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1、XX亚龙商厦市场调研报告一、 XX市商业环境特征1、 城市环境概况XX是中央直辖市，中国最大的经济中心和贸易港口。地处长江三角洲的东南端。 是全国最大的综合性工业城市，也是全国重要的科技中心，贸易中心，金融和信息中心。 XX地理位置优越，是我国的内外交通运输枢纽。XX不仅是历史文化名城， 亦是近代革命运动的重要发源地之一。当前按照振兴XX，开发浦东，服务全国，面向世界的方针， 力争把XX建设成为外向型，多功能，产业结构合理，科学技术先进， 具有高度文明的社会主义现代化国际城市。XX同时是中国最大的商业中心，有面向全国的批发网络，成为辐射全国的流通中心。XX是全国的金融中心，已形成中央银行为领导
2、、国有商业银行为主体、多种金融机构并存的金融体系。浦东为著名的经济技术开发区。农作物以稻子、麦类、棉花、油菜和蔬菜、水果为主。郊区养畜业以饲养猪和乳用牛为主。养蜂、养蚕、药材、香料等业日益兴旺。航天、航空、汽车工业正在崛起，XX已成为能生产高精尖产品的综合性工业基地。正在向现代化国际大都市目标迈进的XX，肩负着面向世界、服务全国的重任，在全国经济建设和社会发展中具有十分重要的地位和作用。在这个人口仅占全国1%、土地面积占全国0.06%的城市里，完成的财政收入占全国的九分之一，口岸进出口商品总额占全国的四分之一，港口货物吞吐量占全国的十分之一，并在改革开放、产业升级、科技创新等方面发挥着示X、辐
3、射和带动作用。2、XX市整体商业环境2003年全年XX市实现国内商业增加值395.5亿元，比上年增长9。全年完成社会消费品零售总额2220.64亿元，比上年增长9.1。其中，吃的商品零售额887.29亿元，增长7.5；穿的商品零售额287.59亿元，增长7；用的商品零售额1027.27亿元，增长11.1。居民消费升级趋势日趋明显，轿车、家居类商品消费进一步扩大。全年汽车零售量7.84万辆，比上年增长22.5，其中轿车7.11万辆，增长30；移动130万部，增长1.1倍；摄像机4.1万架，增长35.4；影碟机57.74万架，增长32.3；家用空调器80.76万台，增长46.9；全自动洗衣机28.
4、88万台，增长28.1。购物中心、连锁超市、折扣店等新型商业业态发展势头强劲，规模效应进一步显现。至年末，全市共有连锁商业业态69种，其中年内新增10种。全市连锁网点达到7609家，其中，连锁超市门店1396家，便利店4137家。全年连锁商业销售额800.43亿元，比上年增长27。商业流通规模不断扩大。全年实现商品购进总额4872.01亿元，比上年增长10.3；商品销售总额5555.3亿元，增长10.6%，其中批发销售3565.06亿元，增长11.9。商品交易市场交易活跃。至年末，全市共有商品交易市场856个，全年成交额1650亿元，比上年增长6.7，其中农副产品市场成交额289亿元，增长8.
5、3。二、经济数据分析1、国内生产总值2003年，XX市国民经济运行质量和效益继续改善，2003年XX市国内生产总值达到6250.81亿元，按可比价格计算，较2002年增长了15.6%，这是XX连续的第12年GDP两位数增长。2003年XX人均国内生产总值达到46586元，较2002年增长了14.6%。2、产业结构2003年XX产业结构由上年的1.647.451调整为1.5：50.1：48.4。由于受非典的影响，第三产业所占比重有所降低。2003年XX第一产业生产总值达到92.98亿元，较2002年增长了2.3%；第二产业生产总值达到3130.72亿元，较2002年增长了16.1%；而第三产业生
6、产总值达到3027.11亿元，较2002年增长了8%。4、城市居民可支配收入2003年，XX职工年平均工资为22160元，相比2002年的19473元，同比增长13.8% 。2003年，XX城市居民人均可支配收入为14867元，相比2002年的13250元，同比增长了12. 2%。城市居民人均可支配收入是指全部实际收入扣除个人所得税之后的收入，在这里我们假设全部实际收入就等于职工的工资收入，人均可支配收入占收入总额的变化情况。1995-2003年XX城市居民可支配收入和职工年平均工资情况列表时间城市居民人均可支配收入（元）职工年平均工资（元）19957172927919968159106631
7、99784391142519988773120591999109321414720001171815420200112883177642002132501947320031486722160从上图可见，XX城市居民职工年平均工资和人均可支配收入呈逐年上升的趋势，但从1999年起，XX城市居民人均可支配收入占工资比例逐年减少，可见XX个人所得税增长幅度较快。5、恩格尔系数2003年，XX城市居民家庭人均消费性支出为11040元，其中食品消费支出为4107元，恩格尔系数为37.2%，比2002的恩格尔系数下降了2.2%。（2002年XX恩格尔系数为37.2%） 主要年份XX食品、居住消费支出变动情
