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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页 共1页项目经济评价可行性研究报告姓名：*学号：* 目 录一、 前言3二、项目概况4三、市场调研分析6四、项目综合定位16五、项目发展计划20六、项目总投资与融资方案21七、项目经济效益和财务评价28八、风险分析与对策30九、附表31十、报告小结38前言课程性质工程经济学是介于自然和社会科学之间的边缘性科学，各学科之间互相渗透、互相促进、互相交叉、逐渐发展起来的。经济学处于支配地位，属于应用经济学的一个分支，其核心内容是一套工程经济分析思想和方法，是人类提高工程实践活动效率的基本工具。课程目的和任务通过本课程的学习，使我们
2、掌握工程经济学的基本理论、基本方法和基本技能及其在项目前期决策中的应用，对项目资金凑错、项目经济评价指标和方法、不确定性分析、项目可行性研究、财务评价、国民经济评价、公益性项目评价、房地产开发项目经济评价、设备更新分析、价值工程、风险决策与风险管理等内容有一个系统的把握，以达到能对项目进行公正、客观、合理评价的目的。报告的作用 通过对本课程要求的课程设计报告，可以提高我们同学们对工程经济学的更深一步了解和认知，是同学们将所学的知识更好的融会贯通，提前感受做工程项目可行性报告工作，也给我们一个亲身的锻炼、对我们的成长也有很大的促进作用。 第一章 项目概况 1 项目开发背景根据党的科学发展观的依据
3、丶贯彻落实江西的经济发展丶推动南昌的经济繁荣昌盛、赶上我国发达城市的步伐。南昌市拟对原南昌保温瓶厂生产区进行建设改造，使其为南昌市的城市风貌美化、楼宇经济建设作出重大贡献。2 项目名称：“梦幻天堂”3建设地点：何坊西路（原南昌保温瓶厂）4 规划用途：居住、商业5 建设单位：江西四特天工地产开发投资有限公司6 资金来源：本项目建设资金由上海金厦房地产有限公司自筹和银行贷款，不足的投资通过预售房款来解决。7 工程概况：“梦幻天堂”项目占地面积总计93.46亩，（62304平方米），住宅为总建筑面积的70%（109032 平方米），非住宅为总建筑面积的30%（46728平方米），其中90平方米以下住
4、宅占住宅总建筑面积的60%（65419.2平方米）。建筑密度30%（建筑基层占地面积为18691.2平方米）。住宅部分为高层和多层两种类型。8 项目位置及用地现状该地位于青云谱区何坊西路、京山西街以东，宗地面积约93.46亩。 该地周边环境状况：东至三店村、南至规划路、西至京山新街、北至何坊西路，原属南昌保温瓶厂生产区。该地块形状较为规则，基本呈正方形，有利于土地开发。该地块处于南昌老城区中心地段，属于稀缺之地。本地段周边道路发达，交通便利，商业、生活配套完善。9项目规划用地设计条件 根据南昌市国土局资源局和南昌市城乡规划局的批示和规定，本项目的用地规划设计条件如下： 规划设计条件1. 用地性
5、质：居住、商业、办公（兼容旅游业） 容积率=2.52.建筑密度： =28%4.车位 ：住宅2泊|3户，公建1泊位|150m2建筑面积5.中心标高：主出入口方位 何坊西路6.间距：多层1：1.1H,高层1：0.8H，具体按南昌市规划管理技术规定7.型比例：套型建筑面积90m2以下住宅占开发住宅总建筑面积60%8.设施：按城市居住区规划设计规范配置9.商业、办公等公建建筑面积按规划总建筑面积（容积率部分）30%控制；第二章 市场调研分析一房地产市场分析1南昌房地产现状：南昌市作为京九线上唯一的省会城市，同时也是中部地区地区六大中心城市之一。近年来，随着南昌经济的强劲增长，南昌城市发展也呈现了新的局
6、面，带动了南昌市房地产业蓬勃发展。据南昌市房管局公布的数据，2005年南昌市房地产完成投资总额110.12亿元，商品房销售金额达到110.97亿元；全市（含四县）商品房竣工面积413万平方米，销售面积409.9万平方米，从数据看，竣工的商品房几乎都可以销售完，证明楼市非常火爆。 2市场供求分析：南昌新房共415个楼盘，292个楼盘在售。南昌在售新房均价：6052 元/平方米3供应发展分析：房地产价值是一系列相互关联的环节组成的价值链，其发展如：（1）设计概念设计、建筑设计、环境设计 （2）设计概念设计、建筑设计、环境设计 （2）建筑原材料采购、项目管理、施工、项目验收 （3）营销广告策划、营销
7、计划、销售、客户管理 （4）装潢装潢设计、材料采购、装潢施工 （5）物业管理物业管理、房屋维修。商品房预售体量板块分析 相比上月，本月新批预售面积减少12.18万，减少了16.7%；其中住宅减少8.1万，减少12.53%。但是本月的新批预售面积远高于上年同期。受政策影响，部分楼盘推迟开盘时间或小批量开盘，造成本月新批预售面积环比有所减少。 从类型上看，商品住宅比重进一步上升，所占比例相比上月提高4.54个百分点，达到93.14%。从板块分布上看，以市中心和象湖板块为主，两者占总量的54.31%。 商品房预售体量建筑形态分析 相比上月，本月新增供应中无花园洋房。高层新增供应相比上月增加6.98万
