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1、蓝城的开发模式简述 作者： 日期：101 蓝城的开发模式简述传统的房地产开发模式，是开发商向政府购买土地，通过银行及其它渠道筹集资金，规划项目，开发建设，然后向消费者销售，主体是开发商。而蓝城的开发则是遵循合理的资源分配模式，其开发主体变更为消费者，通过这个新的模式进行开发，更符合国家、银行、开发商和消费者的利益，在操作过程中，具备更好的合理性，其具体操作模式如下：政府预规划（含底商及配套方案的小区），并用预规划案吸引业主而不是开发商的资金加盟，加盟方式为预交保证金。（每套2000元）当某项目的预规划案能够以其合理性吸引足够比例（不低于30%）的预交订金时，项目正式审批启动。项目审批启动后，成
2、立运做管理机构，开通网站，发行周刊，吸引开发商群体以设计和服务书的形式加盟，向业主发布户型图和设计细节。当业主对某开发商的户型图产生明确意向后，可向银行预交户型定义费（成本的10%）。当某开发商的设计方案得到的户型定义费达到一定比例（总应收户型定义费的30%左右）后，说明该方案的可行性和销售前景达标，批准建设。业主向银行申请6倍于户型定义费的贷款，并委托银行按月向开发商代付70%开销。开发商应按时保质保量完成以政府招标形式确认的建筑项目，期间业主以出资方身份协助监督。项目验收后，开发商根据预先约定的项目利润率结算费用，后期销售和管理由国家相关机构负责，开发商的资金流加快，利润率提高。业主们入住
3、小区，得到其购买房产的产权，并得到房产附属底商（楼座底商、附建底商、停车费及其它收入）产生价值的50%获益权。国家可以在不售出土地的前提下，得到远高于地价的税收收入和50%的底商产值获益权，以及减少实际所需的配套设施项目投资。银行在放贷时，已经得到了足够的资金保证，并且可以确保在发生欠费时收回房产所有权，有效规避了放贷风险。这个开发模式可以给国家、银行、开发商和业主四个利益集团带来以下好处：国家：变土地销售收入为税收收入，在不售出土地的前提下，得到更高直接收入。通过项目开发得到50%的底商产权及获益权，长期享受开发收益。通过合理规划，减少政府对小区配套设施的投入及补贴。规范了资金和土地管理，缓
4、解社会矛盾，为实现高速发展提供了必要条件。 由于规划合理，提高了资源的利用率，为可持续发展和合理利用资源提供了保障。银行：将资金贷给最终使用者，在抵押物上有了真正保证，从而降低了收回风险。贷出的资金继续存在银行账户内，每月只使用一部分，提高了资金利用率。项目贷款专款专用，且在账目透明的前提下进行审核，保证了贷款的安全。开发商：在概念规划阶段不直接参与，使开发商的项目周期缩短到18-24个月，加快了资金流转。减少了开发商资本在项目开发中所占的比例，降低了开发商的成本，解决了开发商的资金难和找地难问题。在账目透明、接受审核的前提下，项目完成后，开发商可以得到更高的项目利润率。解决了以往开发商盲目开
5、发的问题，避免了开发后滞销可能导致的亏损。业主：降低了房价，特别是不承担土地费用，买房变得轻而易举。得到了项目50%的底商所有权和获益权，使交物业费成了发物业费。取得物业服务自主，业主真正成了小区的主人。尾房销售：对未收到保证金及户型定义费的尾房，以其部分增加价格的作销售提成，激励销售的同时，保证了先期消费者的利益，甚至可以不由开发商销售，而由销售商负责，操作简单。合作盖楼简要描述 大家最关心合作盖楼的哪些问题：安全：对于合作盖楼这样一个新鲜事物来说，大家最关心的就是安全问题。便宜：合作盖楼的目的，就是大家一起争取自己的利益，所以便宜非常重要。服务：合作盖楼与一般的房地产项目不同，业主自己成了
