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1、制度2021年住宅小区之痛的病与伤单位名称：XXXX部门：XXXX日期：2021年XX月XX日管理制度2021年住宅小区之痛的病与伤住宅小区之痛的病与伤对于关注小区(物业管理条例上称之为物业管理区域，下同)事务的人士来说，每天发生在全国各地的冲突和抗争实在是不鲜见。想起这些纷乱复杂的现象背后，忽然冒出个念头来：乱是一样的乱。但是虽然表面上的乱是一样的，实际上还是有着本质的区别的。我把它归纳为：伤与病。“一般意义上，伤，是指外界因素对身体造成的损害。病，是指因身体内部因素发生异变和系统失调，导致身体器官、机能等异常，是内在不良状况的外在表现。”引申到小区事务中，伤，就是指由于除了业主自身之外的因
2、素，对小区造成的损害。常见的诸如传统物业管理模式中，物业服务人对于小区不按照合同约定提供服务，造成的小区失序、脏乱、风险、甚至损失的情形;还包含基层政府部门如街道办事处、居民委员会不作为、乱作为，对于本应当有序和稳定的小区秩序的负面影响和危害，如应当履行法定职责指导、协助成立业主委员会而不履行，造成小区无组织、无秩序甚至陷入混乱而不能自理;公共事业部门怠于履行法定义务，对于相关的设备设施维护不到位造成的风险和危害，如供水部门对于供水管线维护不到位导致的直接间接损失，如供电部门对于公共部位线路维护不到位导致的损害，如供暖部门对于自身维修维保义务的不作为导致的损失，等等等等;病，则是因为业主自身方
3、面的原因导致的小区种种隐患、损失、风险。最为常见的有普遍对于自身权利的漠视和无知，放任外力的侵蚀和霸占;对于公共事务的不参与导致小区内无法形成与小区规模和物质文明发展相匹配的精神文明生活方式，导致公共决策的低效甚至不能;更有甚者则是有些已经产生业主委员会的小区，被另有所图的人员占据，从革命党发展蜕变为腐败党，从维权者堕落为侵权者，从公平民主走向专制独裁，等等等等。伤，已经累累。君不见全国上下，维权者风起云涌，所为何故，无非是忍不得伤痕累累的惨状，发出对于外在的种种不满和不愿。更换物业公司，起诉基层政府，起诉公共服务部门，都是对于这种对小区伤害者提出止损疗伤的本能反应。虽然情节有所不同，做剥离和
4、切割是必须的：激烈的壮士断腕，一般的跌打损伤，温柔的好聚好散。病，则症状不一，轻重有别。有些像感冒发烧，尽管有些不适总算要不了性命，这是非常多的小区的现状，业主普遍的不爽，不过也就是像咳嗽、发烧一样，闹一阵阵候就过去了，然后反反复复的间歇式发作。有些则反应剧烈，面红耳赤甚至持续发烧，积极地依法办事积极作为，可能焕发新生，改天换地;有些个则是患了神经功能症，既摆脱不了折磨，又想不出治理的好办法，徒生痛苦。至于那些，异化变质了的业主组织，则风险就会更高一些，毕竟发病在自身，如果没有来自于肌体自身健康力量的制衡，遗患更深，危害更甚，那些被高度质疑的业伪会就是这样的例子。总体来讲，病的危害相对于伤是有
5、过之而无不及，应当充分注意并注意疗养。伤与病，都不是健康的表征。希望越来越多的伤口愈合;祈福愈来愈多的病痛康复。当然这都离不开自身的觉悟与行动，抱怨是没用的，害怕也是无功的，唯有担当和积极的作为，才会焕发应有的生机与活力!物业经理人：.pmceo.cOm 篇2：立约住宅小区业主自治之魂立约住宅小区业主自治之魂一、中国住宅小区物业管理制度的演进：(一)、公有制住房为主体时期：房屋的所有者为国家，单位是代管主体。单位设置了行政部门，对内负责与租户的沟通，对外通过购买专业维修服务以及其它细分服务，对单位大院的住宅进行维修，对环境进行管理。这类似于单一大股东的情形。(二)公有制住房体系向私有制住房体系
