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1、秦皇岛项目前期定位及规划设计建议书天津联合地产目录一、秦皇岛房地产市场调查市场、地块及本案的开发机会2（一）当地房地产市场综合分析2（二）地块SWOT分析13（三）市场调研综合说明16二、项目市场定位基于市场判断的开发方向18（一）市场定位18（二）客户定位20（三）产品定位22三、本案总体规划设计建议打造本项目卓尔不群的产品形态24（一）项目初步规划和设想24（二）基于本案定位以及初步规划方案的设计补充27附件：联合地产简介45一、秦皇岛房地产市场调查市场、地块及本案的开发机会（一）当地房地产市场综合分析1、项目特性分析物业名称物业位置整体区位项目体量项目档次阳光海岸河滨路与文体路交汇处临海
2、区域6.11万3个楼座两栋精装修商品房；一栋普通住宅渤海皇家文体路8号（秦皇岛）临海区域1栋31层高层4万平米高档住宅世纪海洋花园燕山大学对面临海区域19万平米，10栋19-33层的高层、以及2栋商业楼、2栋会所组成普通住宅金海湾森林逸城河北大街西段滨海大道以北，山东堡立交桥以西临海区域110万林海休闲大盘在水一方北临和平大街，东临西港路，南临滨河路、西临大汤河海港城西区域130万平米城西高品质大盘和平花园和平大街以北，西港路以西海港城西区域27万2000户普通住宅楼盘文博城海阳路、西港路、港城大街形成的天然黄金三角地海港城西区域32万平米塔板结合的普通住宅楼盘华盾凤凰城北环路与西港路交口海港
3、城西区域5万普通住宅楼盘广顺现代城海洋路与北环路交叉地带海港城西区域177918平米，1728户普通住宅楼盘金龙中央胜境建设大街（人民广场对面）海港中心区域44万高品质中心楼盘渤海明珠河北大街四道桥汽车站旁海港中心区域353547平米2520户普通住宅楼盘天洋新城迎宾路城北火车站区域18.6万普通住宅楼盘海港第一城东港路与燕山大街东段的黄金交汇处城东环城区域30万20个楼座城西高品质大盘综合说明： 本次调研主要跟踪该区域有代表性的13个楼盘，涉及临海区域4个、海港中心区域2个、海港城西区域5个、城北以及城东各1个，涉及不同的板块、产品形式及项目档次； 秦皇岛房地产开发区域：海滨、中心区、城市周
4、边边缘区域； 开发体量：以上主要在售项目总建筑面积470万平米，项目体量普遍较大，总体规模在30万以上的项目6个，其中不乏100万以上的大盘。 上述项目以渤海皇家、中央胜境项目档次最高，在水一方、海港第一城、金海湾森林逸城为各具特色的大盘项目，而其他项目较为一般。2、项目规划及建筑风格物业名称规划理念建筑形式外檐风格园林设计阳光海岸以波浪建筑曲线配合美丽的海岸线动感流畅；高层精装、19层毛坯。高层19层、32层、33层现代简约/世纪海洋花园提升楼层做大绿化，绿化率55%,同时可以借用临海景观10栋19-33高层，2栋商业，2栋会所现代简约确保户户观海的远景；高绿化，借景造园，人文环境与自然和谐
5、统一渤海皇家一栋大面积住宅，前后欧式园林、会所以及室外网球场33层高层欧式古典8300平米超大、永久生态绿地，绿化率高达69%；16米宽的中轴景观大道，两旁植不同风情的花草，精美的雕塑点缀期间，景观优势彰显金海湾森林逸城源于大海的精灵-海螺，整体规划呈海螺型设计，不同形态的建筑组团构成了螺旋形的曲线，并将高档别墅设计在螺旋之心。一期:6+1是43栋,二期:21层30栋,22层二栋,32层四栋三期:别墅。 现代简约海岸风情园林景观在水一方社区人性化、环境生态化、建筑国际化、设备节能化、管理规范化、安防智能化12、18、19、30、32层高层、别墅德国现代建筑风格造型简约、方正，色彩沉稳协调将山的
6、概念延伸演化为“台地与坡地”的微地形，两大人工湖贯穿社区南北，多条水系流动于每栋楼前和平花园本项目依托15亩主题花园与中央广场为主要中心景观建立，户户南北通透，小区内人车分流，空间规划层次丰富15栋“6+1”多层、5栋11层小高层、纯板式11栋18层高层组成；11跃12小高层5栋，商业写字楼4栋现代风格，浅色系15亩主题花园与中央广场为主要中心景观文博城加大楼间距塑造空间绿化7个32层住宅、1个26层综合楼、4个商业办公楼现代简约精致、优美、生态的基调，以水位自然灵动的要素。分为社区主景观、楼间绿地、特殊景观区域华盾凤凰城基本排列7栋“6+1”多层 、2栋9层小高层、1栋18层高层现代风格/广
7、顺现代城建筑群体借景而不夺景，以巧妙的空间混搭形成各种流动的活性空间13栋18层高层现代风格引入小汤河水系（未定）金龙中央胜境商务、商业、住宅、公寓、会所等综合性小项目住宅11栋高层（住宅配备双电梯）其中最高23层，最低10层；2栋商用楼和办公楼；1栋酒店式服务公寓组成德国现代建筑风格造型简约、方正，色彩沉稳协调项目内部园林水系布局错落有致；超大面积社区花园渤海明珠中间130米楼间距，45亩大型社区园林10栋18-32层南北通透、框架剪力墙结构高层商住楼采用“通体”麻面、亚光高档外墙砖面层45亩地园林，奇花、异草、名树、怪石、小溪、叠水应有尽有天洋新城/目前开发的3期是2栋高层：其中1栋为18
