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1、连锁型服饰业店址区位选择之研究-以佐丹奴(GIORDANO)服饰公司为例论文摘要在竞争激烈的趋势下，厂商为却保更多的获利能力，除了品质的提升外，区位选择为另一项重要的决策，因为好的区位是商店成功的要素，它使消费者方便地得到商品或服务，吸引更多的消费者，并且区位对市场占有率及获利能力都有显著的影响。故本文拟以服饰业为研究对象，针对经营管理者开店设点追求最大收益为前提，回顾国内外有关区位选址理论置于服饰业中去验证其适用性，以进一步建立服饰零售业区位选择之指针。各种行业皆皆有其独独特的商商业活动动特性，本本文依照照服饰业业商业活活动特性性，选取取竞合关关系、基基地性质质、可及及性、交交通动线线、固定
2、定成本、人人口特质质、可见见性、经经营管理理因素等等八大因因素，作作为服饰饰业进行行区位选选择所考考虑之因因素，并并以销售售额为应应变量，区区位变量量为自变变量进行行回归分分析。研究结果首首先发现现，营业业面积、土土地使用用分区、基基地可见见性、与与角地之之距离、装装潢费用用、人口口密度等等六个区区位变量量对销售售额具解解释力且且达显著著水准，本本文再选选取大甲甲基地与与北屯基基地进行行实证分分析，将将两基地地之区位位条件带带入回归归式中，藉藉以求得得两基地地之预期期销售额额，并判判断两基基地何者者为佳，最最后就所所选定的的大甲与与北屯基基地依所所建立之之回归式式进行预预测，结结果发现现北屯基
3、基地之预预期销售售额高于于大甲基基地，未未来欲开开设店址址时，应应先考虑虑北屯基基地为佳佳。开设店址是是否有适适当的区区位，是是影响企企业经营营与管理理销售得得一项重重要因素素，从经经营管理理的角度度探讨区区位选择择之问题题，可反反应出经经营管理理者对于于商业空空间架构构之需求求，本文文将研究究成果汇汇整成区区位选择择作业模模式，将将可节省省经营管管理者与与开发者者之时间间与成本本，并提提供相关关业者未未来设店店之参考考。壹、研究动动机与目目的随着经济成成长与市市场竞争争逐渐激激烈的趋趋势下，零零售厂商商为确保保更多的的获利能能力，除除了设法法提升财财货本身身或服务务品质外外，选择择适当的的区
4、位或或基地，业业已成为为另一项项重要的的决策，若若以长期期投资的的观点而而言，区区位或基基地决策策的良窳窳，更是是经营成成败的关关键。然然而现今今之企业业管理者者从事开开店之区区位或基基地评估估时，通通常是借借着经验验法则来来操作，此此种试误误过程的的经验累累积，固固然可作作为未来来设店的的依据，却却也耗时时费力，因因此如能能建立一一套标准准化的店店址区位位评估准准则，应应为企业业管理者者争取事事业经营营效率的的方式，此此为引发发本文的的研究动动机之一一。但是商业设设施的区区位供给给如何满满足需求求却鲜少少有文献献探讨，商商业区位位的探讨讨多从消消费者的的需求角角度或空空间结构构方向着着手，往
5、往往因而而忽略经经营者决决策的考考量，其其结果不不但可能能降低消消费者的的总体利利益，也也使空间间规划者者无法完完善地配配置各种种土地使使用，此此为引发发本文的的研究动动机之二二。有鉴于此，本本文即以以经营者者开店设设点追求求最大收收益之前前题，回回顾国内内外有关关区位选选址之相相关文献献，将区区位选址址理论置置于连锁锁型服饰饰业中去去检验其其适用性性，进一一步建立立服饰零零售业店店址区位位选择之之指针，兹兹列述本本文之研研究目的的如下：1.藉由相相关文献献的研究究及整理理，并汇汇整出服服饰业应应考量之之区位选选择因素素。2.透过实实证研究究，对连连锁服饰饰体系之之区位选选择因素素加以分分析，
6、了了解销售售额与不不同区位位因素之之间的相相关程度度，藉此此建立经经营管理理者的店店址区位位评估指指针。3.将研究究所得之之区位评评估作业业模式，提提供经营营管理者者与开发发业者于于评估或或规划服服饰零售售基地时时之参考考，并作作为相关关业者选选择店址址之参考考。贰、文献回回顾本文所回顾顾的文献献包括两两部份，一一为零售售区位选选址模式式，二为为零售业业区位因因素之选选取。首首先对于于概略法法则、排排序法、比比例法、回回归法、区区位配置置法五种种区位选选址模式式做一描描述与介介绍，其其次根据据服饰业业之商业业活动特特性与相相关文献献进行区区位因素素之选取取。一、零售区区位选址址模式之之探讨本文
7、回顾不不同的零零售区位位选址方方法，此此等方法法分别是是概略法法则（rrulees of thuumb）、排排序法（ranking）、比例法（ratio method）、回归法（regrssion models）及区位配置法（location-allocation process），分析其特性与限制后，选取适合本文之区位选址模式，期能达成研究目的。兹将各种方法整理成区位选址方法之比较表（参见表1）。表1 各各种区位位选择方方法之比比较方法成本专家技术替选基地比比较估算潜在销销售额适用时机概略法则极少的成本本不需要同一时间仅仅对单一一基地做做评估没有小规模且欲欲扩大店店面排序法欲调查区域域的资料
