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1、湘银建宁购物公园销售策划报告之商业篇目 录第一部分：株洲商铺销售市场调查分析6一、株洲在售商铺市场调查情况分析：6一）、概述：6二）、株洲市在售商铺情况调查71、中国城服装市场72、银谷服饰广场83、华丽三期104、天雅国际服装大厦115、瑞和购物中心126、女人街147、长泰商业广场158、株洲国家汽车城169、中南国际服装交易广场1810、嘉诚数码广场1911、建宁农贸超市1912、滨江商业休闲广场20三）、株洲在售商铺售价情况分析：21第二部分：销售形势分析及必要条件24一、株洲商铺销售形势分析24二、项目销售形势分析25一）、项目销售优势分析：251、株洲首个超大规模主题商业步行街,一
2、站式购物天堂252、特色建筑、生态环境规划及再现神农华夏历史文化沉淀253、消费力优势：274、地理、交通优势：28二）、项目销售的必要条件：29第三部分：商场销售平面分割31一、商城销售平面图分割31二、商场铺位平面分割与销售的相关联系32三、项目各建筑具体平面分割321、影视广场平面分割322、空中街市平面分割：333、商铺一、商铺二平面分割：344、湘银大厦平面分割355、商铺三平面分割：366、解放街1-5号楼平面分割：371）、一号楼平面分割：372）、二号楼平面分割：373）、三号楼平面分割：384）、四号楼平面分割：385）、五号楼平面分割：38第四部分：目标投资客分析39一、目
3、标投资客地域分析39二、目标投资客类型分析42第五部分：项目各部分定价及销售策略43一、项目整体概述：43二、项目定价原则：44三、项目各单体建筑销售价格定位:45四、资金流量预算：53五、步行街销售价格策略：571、低开高走，小幅快跑的定价策略572、高售价、低门槛的价值最大化策略57第六部分：项目阶段性销售策略59一、内部认购期：（6月中旬8月初）591、报纸广告：602、三维动画片603、电视广告604、活动推广：611）、折扣优惠活动：612）、株洲市场城市环境与零售商业研讨会暨建宁购物公园正式启动发布会615、夹报派单62二、正式开盘期：（8月初11月中旬）621、报纸广告：632、
4、定点推广：643、活动推广：65三、尾盘消化期：（11月中旬开业）661、报纸广告：672、条幅广告：673、活动推广：67四、项目推广时间安排表：68第六部分：销售整合推广策略72一、项目包装策略：72一）、现场包装：73二）、售楼处包装：74三）、路灯旗、广告牌的选择：75二、销售画册、新闻推广及广告推广76一）、策划设计“华厦商业步行街”销售画册76二）、新闻、广告推广：77三）、广告投放比例及节奏：78第一阶段：认购期（6月中8月初）78第二阶段：开盘热销期（8月初10月中旬）：79第三阶段：强销期（10月下旬11月中旬）80第四阶段：扫荡期（11月中旬开业）：82三、销售推广策略：8
5、3一）、降低置业门槛，短期委托租赁策略83二）、投资群体的针对性推广策略：83三）、充分挖掘项目的价值和投资潜力84四）、打通本地、异地销售渠道，掀起全国抢铺狂潮：85五）、活动推广：85六）、项目销售难点问题及解决方案：86第七部分：经营管理建议89一、步行街经营管理公司人员架构：89二、步行街管理费及其它相关收费891、主题商城部分：892、街铺部分：903、广告位安排及收费90三、经营推广建议：90第八部分：营销成本费用明细93一、营销成本分配比例：931、按类分配：932、按阶段分配：93二、营销成本主要部分明细分析：931、宣传资料：932、广告推广费用：941）、新闻推广费用：94
6、2）、主要媒体平面报纸广告推广953、定点销售费用：961）、办公及接待处费用962）、媒体推广费用：973）、展会推广费用：98第一部分：株洲商铺销售市场调查分析一、株洲在售商铺市场调查情况分析：一）、概述：2003-2004年度，是株洲商铺市场异常繁荣的一年，同时也是商业地产残酷竞争的一年，众多的地产开发商纷纷转向商业地产的开发行列，导致株洲商铺市场严重供大于求。据不完全统计，株洲目前在售商铺约12个，在售建筑面积66多万平方米，总值近20个亿左右。业态涉及服装批发市场、汽车及其配件专业市场、数码电子、超市百货零售业态等，其中： 服装批发市场楼盘6个 零售楼盘4个 汽车城1个 数码电子1个
7、具体情况如下：楼盘建筑面积(平方米)经营定位专业市场类中南国际服装交易广场100000服装批发市场天雅国际服装大厦25758女休闲装批发市场银谷服饰广场53280服装批发市场华丽三期56000服装批发市场中国城50000服装批发市场佳诚电子城12000数码、电子长泰商业广场20000服装及布料批发市场株洲国家汽车城228000汽车及零配件市场零售市场类瑞和购物中心70000超市女人街30000女性主题商城建宁农贸超市18000农贸超市滨江商业广场53000休闲、娱乐、零售等合计716038二）、株洲市在售商铺情况调查1、中国城服装市场地理位置：株洲市人民路及市府路交界处。市场规模：主体5层，地