8、层；1栋为12层小高层海港第一城复合社区，中轴景观带、全地下人车分流、高低错落12、18、28层电梯纯板纯德式简约建筑，采用独特的双向建筑立面设计手法中西合璧，超万平米水景主题，纵贯社区南北景观主轴，东西走向楼间景观带自然写意综合说明： 规划水平较高，一些先进的设计元素如全地下停车、人车分流、空间绿化、中水处理、会所配套等等，同时在小区功能分布上也加大对典型产品（如公寓等）、公建配套的比重等。 在建筑形式上6+1等多层产品形式逐渐退出市场，取而代之是小高层、高层住宅，且目前20层以上的高层住宅成为项目供给的主流，由于户型的限制，出现大量的塔楼以及塔板结合的项目，对户型设计产生负面影响。 在建筑
9、立面风格上以现代简约风格为主，强调简单线条以及浅色系；渤海皇家项目采用现代与欧式风格的结合，气质典雅品质感较强；另外，在该区出现三个德式现代风格的建筑，分别是在水一方、中央胜境以及海港第一城，建筑风格也在逐渐过渡，强调品质感。 在园林设计上有一定的特色，诸如中心大面积景观、景观轴线、广场、园林小品等元素开始得到广泛的应用，都比较强调内部环境的塑造。同时，临海区域的项目也在规划上借助海岸景观。3、建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）物业名称组合平面面积区间户型特点建筑配套阳光海岸2梯3-4户从72-250平米多种户型选择；主力户型70-130平米，两
10、室70%；一室20%户型方正，短进深，向阳面宽，客厅开间较小两栋楼精装世纪海洋花园2梯6户一室46.82-47.23/平方米、两室92.26平米、三室107平米、跃层出现部分小面积跃层产品/金海湾森林逸城2梯3户、2梯4户、2梯6户60-170平米在售户型2梯3户、2梯4户为主，方正实用/在水一方一梯2户、3户、4户，二梯3户、4户60-135平米100平米以下70%开阔的起居室，长进深设计，突出窗、台的设计太阳能、雨水收集、中水利用和平花园一梯2-4户65-140平米多层、小高层、高层60-140平米共计27种户型可以选择，进深长，面积大/文博城3梯12户、2梯5户40-110平米；160-
11、240平米跃层塔楼。主力40-60一室、85-95两室/华盾凤凰城一梯三户69-132平米三室面积出现112双阳卧户型/广顺现代城两梯3-4户56-130平米110平米紧凑三室，两室阴厅较多/金龙中央胜境高档住宅后期小户型公寓37平米到74平米的1居、72平米到116平米的2居、129到333平米的3居等等，主力户型为80-130平米。以两居、三居为主，后期一栋楼小户型公寓/天洋新城两梯3-4户70-130平米/渤海明珠2梯2、3、4、5、6户40-300平米户型多样地热采暖海港第一城2梯三户、2梯四户、2梯六户43-133平米一居至三居/综合说明： 新开发的项目平面组合形态多集中在一梯四以上
12、，由此出现部分阴面厅户型、纯阴面户型，使得户型的舒适度大大降低。同时，该种组合也使户型的进深加大、面宽减少（一般进深在14米以上，在通风、采光以及内部功能布置上都有缺憾，出现诸多阴面厅、双阴面室等户型。 面积区间集中在45-135平米，其中一室、两室的比例明显偏大，占到整体套数的8090%（其中部分项目的一室占到30%左右，部分小户型公寓一室比例更大）。一室集中在45-65平米；两室集中在85-105平米，三室集中在110-135平米（其中110-120的比例较大）。上述户型特点一方面是由于高层的产品形式、政策限制等客观因素制约，另一方面也是由于当地消费潜力与消费特点作用的。 部分高端如渤海皇
13、家等大户型比较多（开发时期也较早），面积要较大，出现140-220平米的大户型，部分产品也出现部分的大面积跃层，但该类产品的比重不大。 建筑配套较为一般。4、项目综合配套物业名称会所及生活配套车位配比及停车系统周边环境销售卖点阳光海岸多功能会所包括咖啡吧、康体中心、商务中心等配套设施。1：0.7地上地下周边燕山大学、东北大学、太阳城商业中心、体育基地、奥体中心、洗浴场等餐饮、娱乐、健身、购物一应俱全中央城市海景公寓世纪海洋花园2栋会所地上140，地下600多，1：0.3同上海景第一城金海湾森林逸城及产权式公寓、商业、幼儿园、小学、会所为一体的大型滨海社区车位5770个,地上4100个,半地下1
14、670个；车位能实现1：1南侧紧临百亩原生态森林，与大海的直线距离为600米，西南为世界四大观鸟湿地之一北戴河观鸟湿地，东临2008年奥运会分赛场，北靠河北大街，西外环路、滨海大道对项目呈合围之势，可便捷抵达市中心面朝大海，紧依万亩森林；在水一方社区居民活动中心，规划了图书阅览室、素质教育及延续教育等设施，台球、乒乓球、棋牌室、健身房等。社区幼儿园、国办一流中、小学。风格统一的商业街。地上、地下；1：0.5秦皇岛旧城改造，依托汤和公园，汤和环绕项目东南半环项目位于汤河之滨；21世纪换代住宅-中水系统；雨水收集利用系统；太阳能建筑一体化；电气设备节能技术；和平花园2980平米幼儿园1栋/市中心繁华商业区、火车站，购物出行方便快捷/文博城依托项目旁文化局文化广场1：0.4临近三条中心大道港城中心标杆社区；华盾凤凰城/小户领袖 简约生活广顺现代城
