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1、4我国房地产证券化研究摘 要随着我国住房体制改革、金融创新,证券市场的日益完善,法律、法规体系进一步的加强,我国房地产证券化已实施的条件,虽然大规模实施房地产市场和技术仍面临着资产证券化、体制、法规等诸多方面的制约,但可以选择房地产证券化业务的发展是可行的。近年来,我国房地产业作为已逐步发展,但仍有许多问题和障碍,需要从两个方面的理论和实证研究来指导我国实施资产证券化的地产。房地产业作为一项伟大的投资,回报周期较长的产业,其发展是离不开资本市场的支持。近年来,由于国内房地产开发阈值的不断提高,银行贷款的难度加大,房地产商不得不将注意力转向资本市场,并积极寻求多样化的融资渠道,目前我国的房地产市
2、场是资本为王的时代,成为房地产金融市场的一大亮点。关键词：房地产证券化；可行性；理论基础；建议Pick to With Chinas housing system reform and financial innovation, the stock market is increasingly perfect, laws, rules and regulations, system further strengthen, Chinas real estate securitisation already in the implementation of the condition, altho
3、ugh large-scale implement the real estate market and the technology is still faced with asset securitization, system, regulations of many aspects, such as constraints, but can choose the development of real estate securitisation is feasible. In recent years, Chinas real estate as has gradually devel
4、oped, but there are still many problems and obstacles, need from two aspects of theory and empirical studies to guide our implementation of asset securitization of real estate. The real estate industry as a great investment, return cycle longer industry, its development is cannot leave the capital m
5、arket support. In recent years, due to the domestic real estate development threshold value rise ceaselessly, increased difficulties of bank loans, estate business have to turn their attention to the capital market, and actively seek the diversity of the financing channels, at present, Chinas real e
6、state market is the capital of the days of king, become the finance of the real estate market, the one large window.目 录绪论11 房地产证券化的基本概念11.1房地产证券化的背景11.2房地产证券化的基本概念21.3房地产证券化的分类21.4房地产证券化的特点21.4.1基础资产的法律形式是合同权利21.4.2参与者众多，法律关系复杂21.4.3独特的融资模式31.4.4安全系数高31.4.5证券品种多样化，适合于投资31.4.6政策性强32 我国房地产证券化的可行性32.1我
7、国目前的现状32.1.1房地产抵押债权证券化的发展现状42.1.2房地产投资权益证券化的发展现状42.2我国实现房地产证券化的理论基础42.2.1风险分散理论42.2.2分工理论42.2.3不对称信息理论52.2.4交易成本理论52.2.5规模经济理论52.3 实现房地产证券化的益处53 我国证券化发展存在的问题53.1金融体系信用制度的不完善53.2房地产金融市场一级市场交易有待开发63.3证券市场发展不完善63.4相关法律法规不健全64 推进我国证券化的建议64.1建立房地产证券化体系,培育多元化的投资主体64.2建立健全个人信用制度74.3严格监管,促进资产评估业和资信评级业的健康发展7
8、4.4尽快建立和健全与房地产证券化相关的法律法规体系7结论8参考文献9致 谢10绪论房地产业作为积极培育我国的支柱产业,在我国正在成为世界经济发展新的增长点。房地产业是资金密集型产业,多年来形成了银行为主要融资渠道的房地产金融体系的刚度,单一,不仅使现有的金融系统积累了大量的财务风险,客观地限制了房地产业的快速发展。资本市场和房地产市场的年岁必聚集在一个房地产证券化是金融创新的工具,也是房地产融资瓶颈,解决问题的重要途径之一。本文通过对我国房地产市场中资金问题的分析，试图找到房地产发展中存在的一些关键性问题。分析表明，房地产资金链处于失衡状态，开发资金存在大量缺口；消费环节的信贷资金也存在缺口
