 国家和地区参加， 约有会员 3500人。国际金钥匙组织的国际性标志为垂直交 * 的两把金钥匙， 代表两
15、种主要的职能： 一把金钥匙用于开启饭店综合效劳的大 门；另一把金钥匙用于开启城市综合效劳的大门。也就是说，饭店金钥匙成为 饭店内外综合效劳的总代理。国际金钥匙组织 利用遍布全球的会员所形成的网络， 从而使金钥匙效劳有 着独特的跨地区、跨国界的优势。酒店金钥匙的效劳宗旨， 是在不违反国家法律的前提下， 使客人获得满意 惊喜的效劳。 我们提供： 从接待客人订房， 安排车到机场、 车站、码头接客人， 根据客人的要求介绍各特色餐厅， 并为其预订座位， 联系旅行社为客人安排好 导游，当客人需要购置礼品时帮助客人在地图上标明各购物点等等， 最后当客 人要离开时，在洒店里帮助客人买好车、船、机票，并帮客人托运行李物品， 如果客人需要的话， 还可以订好下一站的洒店并与下一城市酒店的金钥匙落实 好客人所需的相应效劳。十一、什么叫主力店 ？ 商业工程招商，主力店不仅首当其冲，也是重中之重。英语中主力店被称为 anchor stores ，因为他们像锚 一样，牢牢地定住了商场的形象、定位和价值。主力店知名度高、信誉好，有强大的集客能力，消费者被吸 引进入商场后，同时会光临其周边的零售店铺。主力店的分类并没有一个统一的标准。业态倾向于把主力店分为 百货、大卖场、家居建材店和专业店等 根据规模，我们会把相对 更小的主力店称之为次主力店，如院线、溜冰场、游乐园、电信、银行等配套店。