8、况年份居住消费支出（元）食品消费支出（元）消费支出（元）居住支出所占比例恩格尔系数199089109419364.6%56.5%1995399313158686.8%53.3%19998413731824810.2%45.2%2000798394788689.0%44.5%2001794405693368.5%43.4%2002119341201046411.4%39.3%2003128141071104011.6%37.2%由上表可以看出，恩格尔系数是逐年下降的，但是居住消费支出在所有消费支出中所占的比例却是震荡性增长的，这主要与房产市场发展情况有关。从上面的图表我们可以看出，XX城市居民在
9、食品方面的消费逐年递减，从1990年的56.5%下降到了2003年的37.2%，而上升幅度较大的是居住消费，从1990年的4.6%上涨到了2003年的11.6%，娱乐教育文化消费从1990年的11.9%上涨到了2003年的16.6%，交通通信消费从1990年的3%上涨到了11.4%，医疗保险消费从1990年的0.6%上涨到了2002年的7.2%。从这些数据，我们可以清楚的看出XX居民近年的消费结构变化。6、旅游收入2002年实现旅游产业增加值338.23亿元，比上年增长4.4。（2001年旅游产业增加值为323.87亿元）XX旅游收入情况2000200120022003国内旅游收入（亿元）77
10、5805.78993.81079.8旅游外汇收入（亿美元）16.1318.0822.7520.53旅游产业增加值（亿元）238.93272.86323.87338.232003年因受非典影响，旅游外汇收入有所下降。非典过去之后，XX的旅游业迅速复苏，虽然旅游增加值的增长率有所下降，但是未来XX的旅游业的发展前景还是非常好的。旅游业的发展必将为XX带来越来越多的流动人口以与越来越多的商业机会，也必将推动XX的社会消费总额登上一个新的台阶。四、商业数据1、社会消费品零售总额2003年XX市社会消费品零售总额达到2220.6亿元，比上年增长9.1%（2001年XX市社会消费品零售总额为2035.2亿
11、元）。社会消费品零售总额1991199519992000200120022003XX社会消费品零售总额382.06970.041590.381722.271861.32035.212220.64增长率/53.9%63.9%8.3%8.1%9.3%9.1%从图表中可以看出，近年来XX的社会消费品零售总额呈稳速增长的趋势。从以上的图表可以看出，近年来社会消费品零售总额从用途分类来看的话，用品类和食品类消费品零售总额增长速度最大。从行业分类来看，批发零售和贸易业的社会消费品零售额增长幅度最大。2、商品零售价格指数如果以1995年价格为100来计的话，2003年XX的商品零售价格指数为87.6。199
12、5-2003年XX商品零售价格指数199519961997199819992000200120022003商品零售价格指数10092.987.484.186.185.387.387.387.6从以上的图表可以看出，1995年到1998年XX市商品零售价格指数有明显下降，从1999年至2003年商品零售价格指数基本持平。人均商铺面积XX人均商铺面积XX商铺面积（万平方米）XX人口数（万人）人均商铺面积（平方米）1999年10671313.120.812000年11911321.630.902001年13991327.141.052002年17801334.231.332003年23501341.
13、771.75从图表中，我们可以看到XX的人均商铺面积逐年增加，而且增加幅度也一年大过一年，目前，XX的人均商铺面积已达1.75平方米，已经接近房产专家预估的1.5-1.8平方米/人的饱和点的顶点了。单位营业额XX商铺每平方米营业额社会消费品零售总额（亿元）XX商铺面积（万平方米）每平方米营业额（元/天）1999年1590.38106740.832000年1722.27119139.612001年1861.3139936.452002年2035.21178031.322003年2220.64235025.89由上表可见，XX商铺面积和社会消费品零售总额逐年上涨，而每平方米建筑面积的营业额逐年下降
14、，从中可以看出XX商铺的平均利润回报率开始下降。四、商业用房开发房地产开发投资额1995-2003年XX房地产开发投资额199519961997199819992000200120022003 商业用房（亿元）32.3962.7154.1961.1160.4251.5162.7062.4967.81合计（亿元）466.20657.79614.23577.12514.83566.17630.73748.89901.24商业用房投资额占总投资额比例6.9%9.5%8.8%10.5%11.7%9.9%9.9%8.3%7.5%从上面的图表可见，商业用房投资额每年的数量都相对较为稳定，而从2000年后，由于住宅投资量的急剧增大，商业用房在总的房地产开发投资中占的比例呈下降趋势。施工竣工情况1、施工面积1995-2003XX住宅与商业用房施工面积比较
