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1、细心整理关于房地产开发企业存在税收问题及建议近二年来，依据省、市局布置税收专项检查工作支配，房地产开发企业都被列入重点检查行业，我们知道，随着经济不断开展，人们生活水平不断提高，改善居住条件成了人们日常生活中大事，随之而来是房地产开发业升温，随着房地产蓬勃兴起，房地产开发企业慢慢成了地方税重点税源大户，房地产业税收在地方税收中比重也逐年攀升。所以，该行业税收管理也引起了各级地税机关重视。一、存在问题从检查状况来看，房地产开发企业普遍存在着以下问题 实现销售收入不结转、本钱费用列支与收入取得不匹配是房地产开发企业隐匿收入和利润主要手段。房地产开发企业通过上述手段，到达少缴或不缴土地增值税和企业所
2、得税目。是预收房款结转收入随意性较大，有房地产开发企业拖延结转时间，造成申报纳税时间紧要滞后，影响了国家税款刚好入库。局部企业用往来账来调整预收款账户，隐瞒预收房款，由于工程时间跨度较大，房地产开发相当一局部为私营企业，会计人员更换频繁，加之此类工程多为一次性税源，造成国家大量税款不能刚好足额入库，甚至流失。旧城改造中，房地产企业撤除居民住房后，补偿给搬迁户新居，对归还面积与拆迁面积相等局部，超过面积局部以及差价收入没有计入收入。是局部房地产开发工程收入本钱长期不结转，有房地产开发企业产品已完工，开发房屋投入运用多年，仍未办理相关竣工决算手续，不按完工产品进展税务处理，造成企业损益不实，影响了
3、企业所得税和土地增值税征管和汇算清缴工作。是私建违建阁楼、车库，对外销售运用权开具收据，隐匿收入。房地产销售发票开具不标准。国家税务总局早在1995年就颁发过文件，明确规定房产销售预收款、预收定金必需开具房地产销售专用发票。有房地产企业为了躲避税务机关对房地产销售专用发票严格限制和管理，在收取预收款、预收定金时开具其他票据代替房地产销售专用发票，不刚好计入预收款账房，以到达削减售房收入躲避纳税目。故意混淆各工程本钱之间，及期间费用。人为地进展税收调控。总之，房地产企业自身所具有工程连续滚动开发，工程决算期又有意无意地滞后，导致本钱难以理清等特点，为企业所得税应纳税所得额确定增大了难度；房地产企
4、业一般都是跨时间、跨地域滚动开发，他们会同时开发几个工程，这就给房地产税收检查带来困难。因为，税务局检查税收状况时，一般都以年度为单位，但事实上，房地产企业工程决算要等到整个工程工程通过验收之后才能进展，也就是说，一天没通过验收，工程本身就不能算出利润，而此时，很多房地产企业又会把前一工程中赚来钱投入到下一个工程中去，因此，从账面看来，这个房地产企业是赔本。其实，很多房地产企业就会抓住这一点，把工程决算期往后拖，这样一方面他可以保持足够资金，另一方面，他们也在等国家税收政策变更。二、对房地产开发企业加强税收征管建议一加大税法传播力度。针对房地产商纳税意识薄弱状况，将税法传播作为一项长期工作来抓
5、，可以不局限于税收传播月，而定期对房地产和建筑企业法人代表和财务人员进展集中培训，对房地产业涉及相关税收法规政策进展重点传播和讲解。并通过各种媒体进展税收政策传播，在有关管理部门和施工现场张贴公告，提高有关部门协税意识和施工企业纳税意识。同时踊跃对那些诚信纳税企业进展传播并予以嘉奖，起到为其他企业树立典范作用，对纳税不踊跃和偷逃税款企业予以严厉打击，以到达惩恶扬善社会效应，全面净化税收执法环境。二健全协税护税网络。一是密切部门协作。健全内外信息共享机制，建立健全与发改委、房管、规划、建立、金融等部门信息沟通制度，由政府牵头，定期召开联席会议，全面驾驭房地产开发企业立项、开工日期、预料完工日期、