6、项目的主人，那幺，物业怎幺实现，服务怎幺保证，费用怎幺结算，就是合作盖楼的第三个问题。 合作盖楼如何保证大家的安全：合作盖楼是通过一套严格的、透明的程序来保证大家的安全的，主要有以下三点。保证金的收取，使得大家不用为其它人的不诚信付出不应该付出的代价。全部通过银行转账，账目透明，每月有结算上限的财务制度保证了大家承担最小风险。合理的挂牌出让制度，为业主们的退出提供了可能，也避免了炒卖房号的问题。 合作盖楼为什幺便宜？合作盖楼是对房地产价值由房价、物业、底商三部分组成概念的诠释。通过账目透明，和良好的团队管理制度以及项目非营利的操作原则降低了成本。通过透明的物业服务账单和协助监督权、建议权、弹劾
7、权保证了业主在物业的地位。通过规划适量底商，减轻了大家的还贷压力，使购买房价大幅度下降，房产价值上升。 合作盖楼的物业服务怎幺运做？合作盖楼的项目运做期间以及物业管理过程中，会通过议薪制和弹劾权实现业主对物业员工的薪资支付和监督管理，确保物业服务人员的素质和工作积极性。在这个基础上，合作盖楼会通过项目网站（大楼局域网）每月分三次公布物业费用报表，分别为当月预开销表，经业主讨论后的预开销表（转账单）和最终经过财务制度审核后的当月实际物业费用明细。业主不仅可以得到物业管理的详细信息，更可以根据自己上月的开销情况，有限制的选择为哪些费用继续买单，并可以合理的提出增加某些需要的服务。由于通过网络管理减
8、少了大家的工作量，并实现了良好的沟通，所以可以实现很多非常廉价和实惠的服务。比如闭路电视系统、大楼宽带服务器和接如带宽以及个人主页空间等。可以这幺说，在这个物业管理制度下，业主完全可以发挥自己的想象，尽情的享受生活的乐趣，而不用再向过去那样，虽然名为大楼的主人，实则饱受物业公司的邪气。合作盖楼的规划很简单，寻找300到500个志同道合的参与者，一起承担开销，通过购买合法的土地，建设优质的住房，并为中国的城市化建设探索一套适合的管理模式。在合作盖楼的基础上，我们可以有效解决以往房地产开发中的两个最根深蒂固的问题：模式的不合理和资源的不关心。事实上，房地产开发，可以说是一个其实很简单的事情，涉及到
9、国家、银行、开发商、业主四个基本群体的利益，只要能够选择一个能够同时兼顾四个利益集团利益，并得到四个利益集团支持的模式，是很有希望把中国的房地产开发迅速的搞好的。对于这个问题，我花了十多年的时间进行研究，虽然我的学识还很粗陋，但是我觉得我的研究成果应该还是具有一定实际价值和社会意义的，那就是我的蓝城。最早研究蓝城，其实是从资源角度去思考的，因为我国的资源非常有限，而资源的粗放使用则非常的泛滥，可持续发展，已经是中华民族必需大力重视的问题了。蓝城实际上是一种通过地铁连接若干居住区组成的线形城市，它的名字，事实上来自它的英文名称 Linecity。蓝城的结构经过很多年的完善，已经具备了很强的灵活性
10、和很多非常有效的设计。作为一个方圆一公里左右的居住区，从中间向外，可以分成五层，商务服务区、住宅区、小区护城河绿化带、体育场馆区和绿化隔离带。每个蓝城的居住区就好象芦沟桥上的石狮子，虽然有着类似的结构和尺寸及功能，但事实上又各有风格，非常个性化。作为一个尺寸有限的居住区，蓝城的特点之一就是小区的地面上没有大量机动车道和停车场，事实上，蓝城居住区里根本不允许开车也不需要开车。不仅节约了能源，也为居民的生活质量提供了保障，而小区与外界的交通，则通过地铁、小区外的公路以及专门的功能区或现有城市实现。蓝城的居住区功能非常强大，不仅可以提供现有城市的现代化生活和优质服务，还可以提供乡村才有安静、清洁和舒