6、转变的过渡时期：在原有的建筑物内，出现主体分散化趋势。比如单一大院出现多个不同单位，或者单位的房子卖给了个人，或者大院里出现了商品房性质的楼盘。本来单一行政单位统一控制的“单一股东”模式，变成了部分合伙股东模式。由于市场集约化程度不高，建筑物共有共用部份的产权关系不清晰，沟通成本大幅增加。(三)一体化物业服务时期：随着物业管理条例与深圳模式的确定，住宅物业管理的一体化模式得到普及。这个模式回避了关于建筑物共有部分产权关系的清晰化的基础工作，回避了不同主体通过合意契约达成共同组织进行小区治理的基础工作。而是在当时社会背景下，借助行政的力量，采取两极整合的办法，一方面将住宅小区的共用部分的管理权与
7、所有权分离，将某个区域的所有者手中分散的含糊的管理权打包整合授予一家综合性的物业公司。另一方面，以物业管理条例来规定，一个管理区域内，这家物业公司可以独揽并整合下游的细分服务。这种补丁式、应急式的改革，从历史贡献看，在当时大大提升了服务沟通的效率，大大降低了社会冲突;同时把一批散乱的住宅区需要的服务商做了一次整合，推动了一批一体化物业公司形成与发展，为未来的市场提供了一种商业模式选择。但是，随着住宅私有化的进一步发展，回避不了的基础问题再次浮现，最终导致当前一体化物业服务的困境。(四)全面的住房私有化时期(业委会时期)：随着更多的公房进一步私有化，更多单位消失，更多商品房销售，原先一体化物业公
8、司面对的业主数量超大幅度倍增。一个单位的住宅楼私有化完成，业主数量从原来的1个业主迅速变成100个甚至几百个业主。而原先这些业主，可以由原单位为代表与物业企业沟通，现在这些不同单位的职工，一下子都成了平等主体，他们没有了共同代表，他们的合意如何形成?这个时候出现沟通问题，1个物业公司能够与5个单位10个业主沟通，但是他如何才能与1000个、5000个业主沟通呢?如何与如此巨大的业主数量商量定价?商议服务标准?于是制度中提供了一种选择，通过成立业主委员会，构建业主主体机构，代表业主来行使市场谈判的甲方职责，由此改变沟通效率大幅度下降的问题。制度的考虑是理想的，在此阶段，30%的小区迅速成立了业委
9、会，但很快业委会就成了一些人的心中之痛。物权的自由飞翔，迅速触发一系列在传统行政为主体的社会环境下掩藏的更深层次的社会矛盾：要求明确资产、要求更换物业、要求归还历史侵占、拒绝接受不合理的行政指导、变更了行政安排的社会救济、斩断了基层行政的灰色收入、质疑行政部门的作为、要求对一系列法律法规进行合法性审查、要求废除黑箱式的部门立法这一切如疾风骤雨一般迅速刮来，于是我们发现，业委会所带来的远不是物业费定价难。我们常说“经济基础决定了上层建筑”，当住宅公有制的经济基础转变为住宅私有制为主体时候，上层建筑确没有跟上。这个大萝卜，带出了巨量的泥。很快各种力量也卷入其中，开发商、物业、业主、政府等多方的利益
10、博弈，造成小区的动荡不安，而且由于上层建筑的立法没有跟上，许多利益争斗处于无法可依状态，每一个看似平静的小区下，其实都隐藏着一个个致命的暗流，也许在遇到某一个礁石时，就会打破表面的平静，掀起涛天巨浪。(五)割据与相持阶段的出现：因为业主作为一个社区群体的数量巨大，于是业主领域的风风雨雨牵动社会方方面面，各种力量反复斗争最终在各个小区逐步达成均衡。这个均衡的典型特征，就是不同势力对业主权益的割据，具体割据规模的大小，割据种类的多少，依据各个小区与相关势力斗争的力量对比。但是总体上，由于社会基础制度(法律法规)的相似，历史背景的相似，各派力量规模对比的相似，基本呈现相似的割据格局。(六)反思与探索
11、阶段：反思阶段的主要特征有两个：一个是业委会联合体的出现,促使业主群体出现主权意识;一个则是业主专家们开始反思我们的制度体系，并开始出现对内重构主权契约、对外重构授权契约探索过程。业委会联合体的出现，是基于两个方面的推动。首先是业主们发现，许许多多小区都有类似的问题，因此抱团取暖相互取经;其次当业主们进一步意识到这种普遍的雷同意味着法律法规对业主主体权利义务的错配时候，他们从不自觉地抱团开始了有意识的联合维权。这个联合维权的行动,进一步促进业主发现其群体自身的主权意识。正是由于联合体的出现，促进了社会力量的融聚，不只是业委会委员，还包括律师、学者、媒体、物业、人大、政协等社会各界广泛加入，开始
