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1、目 录第一篇 项目概况.2一、项目名称.2二、项目位置.2三、项目周边环境2四、项目地块特点3五、项目主要技术经济指标.3第二篇 项目开发经营背景与开发方案3一、项目地块产权状态.3二、项目地块土地等级.3三、项目开发经营运作方案.4四、项目地块开发经营决策的价值准则.4五、项目开发方案.4第三篇 项目市场环境分析.5一、宏观环境分析.5二、武汉房地产市场分析.6三、项目供需圈市场分析与预测.8第四篇 项目供需圈市场分析9一、项目供需圈供给分析.9二、项目供需圈市场需求分析.14第五篇 项目机会选择决策和产品决策分析.19一、机会分析(SWOT).20二、目标市场选择21三、产品决策分析22四
2、、价格定位决策22第六篇 项目财务分析.22一、方案一财务分析23二、方案二财务分析25三、各方案经济评价指标计算比较分析.27四、敏感性分析28第七篇 项目风险分析与规避对策.29一、项目开发经营中的市场风险.29二、项目运作中的管理风险.30三、项目开发经营中资本运作风险.31结论32第一篇 项目概况一、项目名称项目暂定名称：武汉大学国际交流中心。二、项目位置本项目位于武汉市武昌区八一路与生态游园路(建设中)交汇处。北靠武汉大学校外学生公寓,南邻八一路,西毗中国科学院武汉分院，东倚武汉大学。三、项目周边环境 本项目地块处于全国著名的东湖风景区，北距浩瀚广阔的东湖有1500米，沿新开通的生态
3、游园观光路，步行十几分钟可到东湖岸边，南倚大小洪山丛林山麓，东临武汉大学珞珈山校园风情，周边自然环境湖光山色，花草树木，风景优美宜人。 本项目地块周边邻接省直机关水果湖地段和中南商场为中心的中南商务区，为省政府行政圈、中南商务圈、武汉大学文化圈共同辐射作用的城市成熟地段，是武汉市自然风景最好、知识层次最高、文化氛围最浓、商业繁华程度高的区片之一。 本项目周边基础设施配套完善，八一路和珞狮北路的拓宽改造工程已全面完成，生态游园路还在建设之中。交通便利，519、557、12、515、55、572、49等十余条公交线从门前经过，通达武汉三镇。商业服务和娱乐休闲设施配套齐全，距离中南商业区、洪山广场和
4、水果湖只需10分钟车程，距离亚贸商业区只需20分钟车程。教育设施配套完善，知名度高。 本项目周边商业及公用设施配套状况十分理想，见下表。区域市政配套设施一览表购物场所中南商业大楼、亚贸广场、中百仓储、中北路家乐福购物中心文化教育武汉大学、中国科学院武汉分院、湖北商业高等专科学校、市洪山中学、街道口小学、洪山新华书店、水果湖二小、水果湖中学医疗卫生省妇幼保健院、广州军区武汉总医院、武汉大学口腔医院金融服务中国银行、农业银行、商业银行、交通银行娱乐、休闲、餐饮洪山广场、武大运动中心（待建）、湖锦酒楼、三五酒店、帅府饭店、丰颐大酒店、大荆江酒店 就地产市场价值而言，房地产界有一句行话：“金角银边”。
5、即指城市成熟社区处于主干道交叉拐角处的地块市场价值很高，“寸土寸金”。本项目地块处于八一路与生态游园路交汇之角，即谓“金角”。四、项目地块特点本项目地块面积小，形状狭长，沿主干道面宽较大，利于开发建造高层商业物业。东西边长约为55米，南北边长约为190米，规划设计会受到一定局限。地块上没有建筑物和构筑物，拆迁量为零。本项目地块原规划用途为公共停车场。由于地块位于两条主干道的交汇处，按照规划要求需要考虑交通视角盲区的问题，所以规划指标上会有比较严格的限制。五、项目主要技术经济指标项目规划用地面积为5336M2，约8亩。根据武汉市城市规划意见，对于本项目地块，政府最可能批准的技术经济指标上限如下表
6、：总建筑面积 37352M2建筑密度 50%容积率 7绿化率 30%限高 90M第二篇 项目开发经营背景与开发方案一、项目地块产权状态本项目地块产权，即国有土地使用权归武汉大学持有。本项目地块土地使用权性质为划拨。本项目地块土地没有用于抵押融资的债务。二、项目地块土地等级据武汉市市区土地定级与基准地价评估报告(武汉市规划土地局，2002年6月)，该项目地块属于综合用地级，住宅用地级。三、项目开发、经营、运作方式武汉大学拟采用市场运作方式，将该地块交由本校控股的武汉大学科技园XXX进行开发经营，充分发挥该地块的相应效益。四、项目地块开发经营决策的价值准则1、从适应武汉大学教育、科技日益现代化、国
7、际化的角度，该地块宜建造一栋高起点、高质量、高水平的高层高档写字楼。其主要功能定位为：产业基地与国际交流。将校内部分产业机构和涉外培训、涉外学术交流集约于一幢楼。该高层写字楼底部作为商用，为与科技产业和国际交流功能相协调、配套的商业设施。2、 从发挥该地块最大的市场价值和改善武汉大学教职工居住环境的角度，该地块宜建成高层底商住宅两用楼，并且，尽可能增大商用房面积。3、从长期持有建成物业产权的需要的角度，该地块未来建成物业不管其功能如何，宜采用“只租不售”的经营方式。 武汉大学长期持有建成物业的产权，对武汉大学教学与科研功能的综合增强、资产规模的扩大以及发展都有显著的长远效益。 4、 从解决武汉