11、适。包括现有城市无法提供的无施工扰民承诺等。事实上，蓝城居住区在垃圾、污水、废气、噪音、交通、治安六个基本环境指数，以及教育、医疗、物流、就业等其它城市功能上的指数，是现在的城市和乡村根本无法比拟的。当蓝城的模式得到确立之后，如何实现蓝城，就是我一直以来的工作重心。蓝城虽然有着价格和资源上的明显优势：人均成本6万元，人均住宅建筑面积38平米，功能面积9平米和室内体育设施3平米，市内交通能耗只有传统城市的1/100，人均占地面积比北京最高的地段高一倍。这些数字，充分保证了蓝城的竞争力。但是，我还是通过自己的研究，为蓝城选择了一种更适合国家、银行、开发商和业主利益的开发模式。这个模式，实际上，就是
12、我们尝试于合作盖楼中的这个模式。首先进行概念规划，对概念规划认可的用户，可以交纳保证金，并得到相关服务。当概念规划得到市场的足够支持，确认合理时，成立运做机构，对项目进行标书分配，也就是把项目的具体部分划分成若干份合理大小的标书，提供开发商进行竞标建设。在继续完成销售的同时，开发商和运做机构为业主们提供数量充足，质量卓越的户型和住宅设计，用户选择自己满意的住宅户型，并根据这个户型支付成本的10-20%。项目进入建筑安装阶段后，银行为项目提供成本60-70%的资金作为贷款，但资金如合作盖楼一般管理，根据开发商每月提交的开销单据，为开发商支付70-80%的当月开销。在项目建设完成后，根据项目质量承
13、诺书验收，并根据实际完成质量和质量承诺书的规定比例向开发商支付项目其它费用。（应可以分次付清）业主入住同时，与银行办理住宅的结算和贷款事宜，并在入住后，集体享有蓝城非住宅建筑50%的租金收入。也就是根据购买住宅的实际面积分配底商分红。在这个模式中，国家可以得到以下五个利益：变土地出让费用为税收，原来郊区只值3亿的土地，可以变成一次性收入5-8亿的税金。永远获得项目非住宅面积50%的租金收入，作为提供土地的持久补偿。减少原来的开发模式中需要为小区投入的大量配套设施开销。通过尾房销售的期房、现房差价，与销售商分得销售红利。由于蓝城的土地使用实际上是经济适用房政策，所以，对于超出规定的人均住宅面积，
14、国家应向购买人收取房价以外的高消费税金。同时，国家还得到了管理的规范和科学，资源的合理利用等实惠。而银行也可以得到以下三个利益：将资金贷给最终使用者，在抵押物上有了真正保证，从而降低了收回风险。贷出的资金继续存在银行账户内，每月只使用一部分，提高了资金利用率。项目贷款专款专用，且在账目透明的前提下进行审核，保证了贷款的安全。开发商更会出于以下原因大力支持和参加蓝城的建设，并且通过标书分化的合理性为社会资金提供良好的竞争机制和参与机制，解决垄断等问题。在概念规划阶段不直接参与，使开发商的项目周期缩短到18-24个月，加快了资金流转。减少了开发商资本在项目开发中所占的比例，降低了开发商的成本，解决了开发商的资金难和找地难问题。在账目透明、接受审核的前提下，项目完成后，开发商可以得到更高的项目利润率。解决了以往开发商盲目开发的问题，避免了开发后滞销可能导致的亏损。业主集团原来在开发过程中的尴尬地位问题得到解决，实现了满意住宅的愿望。降低了房价，特别是不承担土地费用，买房变得轻而易举。得到了项目50%的底商所有权和获益权，使交物业费成了发物业费。取得物业服务自主，业主真正成了小区的主人。尾房销售：对未收到保证金及户型定义费的尾房，以其部分增加价格的作销售提成，激励销售的同时，保证了先期消费者的利益，甚至可以不由开发商销售，而由销售商负责，操作简单。事实上，从蓝城到合作盖楼，再从
