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1、一、农用地转用(一）农用地及农用地转用的概念根据土地管理法和国土资源部颁布的土地分类的规定，农用地是指直接用于农业生产的土地，因此任何间接用于农业生产的土地或者不是用于农业生产的土地,都不是农用地。农用地涉及耕地、林地、草地、农田水运用用地、养殖水面等。农用地转用，是指将土地运用现状调查拟定的农用地根据土地运用总体规划、土地运用年度筹划以及国家规定的审批权限报批后转变为建设用地的行为。农用地转用又称为农用地转为建设用地。为运用土地转为建设用地以及农用地内部之间的互相转换不属于农用地转用的范畴。(二)农地转用制度审批程序土地管理法第4条规定：“建设占用土地，波及农用地转为建设用地的,应当办理农用
2、地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基本设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地,波及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地运用总体规划拟定的都市和村庄、集镇建设用地规模范畴内,为实行该规划而将农用地转为建设用地的，按土地运用年度筹划分批次由原批准土地运用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范畴内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，波及农用地转为建设用地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准。”（三）农地转用程序农用地转为建设用地的审批程序涉及如下几种环节:、提出申请。由组织实行土地运用总体规划的县、
3、市人民政府提出申请，其土地行政主管部门负责编制农用地专用方案、补充耕地方案等批准手续。2、逐级报批。按规定由县、市人民政府逐级上报至省级人民政府，省级人民政府土地行政主管部门根据土地运用总体规划、土地运用年度筹划、国家产业政策及补充耕地等状况进行审查。3、组织实行。农用地转用经批准后，由事实土地运用总体规划的地方人民政府及其土地行政主管部门具体组织农用地转用的实行。如果占用耕地,必须履行补充耕地的义务和责任。二、征用土地(一)征用土地概念征用土地是国家为了社会公共利益的需要,根据法定程序将农民集体所有的土地转变为国有土地,并依法予以被征用土地单位和个人一定补偿的行为。征用土地实行国务院和省级人
4、民政府两级审批制。（二）征用土地审批权限国务院批准征用土地的权限是：、征用基本农田；、征用基本农田以外的耕地超过 3 公顷;、征用其她土地70 公顷以上。其他由省、自治区、直辖市人民政府批准。市县人民政府没有征用土地的审批权。（三）征用土地的程序征用土地的程序是:1、拟定征用土地方案，逐级上报有批准权的人民政府批准;2、公示征用土地方案；办理征地补偿登记;3、公示征地补偿安顿方案；交付被征用土地。(四)征用土地公示征用土地公示应当涉及：1、征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；、被征用土地的所有权人、位置、地类和面积;、征地补偿原则和农业人员安顿途径； 办理征地补偿登记的期限、地点。(五
5、)征用土地补偿原则根据土地管理法第47条规定，征用土地的，按照被征用土地的原用途予以补偿。征用耕地的补偿费用涉及土地补偿费、安顿补贴费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费,为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安顿补贴费,按照需要安顿的农业人口数计算。需要安顿的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一种需要安顿的农业人口的安顿补贴费原则,为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安顿补贴费,最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。根据规定原则支付土地补偿费和安顿补贴费，尚不能使需要安顿的农民保持
6、原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增长安顿补贴费。但是,土地补偿费和安顿补贴费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。三、建设用地审批(一）建设用地概念根据土地管理法和国土资源部颁布的土地分类的规定,建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,即用于修建多种物体的土地。建设用地的类型涉及:（)城乡住宅和公共设施用地,即城乡居民住宅、学校、医院、商业、道路、给排水、电力、电讯、防洪、供热等公共设施用地;(2)工矿用地,即工业用地和矿业用地,涉及工业产房、多种仓库、动力设施、多种堆场、道路、矿山操作场地及配套设施等用地;(3）交通、水利设施用地,涉及机场、铁路、公路、港口、
7、航道、水电站、水库及人工运河等用地，不涉及天然河道用地；(4)旅游用地,即专门供旅游参观的设施用地，涉及风景名胜区、游乐厂、高尔夫球场等用地；（5)军事设施用地，涉及军事训练、军事指挥、防务设施、营房、武器装备仓库等用地;(6)其她建设用地,除上述之外的各类建筑物、构筑物用地。(二）建设用地使用权及特性建设用地使用权是指运用土地营造建筑物、构筑物和其她设施建设的权利。建设用地使用权分为国有土地建设用地使用权和集体土地建设用地使用权。国有土地建设用地使用权是指公民、法人和其她经济组织进行非农业建设依法使用国有土地的权利。集体土地建设用地使用权是指农民集体和个人进行非农业生产建设依法使用集体所有的