8、，所占比例提高到65.28%。本月新增高层产品的楼盘主要有梦里水乡、大湖之都、清水湾和恒大绿洲，四个楼盘新批高层预售18.72万。商品房成交价格分析本月商品住宅成交均价高达6181元/，创年内新高，环比上涨1039元/，上涨20.21%。商品住宅成交均价上涨千元的主因是本月多个别墅项目集中入市，新入市的项目就有万科青山湖、恒大绿洲和御湖半山等。实际上本月南昌房价总体保持平稳，部分楼盘甚至调低预期入市价格或推出更多的优惠活动。各价格区间环间供销套数对比从上图可以看出，价格区间55016500元/处于主导地位，供销套数占总量的39.15%和42.09%，上月排名第一的价格区间是35014500元/
9、。均价5500元/以上的供应套数比达到64.97%，比上月提高24.62个百分点，总共有5个楼盘推出售价在万元以上的产品。与上月相比，只有价格区间8001元/供应有所增加，其他价格区间供应全线下降。格区间8001元/供应套数环比增加218套，增长67.08%，也是本月成交均价大幅上涨的主因。小结：从最近统计的数据和迹象表明，高层处于主导，同时多层也是很多人的选择。价格也将持续发展。新建房分类型看,与去年同月相比,经济适用房销售价格上涨1.3%；商品住宅销售价格上涨17.3%,其中普通住宅销售价格上涨16.6%，高档住宅销售价格上涨19.6%。90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨19.9%
10、,环比上涨1.2%。【南昌市】2010年12月27日房地产交易情况 新房二手房住宅非住宅住宅非住宅套数（套）122281003面积（）16874.142303.768182.13189.99新房住宅 东湖区青山湖区湾里区高新开发区桑海经济开发区套数225351面积213.29206.02432.997549.7187.07西湖区青云谱区经济技术开发区红谷滩新区英雄经济开发区套数83315210面积1052.923759.861475.732096.550新房非住宅 东湖区青山湖区湾里区高新开发区桑海经济开发区套数06101面积0453.5426.30058.76西湖区青云谱区经济技术开发区红谷
11、滩新区英雄经济开发区套数622100面积702229.64228.74604.780从12月27日（星期一）南昌市新房成交数据上可以看出，南昌市新房成交量与前一天（12月26日）相比，新房成交量大幅回升，住宅类成交增加了73套，非住宅成交增加了8套；从区域成交方面看，当天收新盘开盘影响，青云谱区和高新区的成交大幅提升，位居当日区域成交榜的前两位。二 区域状况区域市场简介：青云谱区地理位置优越，交通发达。京九铁路、浙赣铁路在此交汇；105、320国道纵贯全区，连通全国各地；贯穿全省的天字形高速公路网络，使青云谱区到浙、粤、鄂、湘、皖等周边省市的行程缩短到6小时左右。这里距昌北国际机场只有半小时的
12、车程；通过南昌港，可以沿赣江往鄱阳湖入长江黄金水道。区内有“三湖三河”（即占地3165亩的象湖，占地1313亩的梅湖，占地75亩的热潮湖和辖区段长2千米、宽40多米的玉带河，长5千米、宽100多米的护城河，长2.6千米、宽80多米的抚河）。年吞吐量数千万吨的大型铁路货运站青云谱车站坐落在区内，并设有1座现代化水厂青云水厂。全区邮电通讯便捷，文化、教育、卫生、体育设施齐全。有着悠久灿烂的历史文化和水域风光，有传统的工业制造基地，便捷的水陆空交通网络。区域面积43.17平方公里，人口约30万人，辖5个街道、1个镇和1个农场，55个社区居委会、12个村民委员会。全区形成了自然水系、古色文化、园林生态
13、、工业科技、休闲旅游、商贸购物、人居娱乐等七大特色。市场的发展潜力：1稀缺之地，升值潜力巨大 地段是房地产开发不变的法则。本地块位于何坊西路，处于老城区中心地段，近三年，在青云谱区域出让的地块寥寥无几，区域的购买力需求巨大。而市中心区域今年更是无一地块出让，本地块已成为该区域最后的一块黄金宝地。2地处成熟生活圈，享便利快捷都市生活项目周边覆盖数个大型生活社区，如蓝天郡、天集青云明珠、水榭花都、象湖源、威尼斯花园等。各类配套齐全，生活便利，区域目前最高价已达到8000元|平米。3该区域商业和酒店面积稀缺，填补市场空白 青云谱区整体商业氛围和酒店业氛围相对市中心较弱，因此本地块的商业和酒店的规划可以填补这一空白，并完全可以打造成为青云谱的NO.14地块呈方正，有利于规划，为老城区近两年出让最大面积最大的地块地块基本呈正方形，有利于设计布局和园林规划。地块占地93.46亩，完全有条件规划成为一个高质素的生活区5 200米门面开阔之地和客户就在周边之地地块三面临街，其中何坊西路临街面约200米，而本区域政府是打造成为青云谱区的商务板块，因此临