9、；让政府头疼、让市场无奈的积压资金、存量房资金又巍然不动。作为房地产发展商，在融资过程中，可采取直接和间接的融资方法，而现在仅仅采用主要依靠银行贷款的间接融资手段是不能有效推动市场的，这是本文分析开发资金缺口的意义所在。在消费环节中，现在也主要是通过间接的手段，靠银行贷款来调控信贷平衡。其实我们也可以通过直接和间接的融资渠道来打通消费环节的资金不畅。这是本文分析信贷资金缺口的动机所在。新兴房地产市场的发展，在市场机制和法律环境没有完全健全的情况下，势必会出现很多的问题，也就造成了市场中资金积压的现象，以及一些市场的理性发展不能跟上实际发展的问题，靠行政调控、银行支持是远远不能解决的。从市场中来
10、，还得到市场中去。依靠市场的方法理顺房地产流通的各个环节，这是本文分析积压资金的初衷。本文对重庆房地产市场发展进行了对策研究，提出对于房地产市场的发展真正意义上的体制和市场的推动力，可以借助一项金融创新技术资产证券化来实现。文献综述：诺贝尔经济学奖得主夏普和米勒（2006）通过实证研究和逻辑推导提出“房地产证券化是二十一世纪金融发展的重点”，国内理论界对于发展房地产证券化的必要性和可行性也已进行了深入研究，达成了许多共识。本文主要从房地产证券化的效应和模式进行分析。欧阳国欣，张立君（2010）以新制度经济学制度变迁理论为基础，构建一个分析住房抵押贷款证券化问题的理论框架。通过分析，欧阳国欣，张
11、立君（2010）认为我国现阶段难以也不适宜实现住房抵押贷款证券化制度创新，但从长远看，住房抵押贷款证券化的推行，只不过是迟早的事， 因此我们必须做好准备欧阳国欣，张立君，住房抵押贷款证券化：基于新制度经济学的分析M房地产金融 2010年。王长江，侯杰，刘晓辉（2009）分析了我国房地产证券化的障碍分析，包括制度障碍、市场障碍和内在障碍王长江，侯杰，刘晓辉，房地产证券化的障碍分析，房地产金融2009年。曲卫东，陈爽（2005）通过对2005年第一期建行“建元个人住房抵押贷款资产支持证券” 发行的研究指出，由银行试行抵押贷款证券化是可行的。而抵押贷款规模增长和一级市场逐渐成熟的过程中，以银行体系为
12、运作主体，可以相应减少操作和交易成本，有利于试点工作的顺利进行。抵押贷款证券化有利于拓展房地产业资金来源，构建良好的房地产运行机制，并增强了银行资金的安全性，从而会有利于房地产业贷款和住房抵押贷款门槛的降低，有利于金融业和房地产业的稳步、迅速发展曲卫东，陈爽，从建行首发看我国抵押贷款债权证券化融资发展2005年。张固，魏雪清，王霞（2007）分析了我国推行房地产证券化保障措施张固，魏雪清，王霞，我国推行房地产证券化保障措施M合作经济与科技2007年。李强（2008）分析了房地产证券化产品的风险以及如何进行风险管理。张传良（2008）分析实行房地产证券化,离不开完善相关的制度安排,要完善资产证券
13、化的整体法律环境建设与相关规章制度张传良，发展房地产证券化M分散金融风险，城市开发2008年。余立（2008）指出房地产证券化使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。而现行房地产证券化的运行模式及利益取向，又为房地产证券化的拓展提供了极大的发展空间，因此加速实施房地产证券化正当其时余立，论加速实施房地产证券化正当其时M经济师2008年。吴春山（2008）分析了我国房地产证券化的效应与模式选择吴春山，我国房地产证券化的效应分析与模式选择M中国房地产金融2008年。金彤（2009）分析了中国房地产证券化的现实意义、障碍和发展策路。指出了在当前情况下，房地产证券化
14、在我国实行的必要性和可能性，在借鉴国外发达国家的房地产证券化的模式的基础上，探讨了房地产证券化在我国可能实行的三种模式，即房地产投资信托基金、土地使用权信托、房地产共有待分产权信托。房地产证券化能否得以顺利实行不仅需要经济方面的支持还需要法律的不断完善和政府的大力支持。本文重点论述房地产证券化在现实情况运作下法律方面的缺陷和不足，从资产发起到出售过程中如何来隔离风险；特设目的机构中的法律风险的规避；以及资产服务过程中存在的法律问题有哪些，本文都力图对相应的问题提出一定的对策。本文深入分析发达国家和地区房地产证券化的模式及其具备的条件，努力找出对我国证券化的模式选择可供借鉴之处，对目前我国信托投
15、资公司的房地产信托证券、房地产企业债券、楼市细分产权证券、国有商业银行房地产信贷证券化方案等的现状进行调查研究，以发现问题、总结经验、创建模式、并提出政策性改进建议。1 房地产证券化的基本概念1.1房地产证券化的背景房地产证券化是房地产金融创新的手段,作为全球房地产金融业的发展和衍生品交易。自70年代美国的住房抵押贷款资产证券化的证券,然后是资产证券化技术广泛应用于抵押信贷资产以外的要求抵押贷款,在80年代,在欧美市场蓬勃发展。90年代,资产证券化开始出现在亚洲市场,特别是东南亚金融危机爆发后,在一些亚洲国家迅速发展。资产证券化(包括不良资产证券化和房地产证券化)是近三十年来,世界上最大的金融领域发展最快的金融创新和金融工具,衍生证券和金融工程技术。房地产证券化业务兴起于1980年代的美国。房地产证券化的兴起与美国特定的发展背景密切相关。在1930年代,世界经济大萧条和1600多家银行倒闭,因为住房抵押贷款和破产,众议院金融体系崩溃的边缘附近的污迹。美国政府危机打开第二按揭市场。30岁,联邦政府已经产生了“联邦住房管理局”(HFA)和“退伍军人管理局”(VA),方便市民和退伍军人提供按揭贷款。这使得抵押贷款的风险大大降低了住房抵押贷款证券化创造了条件。30年代,美