8、土地的权利。法律对集体土地建设用地使用权的主体有较为严格的限制，一般只能由本集体及其所属成员拥有使用权。全民所有制单位、都市集体所有制单位和其她经济组织进行建设,需要使用集体土地,必须通过征用,使之转为国有土地后才干获得使用权,即国有土地使用权。一般不容许全民所有制单位或都市集体所有制单位以及其她经济组织拥有集体土地建设用地使用权。建设用地使用权有如下几种特性：（）建设用地使用权同农用地使用权相区别，是对土地进行非种植业、林业、畜牧业和渔业而从事建设的权利。也就是说建设用地是不直接用于农业生产的土地。(2）建设用地发展权属于国家，土地的所有者和使用者必须在土地用途管制的前提下依法使用土地。任何
9、建设占用土地，都必须按照土地运用总体规划进行审查，特别是农用地转为建设用地，必须办理农用地转用审批手续。占用农用地不符合土地运用总体规划的，不予批准,建设项目不得立项。(3)严禁集体土地进行房地产开发,搞房地产建设。(三)建设用地申请报批程序1、项目用地预审建设单位在申请建设项目的同步应向建设项目批准机关的同级土地行政主管部门提出建设用地预审申请,土地行政主管部门在收文后5个工作日内对建设项目用地有关事项进行审查,提出建设项目用地预审报告。2、申请用地建设单位持可行性研究批复或其他有关批准文献向县级以上人民政府土地行政主管部门申请办理用地手续。建设单位提出用地申请时,应当填写建设用地申请表并附
10、具如下材料:（1）建设单位有关资质证明。()项目可行性研究报告批复或其她有关批准文献。(3）土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。(4）初步设计或其她有关批准文献。（5）建设项目总平面布置图。(6）占用耕地的，必须提交补充耕地方案。（7)建设项目位于地质灾害易发区的应提供地质灾害危险性评估报告。、拟定方案(一书四方案）市、县人民政府土地行政主管部门对材料齐全、符合条件的建设用地申请，应当受理，并在收到申请之日起3日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案、编制建设项目用地呈报阐明书,经同级人民政府审核后,报上一级土地行政主管部门审查。、上报审批省人民政府土地行政主管部门
11、收到上报的建设项目呈报阐明书和有关方案后，对材料齐全、符合条件、审批权限在省的,应当在5 日内报省人民政府审批。审批权在国务院的,省政府土地行政主管部门在提出审查意见后，按程序直接报送国务院。各项方案经批准后，按程序直接报送国务院。各项方案经批准后，土地行政主管部门应当在收到批件后日内将批复发出。5、组织实行“一书四方案”经批准后由市、县人民政府组织实行，制定征地补偿、安顿方案并在被征用土地所在的乡、镇范畴内公示。支付征地补偿费用。6、颁发证书市、县人民政府土地行政主管部门按照供地方案向建设单位提供土地,并颁发建设用地批准书或国有土地划拨决定书。建设单位根据规定办理土地登记。四、农用地转用、征
12、用土地和建设用地审批的关系农用地转用审批是指将农用地转为建设用地,是土地用途发生变更的审批;征地审批是指将集体建设用地转为国有土地，变化土地所有权的审批；建设用地审批是指将国有土地使用权提供应建设单位使用的审批。三者之间的内涵和管理方式不同，但在实际工作中互相交叉、联系。除不需要办理征用手续的之外，分三种状况：1、农用地转用批准权属于国务院，而征用土地批准权属于国务院或者省级人民政府的，国务院批准农用地转用时,同步批准征用土地，不再另行办理征用土地审批。2、农用地转用批准权和征用土地批准权都属于省级人民政府的,省级人民政府批准农用地转用时,同步批准征用土地，不再另行办理征用土地审批。、农用地转
13、用批准权属于省级人民政府而征用土地批准权属于国务院的,先由省级人民政府批准农用地转用后，再报国务院批准征用土地；省级人民政府批准农用地转用的文献作为国务院批准征地的根据之一。在土地运用总体规划拟定的都市和村庄、集镇建设用地区内在依法办理农用地转用和征用土地审批后,具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。在土地运用总体规划拟定的都市建设用地区外建设项目单独选址和办理农用地转用、征用土地的,建设用地的审批权由批准农用地转用的人民政府行使。五、临时用地（一）临时用地概念临时用地是指工程建设施工和地址勘察需要临时使用,在施工或者勘察完毕后不再需要使用的国有或者农民集体所有的土地,不涉及因临时使用建筑
14、物或其她设施而使用土地。临时用地期限一般为二年。(二）临时用地批准权限建设项目施工和地址勘察需要临时使用土地的，未占用耕地的,由市、县人民政府土地行政主管部门批准；占用耕地0.2公顷如下的,应当报地区行政公署或设区的人民政府土地行政主管部门批准;占用耕地.2公顷以上的,应当报省土地行政主管部门批准。（三)临时用地审批手续临时用地应按下列程序和措施办理手续: 、临时用地单位就临时用地征得土地所有权者或国有土地使用者批准,并就补偿和使用后恢复等事项初步达到合同。2、临时用地单位向本地县、市人民政府土地行政主管部门提出临时用地申请，并附其与土地所有者或者国有土地使用者达到的原则合同。在都市规划区的,
15、还应当获得都市规划行政主管部门的批准。、县、市人民政府土地行政主管部门对临时用地的用途、使用方式、土地权属、补偿、复垦措施及退还时间等进行审查后，作出与否批准的决定。决定批准的，发给临时用地许可证。占用耕地的，应当依法上报上级土地行政主管部门批准。4、临时用地经依法批准后，临时用地单位根据土地权属与土地行政主管部门或者农村集体经济组织或者村民委员会正式签订临时使用土地合同，并按照合同的商定支付临时使用土地补偿费。临时用地获得批准后，用地单位应当按照批准的用途和期限合理使用土地。用地期满后,应当交还土地并恢复原地貌。(四）临时用地使用权因建设所需对农村集体土地的临时使用权,是全民所有制单位因建设需要依法获得的对集体所有的土地在法律容许的范畴内临时占有、使用、收益的权利。按照土地管理法的规定,建设工程项目施工和地质勘测,临时需要材料准备场、运送道路和其临时设施，在已征土地不能满足需要时,经批准工程项目用地和地质勘测机关批准,全民所有制单位可与农村集体经济组织签订临时用地合同,获得临时使用权。这种土地使用权期限短，一般不超过2年，且是有偿的。有效期满，建设单位应当及时归还，并恢复土地的生产条件。(五)临时用地补偿原则有关临时用地的土地补偿费用，目前法律没有明确规定,由双方在合同中商定,可视临时使用土地的时间长短和对土地所有人导致的实际损失来计算。如地质勘查临时用地,用农用地的,可视给