12、借助各种社会学等理论系统研究业主立约行为，开始系统剖析各种相关的法律法规;一些观念较为超前地区，还开始了积极参与立法建议，甚至运用了立法审查、立法评估等高层次针对法律的维权手段。同时，考虑到业委会、业主社团等法人地位难以实现，业委会联合体的注册，也成为了聚合法律、审计、监理等专业辅助机构的一个商务平台，可以降低各个小区的购买成本。同时，作为一个沟通各个小区的桥梁，地方政府与业主们也达成了某种立法主体上的共识：政府希望借此获得理性信息以修补立法环节的主体缺漏，业主们期待合法地、理性地、综合地表达主体意愿并实质性参与立法。二、住宅小区治理模型：1、单一股东：在国内，比如开发建设还未开始销售时候，或
13、者公有制单位时期。甲方为单一股东，他可以选择一家一体化物业公司为乙方，也可以直接从市场上购买各类细分的服务。2、部分合伙股东：如果有10个合伙股东，每个人各自去市场采购物业服务，有的人选择这家一体化物业公司，有的人选择那家，还有的人选择从市场上分散采购，那么大家对共有物的管理，就要乱套。于是，合伙股东们反复磋商，首先达成最基本的人人同意的根本契约“章程”，章程中约定分摊维修费、互不侵犯、以及为了提高管理效率而采取甲方代表人的基本原则。合伙人还进一步对代表人岗位职责作了规定，并约定采取共同投票，少数服从多数的办法，来集体选择符合岗位要求的具体的甲方代表，授权他选聘物业服务人。于是，当甲方代表选定
14、后，这个代表可以选择一家一体化物业公司为乙方，也可以选择从市场上购买各类细分的物业服务。3、区分所有的模式(1000户业主)：到了区分所有的1000户模式下，尽管合伙人数量增加了，但合伙的业主们的经济关系并没有改变，按理与上述合伙股东模式没有差别。有变化的，一个是1000户的业主之契约(章程)，在技术上，要比10户的，起草与签署起来较费时间;另一个是权利从建设单位向业主群体转移的环节,权利是否完全并及时转移;同时，考虑到业主的能力差异，需要社会其它组织如审计、保险、业主协会等给予辅助。在海外，100户区分所有业主、1000户区分所有业主，都可以如此自治管理。以上三种模式，在住宅区其实都是现实可
15、行的。三、契约的意义与小区立约分析通过以上制度背景与历史背景的介绍，我们获得了对当下契约体系的一个深入认识。下面我们将进一步分析契约的意义及业主自治的两个核心契约。为了确保共同利益最大化，双方或多方依据“合意”，基于各自的资源认同，相互承诺行动的“义务”，这就是订立契约。面对共同利益的需要,大家通过合意订立契约，遵守契约履行“义务”，得到了期待的“利益”，这过程促使大家更为信赖“契约”，更履行义务以获得利益。这就形成了一个“利益合意契约义务利益”的正反馈。这使得契约得以稳固。如果契约非合意，如果契约没有指向共同利益的增长，如果契约错误约定了义务，或者义务得不到执行，那么这个正反馈将无法形成，共
16、同利益也将无法实现。全面观察当前物业行业与业主自治，我们看到的是一个丰富的“契约树”，它包括了：业主对业主之约、业主对业委会之约、业委会对业委会联盟体之约、业主对政府之约、业主对开发商之约、业委会对物业之约.正是这些契约构筑了我们当下小区治理的基础，同时也造成了许许多多的混乱。我们通过观察关注如下要点来评估契约：首先是正确的利益判断、其次是主体达成合意、其次是履行义务、其次是分析义务对利益的正效应、最后判断反向破坏的影响。通过这样的分析，我们可以全面理解这些契约在业主自治中的真实效用。接下来，我们具体分析一下业主自治的两个核心契约：物业费之约、业主与政府的专项维修资金之约，这二个契约，一个是业主与业主的约，一个是业主与政府之约。第一个是业主主
