《2022房地产估价师-估价原理与方法考试全真模拟卷2（附答案带详解）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022房地产估价师-估价原理与方法考试全真模拟卷2（附答案带详解）（5页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2022房地产估价师-估价原理与方法考试全真模拟卷（附答案带详解）1. 单选题：运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用（）求取。A.市场法B.成本法C.收益法D.长期趋势法答案：B 本题解析：运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用成本法求取，否则表面上是采用假设开发法估价，实质上是采用成本法估价。2. 判断题：商业房地产着重繁华程度、人流量和交通条件的影响，而居住房地产讲究安全、宁静、舒适，故应尽量远离交通线路、交通站点。（）答案：错误 本题解析：考点:房地产状况调整的思路和步骤。商业房地产着重繁华程度、人流量和交通条件的影响，而居住房地产讲究安全、宁静、舒适、周围环境、配套设施等
2、。但交通的便捷程度，仍旧是影响住宅的重要因素。3. 单选题：市场状况调整实质上是（ ）对房地产价格影响的调整。A.政府出台新的政策措施B.利率C.房地产市场状况D.可比实例房地产状况答案：C 本题解析：可比实例的成交价格是在其成交日期的价格，是在其成交日期的房地产市场状况下形成的。由于可比实例的成交日期通常是过去，所以可比实例的成交价格通常是在过去的房地产市场状况下形成的。需要评估的估价对象价值是在价值时点的价值，应是在价值时点的房地产市场状况下形成的。由于可比实例的成交日期与价值时点不同，房地产市场状况有可能发生变化。因此应将可比实例在其成交日期的价格调整至价值时点的价格，即市场状况调整实质
3、上是房地产市场状况对房地产价格影响的调整。4. 多选题：估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况进行调整时，应包括的内容有（）。A.建筑密度B.土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.周边道路交通管制状况答案：A、B、D 本题解析：权益状况调整是将可比实例在其自身权益状况下的价格，调整为在估价对象权益状况下的价格。由于在选取可比实例时要求可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同，所以权益状况比较、调整的内容主要有：规划条件（如容积率）；土地使用期限；共有情况；用益物权设立情况；担保物权设立情况；租赁或占用情况；拖欠税费情况；查封等形式限制权利情况；权属清晰情况；交通状况等影响房地产价格
4、的因素。CE两项属于区位状况。5. 判断题：某收益性房地产的资本化率与其净收益本身的变化以及收益期的长短无直接关系。（）答案：错误 本题解析：本题考查的是直接资本化法与报酬资本化法的区别和联系。报酬率与净收益本身的变化以及收益期的长短无直接关系，而资本化率与净收益本身的变化以及收益期的长短有直接关系。参见教材P271。6. 单选题：客观存在的房地产价值或价格可以通过（ ）出来。A.发明或创造B.创造或确定C.发现或探测D.隐定或探索答案：C 本题解析：房地产估价师要评估出正确的房地产价值或价格，就不能把自己主观随意认定的某个“数值”强加给估价对象，而应遵循房地产价格形成和变动的客观规律，通过对
5、这些规律的认识和掌握，采用科学的估价方法，把客观存在的房地产价值或价格“发现”或“探测”出来。7. 多选题：某家三级资质房地产估价机构不能承接的业务包括（）。A.公司上市B.企业清算C.司法鉴定D.房屋征收E.在建工程抵押答案：A、B、C 本题解析：考点:不应承接估价业务的情形。一级资质，都能做，无限制；二级资质（2个不能做），公司上市、企业清算；三级资质（3个不能做），公司上市、企业清算、司法鉴定；暂定期内的三级（5个不能做），公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押。8. 多选题：房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。A.装饰装修改造B.通货膨胀C.
6、需求增加D.改进物业管理E.周围环境改善答案：C、E 本题解析：本题考查的是保值增值。三种自然增值原因：外部经济、需求增加、房地产使用管制改变。选项AD属于投资增值而非自然增值；选项B属于保值而非自然增值。9. 单选题：某商场是6年前一幢已使用5年的旧厂房改变用途并简单装修而成，同时补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿。建筑物经济寿命为60年，残值为零，采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为（）。A.75.56%B.81.67%C.85.00%D.86.67%答案：B 本题解析：本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。成新率（6056）/60100%81.67%。土地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿，所以不考虑土地使用权期限的影响，按照建筑物的经济寿命60年计算折旧。6年前已经使用5年，所以实际经过年限为11年。参见教材P327。10. 单选题：一个估价项目中的估价时点，本质上是由（ ）决定的。A.估价委托合同签订时间B.估价目的C.实地查勘估价对象的时间D.委托人意愿答案：B 本题解析：由于同一估价对象在不同的时间会有不同的价值或价格，所以必须确定评估估价对象是在哪个时间的价值或价格，即要确定价值时点。这个特定时间既不是委托人也不是估价师可以随意假定的，必须根据估价目的来确定。