8、大学与武昌区珞珈山办事处、珞珈山派出所等街道下属机构历史遗留问题的角度，考虑以此地块建成物业还建6000M2办公用房。五、项目开发方案 根据该项目的上述背景与决策分析的价值准则，提出以下两个开发方案：方案一：武大科技园开发一幢底商高层住宅与写字楼综合物业，总建筑面积37352 M2，其中商业用房16008 M2，住宅10672 M2，写字楼10672 M2，地下室4000M2。由科技园出资建设，建成后出售住宅。裙楼和写字楼的所有权归学校所有，只租不售，科技园拥有一定年限的经营权。楼高28F（地上28F，地下1F），16F为裙楼，7F以上建造两幢塔楼，分别为住宅和写字楼。裙楼每层面积2668 M
9、2，住宅每层面积485 M2，写字楼每层面积485 M2，地下车库面积4000 M2。其中2668 M2商业用房和3332 M2住宅用于还建珞珈山街道办、派出所。 方案二：科技园开发一幢底商高层住宅与写字楼综合物业，总建筑面积37352 M2，其中商业用房10672 M2，住宅13340 M2，写字楼13340 M2，地下室4000M2。由科技园出资建设，建成后出售住宅。裙楼和写字楼的所有权归学校所有，只租不售，科技园拥有一定年限的经营权。楼高28F（地上28F，地下1F），14F为裙楼，5F以上建造两幢塔楼，分别为住宅和写字楼。裙楼每层面积2668 M2，住宅每层面积555 M2，写字楼每层
10、面积555 M2，地下车库面积4000 M2。其中2668 M2商业用房和3332 M2住宅用于还建珞珈山街道办、派出所。 第三篇 项目市场环境分析武汉大学拟遵循市场机整理用利用该项目地块使之发挥相应的效益。所以，必须寻求市场机会。市场机会产生于特定企业的经营环境之中。本篇从环境分析入手，运用SWOT分析法对该项目的机会点进行分析。一、宏观环境分析我国房地产市场发展的首要因素仍然是国家宏观经济态势和国家宏观房地产业政策。1. 特 点政策主导型市场总体上看，我国房地产市场仍是政府政策主导型市场，而还没有达到市场机制起主导作用的程度。近期，与本项目直接相关的政策变化有：土地供应政策的重大改变，20
11、02年7月1日始，所有城市划拨用地，如用于各类商品房开发经营，必须实行统一收购、整理、挂牌、拍卖。其中包括各类企事业单位现实用地，这一转变将促使地价上升，带动相关物业价格非等比上扬，将强有力地规范房地产市场，也有利于对房地产市场的宏观调控。对目前房地产高峰运行中出现的“虚垫”、“泡沫”现象进行调控。如停止别墅类物业的土地供应，严格控制对高档豪华住宅、写字楼、酒店的用地和贷款。继续支持面向广大市民的住宅物业的快速发展。适应高等学校扩大招生规模的需要，在城市土地供应、银行贷款、减免税费诸政策方面向学生公寓、教师住宅等物业倾斜，给予支持。全国房地产市场处于高峰期运行，投资量、开工量、峻工量、销售量、
12、空置量同步大幅度增长，价格上扬。但全国各城市很不均衡。武汉市也处于市场高峰期，但在总规模和价值上扬幅度方面都比较低。住宅成为房地产业主导产品，占各类产品总量的80%左右，住宅需求在住房制度改革到位后强力释放。写字楼物业需求大幅回升，租赁价格缓慢上扬，正在消化多年积累下来的空置房。 2. 趋势预测 住宅业将继续保持高速健康增长，局部出现的高档豪宅泡沫会受到调控； 土地供应量受到控制，地价上涨，带动房价上涨； 政府将从土地供应、金融、税费等方面调整产品结构，抑制高档物业的市场供应； 写字楼市场将缓慢地走出低迷期，随着对外开放规模的扩大和民营经济的快速发展，出租率将逐步上升； 住宅区底层商铺成为投资
13、热点，售价将迅速上升，而租价上扬缓慢，且地段性差异显著，价格差会越来越大。二、武汉房地产市场分析1、 特 点 武汉是地处中华腹地最大的城市，房地产市场容量大，回旋余地大。 相对于广州、上海市场启动晚约7年，因此，大部分市民处于一次置业、二次置业的阶段； 人均住房面积较低，低于全国大城市平均水平，市场容量和潜力大，因而，吸引外地、海外大批开发商入市； 2002年开始市场进入高峰段运行，施工量、竣工量、销售量同步大幅增长，同时，房屋空置量也在增加，从1998年的60万M2现已达到190万M2左右； 集中分片：武汉市住宅市场开发热点集中，主要分布在：金银湖片区、江岸后湖片区、武昌南湖片区、“光谷”片区和汉阳沌口片区； 住宅价格指数上升幅度较大，写字楼价格指数仅有细微增长。今年前三季度，住宅价格指数分别为：1003.971038.991078.31，写字楼价格指数分别为：1030.041035.241038.71； 土地一级市场规范，地价上涨，二级市场交易活跃； 外地公司纷纷入市，2002年上半年已达47家。2、发展趋势