6、建筑面积、销售进度、现金流量、房产交易租赁信息和预收房款状况、已付产权状况等各种信息，通过信息交换和分析比对，最大限度驾驭相关涉税信息，实行工程登记备案管理，加强房开工程源泉控管。二是加强信息有效利用。通过信息分析比对，对差异户进展实地核查，刚好发觉并解决漏征漏管问题。三是加强银行账户预收款信息监控。遵照税收征管法规定，争取银行部门合作，对房开企业设立预售房款账户及相关账户进展有效监控，驾驭销售收入状况，实现源泉控管。并通过实地调查等方式，刚好驾驭楼盘销售进度，加强对售楼状况动态监控，保证销售信息、预收房款信息真实、精确。四是加强关联方信息监控。到企业关联方进展调查走访，了解关联企业之间业务往
7、来关系，看其收入、费用划分是否合理、合法，不合理可以遵照税收征管法有关规定进展合理调整，从而到达有效监控税收目。三优化税源管理手段。一是加强信息化建立。应用现代化科技手段，结合房地产建筑业工程税收管理系统，建立模拟商品房模型，遵照存量房销售状况分户录入房屋销售信息，包括房屋面积、销售价格、购房者联系方式等信息，便利税收管理员调阅核实，并实行动态化管理，随时依据实地巡查等驾驭信息进展更新，对整个房地产税源实施动态税源监控。二是充分利用联动机制。通过对税源信息综合运用，充分发挥联动机制作用，与纳税评估等管理手段相结合，与房地产税收预料和统计分析相结合，全面提高税源管理水平，推动房地产业税收征管上新
8、台阶。三是实行房地产业、建筑业协同管理。由地域管理转变为专业管理，即由一个科室统一管理房地产、建筑行业，充分利用两个行业相关性，对房地产建筑业上、下游产业实行一体化管理，提高税收征管针对性。四加大日常巡查力度。首先，在开发初期，要求房地产开发企业上报工程立项书、规划图、建房方式、主要材料供应方状况、建筑承包合同、销售方式、开工时间、预料竣工时间、工程总投资额、工程总造价、土地出让信息、拆迁补偿协议等涉税资料，并将企业上报状况与实地核查状况相比对，总体驾驭工程开发状况，为日后监管打下根底。其次，依托商品房模型管理软件，对房地产开发工程进展全过程监控。在定期对房开企业申报纳税和发票开具状况进展分析
9、比对根底上，不定期到施工现场进展巡查，依据巡查结果记录房开企业日常监控管理动态台账，同时更新商品房模型内分户信息，通过台账和模型软件反映其商品房销售明细、预售收入纳税状况、账面收入、本钱、利润状况等，对存在问题企业刚好进展检查调整，对应缴未缴税款进展补征。再次，依据商品房模型管理软件分户销售信息，逐一与购房者核实其购置价格，对经确认与销售方供应销售价格不相同刚好进展调整，并补征税款。最终，在工程竣工后，加强对存量房监控管理，不定期地对购房户和有关知情人员进展走访调查，驾驭存量房销售状况，并刚好对企业进展土地增值税清算和企业所得税汇算，防止企业故意拖欠税款，躲避纳税。五强化重点税种管理。首先，强
10、化企业所得税和营业税管理。一是针对房地产开发企业虚构建筑业务，虚增建筑工程本钱，遵照施工合同金额征收承建商建筑业营业税，以此限制房地产开发本钱真实性。二是对不同地域、不同规模房地产开发工程分别设置企业所得税最低负担率。每一个工程办理竣工结算后，按实际收入和实际本钱进展工程应缴税款结算，计算该工程所得税最低负担率，到达规定标准工程，可将产生工程利润并入企业当年应纳税所得额计算应纳税额；对于纳税人不能按工程精确核算收入、本钱、费用，或工程完工结算后，未到达规定标准，由税务机关核定其应纳所得税额，从而促进房地产企业财务核算标准化。三是在存量房出租营业税管理上重点突破。通过接受多方询问、实地视察等措施