8、下1层，地上4层，占地面积1万平米方，单层面积10000平方米，总建筑面积50000平米左右；2000平方米的服装展示厅，总投资额约2亿元；铺位数：单层铺位54间左右，一至五层共有铺位270-300个左右；主力铺位： 1520平米（使用面积）经营定位及售价：（以使用面积计算）楼层经营定位均价（万/平方米）地下层童装A类1.68B类1.58-1F品牌时装A类2.68B类2.48C类2.382F品牌女装A类1.78B类1.58C类1.483F品牌男女休闲装A类1.38B类1.28C类1.184F品牌男装A类1.18B类1.08C类0.98租赁方案：买断十年经营权价格表（提供5成十银行按揭贷款）：楼
9、层A类（万/平方米）B类（万/平方米）C类（万/平方米）地下层1.080.981F1.681.481.382F1.281.181.083F0.980.884F0.780.68硬件配套：18台自动扶梯，客货梯各4台，2部观光梯，统一中央空调；工程状况： 2004年8到10月开业。目前工地旁设立了临时售楼处，针对全国品牌服饰进行招商。销售现状及客户源：中国城目前的销售情况一般，整体约销售50-70%左右，由于单个铺位面积较大，导致总值较高，减少了投资者层面，所以整体销售情况一般。投资群体主要以长株潭区域为主体，部分外来投资者主要来自于温州区域。招商情况：中国城招商情况良好，由于其经营定位基本为品牌
10、服饰，因此对于商户的要求较高，导致了绝大部分的经营者无法进驻，致使其前期招商情况一般，其招商工作从2003年8月份开始，所以至今招商率已基本达到60-70%左右，商户主要为株洲芦淞市场群的品牌商户。2、银谷服饰广场1）、项目基本概况：银谷服饰广场位于市府路和人民南路交界处，占地面积5000多平方米，共10层，总建筑面积53280平方米，已完成4层，预计2004年9月完工，各层面积及经营定位如下：楼层经营定位铺位数-1F童装1081F精品针织毛纺/时装1942F女装（休闲装 时装）2053F裤装（休闲装 西裤）1684F男装（休闲装 西装）1285F品牌服饰形象写字间926F7F品牌服饰形象写字
11、间238F9F仓库152）、销售方式及售价：产权式商铺，产权40年，为独立式门面，银行提供5成10年按揭，无论先后次序，采取抽签方式选铺。楼层A类（万元/平方米）B类（万元/平方米）童服1.481.38市府路临街门面3.48商场北临街门面2.681F2.382.3282F1.481.4283F1.181.1284F0.980.9285F0.686F0.587F0.488F0.389F0.383）、租赁方案（买断10年经营权）：楼层A类 (万元/平方米)B类 (万元/平方米)童服0.980.882F1.081.0283F0.880.8284F0.680.628管理费：前三年不超过同类市场的80%
12、。水电费照实收取。公共部分水电费分摊。4）、购铺流程：个人支付分预定、封顶后一月、开业三期付清，具体如下：楼层预定金（万）二期（封顶后一月）三期（开业前）-1F4付清个人支付的80%（含预定金）全部付清1F102F43F44F45F及以上总款项的20%销售现状及客户源：已售完负一层至三层，主要以芦淞、现有的商户为主，对于一般的投资者主要是四层及以上的楼层。招商情况：一至三层为芦淞现有的商户。3、华丽三期项目基本概况：华丽位于人民路旁。华丽三期占地面积8000多平方米，共7层。已出地面，三月份开始销售，预计2004年9月份完工。销售策略/方式/售价：一二层产权出售，三到七层只租不买。售价：楼层单
13、价（元/平方米）使用面积（平方米）总价（万元）保证金1F30769134052F2692313355拐角处加收总价5%的楼款。租赁方案：1至4层租赁方案（保证金含报名费）楼层使用面积保证金（万元）三年租金（万元）报名登记费合计1F1436平方米8万元6.93万元14.92F6143F5134F5.413.45至7层租赁方案楼层使用面积（m2）十年租金（万元）合计（万元）报名费（万元）5F2222275万元4028.833.86F2220254026.531.57F2218234024.529.5超过14平方米的铺位每月租金加收50元/平方米。拐角租金多加总价5%的金额。相关费用：费用类别费用（元/月）管理费15元/平方米*月空调费小于12m2的铺位390元/月大于12m2的铺位450元/月大于25m2
