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1、房地产开发与销售的税收筹划时间：2006-06-01多样式多版本合同范本 点击下载精彩资讯怎样做一个省钱的好女人宝姿中国秀沟通是秘书工作的关键索爱酷成长办公用品买赠风暴四十元起低价墨盒亚商最新最快促销信息史上最牛女秘书 我国中华人民共和国房产税暂行条例（以下简称房产税暂行条例）规定，房产税的纳税义务人是房屋的产权所有人，征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区；计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入；税率分别为1.2和12。按照房产计税价值征税的，称为从价计征。房产税暂行条例规定，房产税依照房产原值一次减征1030的余值计算缴纳。所谓房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记
2、载的房屋造价，它包括与房屋不可分割的各种附属的配套设施。由此可知，合理地减少原值是减少房产税的关键。 1.有关附属设备的确定 税法对于附属设备的规定是含混不清的。如京财税字1998795号通知规定：“作为与房屋不可分割的各种附属设备如：中央空调、暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备，蒸汽、压缩空气、石油给水排水等管道和电力、电讯、电缆导线等各种管线，以及电梯、升降机、过道、晒台等，无论是否计入固定资产，都应作为应税房产原值，征收城市房地产税”。 而在房地产税中，财税地字1987第003号文关于房地产税和车船使用税及各业务问题的解释与规定第二条规定：“属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管
3、等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒算起”，这条规定是很含糊的，为纳税筹划提供了一个空间。 对于中央空调，我国房地产税规定，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；如中央空调设备作单项固定资产入账，单独核算并提取折旧，则房地产原值不应包括中央空调设备。这说明，在建房时，完全可以将中央空调作为固定资产单独核算，不计入房地产原值中，从而减少房产税。 2.关于公共设施 企业兴建工厂时，往往除了筑建厂房、办公用房外，还包括厂区围墙、水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、游泳池、喷泉设施等建筑物。对于这些公共设施，如果也算入房产原值的话，则企业将面临很重的房产税。其实
4、，按我国税法规定，房产是指以房屋形态表现的财产；房屋是指有屋结构，可供人们在其中生产、工作、居住或储藏物资的场所，不包括独立于房屋之外的建筑物，如厂区围墙、水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、游泳池、喷泉设施等。因此，企业应该把停车场、游泳池等都建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，在会计账簿中单独记载，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不缴纳房产税。 房产税的纳税筹划空间作者：文章来源： 点击数： 420更新时间：2004-8-2房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。 （一）征税范围和纳税人 所谓房产，是以房屋形态表现的
5、财产。房屋则是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。至于那些独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，则不属于房产。 房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。 其中， 城市是指经国务院批准设立的市。城市的征税范围为市区、效区和市辖县县城，不包括农村。 县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地。 建制镇是指省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。建制镇的征税范围为镇人民政府所在地，不包括所辖的行政村。 工矿
6、区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿区企业所在地。开征房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。 房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。其中： 1产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。 2产权出典的，由承典人纳税。所谓产权出典，是指产权所有人将房屋、生产资料等的产权，在一定期限内典给他人使用，而取得资金的一种融资业务。这种业务大多发生于出典人急需出款，但又想保留产权回赎权的情况。承典人向出典人交付一定的典价之后，在质典期内即获抵押物品支配权，并可转典。产权的典价一般要低于卖价。
7、出典在规定期间内须归还典价的本金和利息，方可赎回出典房屋的产权。由于在房屋出典期间，产权所有人已无权支配房屋，故税法规定由对房屋具有支配权的承典人为纳税人。 3产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。 4产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。所谓租典纠纷，是指产权所有人在房产出典和租赁关系上，与承典人、租赁人发生各种争议，特别是权利和义务的争议悬而未决的。此外还有一些产权归属不清的问题也都属于租典纠纷。对租典纠纷尚未解决的房产，规定由代管人或使用人为纳税人，主要目的在于加强征收管理，保证房产税及时入库。 外商投资企业和外国企业不适用房产税暂行条例。
8、 （二）计税依据和税率 1、计税依据的形式 房产税采用从价计税。计税依据分为按计税余值计税和按租金收入计税两种。 （1）对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。 所谓计税余值，是指依照房产原值一次减除10至30的损耗价值以后的余额。其中，房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。因此，凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价的，应以房屋原价按规定减除一定比例后作为房产余值计征房产税；没有记载房屋原价的，按照上述原则，并参照同类房屋，确定房产原值，计征房产税。 房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通
9、风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线、电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等应从最近的探视井或三通管算起，计算原值；电灯网、照明线从进线盒联结管算起，计算原值。 纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。 在确定计税作值时，房产原值的具体减除比例，由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。这样规定，既有利于各地区根据本地情况因地制宜地确定计税余值，又有利于平衡各地税收负担，简化计算手续，提高征管效率。 （2）对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。 房产的租金收入，是房屋
10、产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额，依率计征。 2、房产税的税率 房产税采用比例税率，依据房产计税余值计税的，税率为1.2；依据租金收入计税的，税率12。 （三）应纳税额的计算 房产税的应纳税额计算公式为： 应纳税额房产计税余值或租金收入适用税率 其中：房产计税余值房产原值（1原值减除率） （四）征税的若干具体规定 1、新建房屋的纳税义务发生时间 （1）纳税人自建的房屋，自建成之日的次月起征收房产税。 （2）纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之日的次月起征收房产税。对于
11、纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。 2、投资联营房产的征税问题 对于投资联营的房产，应根据投资联营的具体情况，在计征房产税时予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险，实际上是以联营名义取得房产的租金的，应根据房产税暂行条例的有关规定，由出租方按租金收入计缴房产税。 3、融资租赁房屋的征税问题 对于融资租赁房屋，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，当承担方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权要转移
12、到承租方，这实际上是一种变相的分期付款购买固定资产的形式。所以，在计征房产税时，应以房产余值征收。 4、无租使用其他房产的征税问题 纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。 5、异地房产的征税问题 房产税由房产所在地的税务机关征收。房产不在一地的纳税人，应按房产的坐落地点，分别向房产所在地的税务机关缴纳房产税。 6、清产核资企业房产税的征税问题 根据财政部、国家税务总局有关规定，对国有企业固定资产重估后的新增价值，应按照有关税法规征收房产税。但是，为照顾部分清产核资企业的实际困难，对固定资产重估后新增价值已增提折旧的国有企业，应按照重估后的价值征
13、收房产税；对资产重估后未能按新增价值增提折旧的国有企业，可由同级清产核资机构出具证明，经主管税务机关核实，从1996年1月1日起至1997年12月31日止，对其固定资产重估后新增价值部分免征房产税。 （五）纳税期限 房产税实行按年征收，分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。各地一般规定按季或半年征收一次。 （六）纳税地点 房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，因按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。 （七）房产税的计算方法 房产税应纳税额的计算分为两种情况： 以房产原值为计税依据的，计算公式为： 应纳税额房产余值税率（1.2） 以房产租金收入为计税依据的，计算公式为： 应纳税额房产租金收入税率（12）