11、，确定房地产企业存量房出租价格和收取租金金额，刚好补征税款，并将房地产企业出租存量房纳入日常管理重点，防止企业躲避纳税义务。其次，强化土地增值税管理。在合理确定土地增值税预征率根底上区分住宅、商业用房状况伴同营业税一同征收。对已办理竣工结算房地产开发工程应严格审查土地转让本钱及费用，刚好进展土地增值税清算。对纳税人有征管法第三十五条规定情形，接受核定方式征收土地增值税。六强化以票控税。一是严把发票开具关。销售不动产发票专人管理专人开具，并严格遵照规定综合税率进绽开具，个人所得税和企业所得税一律在开具发票时进展预征。同时管理部门和发票管理人员应分别建立房屋销售台账和销售不动产代开发票管理台账，定
12、期将代开发票金额与已完税销售收入进展比对，幸免出现超出预缴税款代开销售不动产发票状况。二是严把发票索取关。对外来房开企业，要求其必需索取施工地税务机关开具建筑业发票，不得承受外来发票，以保证其建安本钱真实性。三是严把发票审核关。房开企业代开发票时应先由税收管理员审核房屋销售合同，对同类房屋销售合同标明销售价格必需限制在合理范围内，对有疑点进展实地调查并调整其销售价格。四是严把发票惩处关。对检查中发觉违规运用发票，严格遵照税收征管法和发票管理方法有关规定进展惩处，表达税法刚性。七加大税务稽查力度。充分发挥稽查杀手锏作用，标准税收秩序，加强对房地产企业专项检查，特别是加强对亏损、微利、售价偏低等疑
13、点纳税户重点稽查，同时在稽查中要做到“两个坚持”。一是坚持实地查访。针对房地产开发周期较长，开发产品是不动产，具有不行隐匿性特点，检查人员在工作中不能仅仅“就账查账”，还应坚持到实地进展“三看”，即看实际操作是否按规划进展，有无自行更改规划工程状况；看住户入住状况，对销售数量进展估计；看售楼部台账，了解检查工程已售、预售状况和销售价格。二是坚持找准重点。检查人员应在实施账簿检查前，通过询问方式进一步了解企业在被检查年度开发、销售工程等状况；调阅开发工程立项批文、土地转让协议、房产预售证、物价部门价格批复等；对搜集了解到被查企业静态资料信息进展案头分析，比对涉税核算工程各类指标，对检查重点做到心
14、中有数，有针对性地制订检查方案，幸免盲目“就账查账”。八切实提高干部队伍素养。房地产税收是税收征管一个难点，也是社会关注一个热点。因此，做好房地产税收管理工作，必须要有一支作风过硬、业务精通、执法严格干部队伍。首先，加大培训力度，要创新培训学习手段和方式，有针对性开展好房地产业税收政策、相关财务核算学问、高级计算机学问专项培训，切实提高房地产税收管理队伍业务素养和管理水平。其次，削减税收管理员事务性工作，使税收管理员能够全身心投入到房地产业税收征管工作中，提高工作质量。再次，加强信息化配备，给税收管理员配备笔记本电脑等现代化信息设备，提高征管工作效率。最终，由于房地产业税收征管环境极为困难，要
15、加强对房地产税收管理员职业道德教化和党风廉政教化，引导其立足本职工作，做到爱岗敬业、诚信效劳、秉公执法，自觉反抗外来诱惑，确保房地产税收征管工作科学、安康开展。九加强执法监视和绩效管理。一是加强工作反应。实行工作日志和工作反应制度，以便刚好了解驾驭管理员管理质量是否符合税源精细化管理要求。二是加强绩效考核。依据税收管理员制度和房地产税收管理员日常工作特点，详细制定工作量和工作指标，定期进展绩效考核，并做到奖优罚劣，解决实力强弱一个样，素养凹凸一个样，干多干少一个样，干好干坏一个样问题。三是加强执法监视和纪检监察。实行分级负责制，明确责任，由执法监视部门遵照税收执法责任制要求，对税收管理员执法行为进展过程监视，同时充分发挥纪检监察部门作用，对执法不严实行执法过错责任追究，并按有关规定进展处理。四是拓宽监视渠道。通过召开纳税人座谈会，走访企业、发放测评表等形式，加大对税收管理人员外部评议评价。