8、料收集费费用请专家确认认权重比较许多基基地没有连锁经营开开始评估估区位及及经营绩绩效时比例法除非是现场场调查，否否则很便便宜需要些许的的专家技技术服务范围特特性比店店址所在在基地重重要，利利用先前前已建立立出来的的比值去去比较各各基地直接估算进入新市场场回归法需要连锁店店在业绩绩方面的的历史资资料，以以及模式式维修费费用需有区位分分析师建立回归方方程式，并并进行不不同的零零售环境境之经营营绩效预预测，作作为店址址区位评评估之参参考。有，且很明明确大型连锁机机构监督督企业经经营绩效效时采用用区位配置法法需要硬件购购买与维维护费用用及程序序维护费费需具有经验验的区位位分析师师及程序序设计师师分析对
9、其他他区位的的冲击，以以整体性性调整商商店系统统有，且很明明确长程目标适适用，百百万资本本额连锁锁店或并并购时亦亦适用，或或执行新新市场策策略时本文欲对于于连锁机机构进行行经营绩绩效分析析，并建建立经营营管理者者店址区区位评估估指针，故故选择回回归法作作为区位位选址之之方法。二、零售业业区位因因素之选选取服饰业具有有转运、陈陈列、销销售三大大活动特特性，首首先就转转运的特特性而言言，服饰饰业必须须将生产产者的产产品转运运到消费费者手中中，因此此基地的的设置必必须与交交通要道道或运输输系统接接驳，所所需的区区位因素素为交通通动线与与可及性性。其次就陈列列的特性性而言，服服饰业需需有一定定坪数的的
10、展示空空间以供供陈列，故故采用可可见性、基基地坪数数、角地地作为研研究变量量，由于于将基地地坪数、角角地同属属于基地地本身的的因素，故故本文将将其汇整整为基地地性质。基基地陈列列空间的的取得需需仰赖于于租金，并并加以装装潢以更更显效果果，故加加固定成成本做为为区位因因素。最后就销售售的特性性而言，服服饰业必必须将货货品销售售给消费费者，故故对于商商圈内的的人口特特质、商商圈内的的同质、异异质产业业之竞合合关系皆皆需注意意，故采采用竞合合关系、人人口特质质当作研研究变量量。而在在销售的的过程中中，经营营管理的的因素亦亦为重要要的一环环，故将将经营管管理特性性纳入区区位因素素，兹将将服饰业业所需之
11、之区位因因素汇整整如表22。表2 服服饰业所所需之区区位因素素商业活动特特性所需之区位位因素转运交通动线功能可及性可见性陈列功能基地性质固定成本竞合关系销售功能人口特质经营管理因因素综合服饰业业的商业业特性得得知，服服饰业所所需之区区位因素素为竞合合关系、基基地性质质、可及及性、交交通动线线、固定定成本、人人口特质质、可见见性、经经营管理理因素等等八种因因素，所所选取之之因素将将作为服服饰业区区位选择择的指针针，并依依相关文文献所提提之区位位因素之之原则，将将区位因因素量化化成可衡衡量之区区位变量量，区位位变量一一方面可可作为问问卷中之之问项，另另一方面面可作为为回归分分析的实实验变量量。参、
12、研究设设计本文从服饰饰业之商商业活动动特性与与相关文文献中选选取竞合合关系、基基地性质质.等八种种因素，并并将区位位因素量量化成可可衡量之之区位变变量以为为问卷中中之问项项。以下下即针对对问卷设设计，问问卷之调调查对象象、范围围、方式式、时间间，与回回归分析析法所能能达到的的效果予予以说明明。一、问卷设设计问卷的主要要内容包包括连锁锁服饰店店之竞合合关系、基基地性质质、可及及性、交交通动线线、固定定成本、人人口特质质、可见见性、经经营管理理因素等等八种区区位因素素现况，每每一个区区位因素素以数个个变量加加以衡量量，兹将将衡量区区位因素素之区位位变量叙叙述如表表3，而区区位变量量再转化化成问卷卷
13、中之问问项进行行调查。表3 连连锁服饰饰店区位位因素之之量化表表区位因素量化之区位位变量竞合关系1.商圈内内同性质质的服饰饰商店 2.商圈内内同性质质且为竞竞争对手手之服饰饰商店 3.商圈内内大型设设施家数数基地性质4.营业面面积 5.可能扩扩充店面面坪数 6.土土地使用用分区7.周围环环境是否否便于装装货、卸卸货可及性8.与大型型设施之之距离 9.店址与与公车、客客运、火火车站之之距离 10.与角角地（三三角窗）之之距离交通动线11.道路路宽度 12.公车客客运路线线数固定成本13.店面面租金 14.装潢费费用 总销售售额（因因变量）人口特质15.人口口总数 16.人口密密度 117.人人口
14、成长长 18.消费费者年龄龄 119.平平均消费费额度可见性20.商品品陈列种种类 221.基基地可见见性 222.店店内购物物动线经营管理因因素23.是否否为直营营店 224.专专职比例例 25.营业时时间二、调查对对象、范范围、方方式与时时间本文之调查查对象为为零售业业中之服服饰业，且且由于多多点式店店面连锁锁经营为为未来零零售市场场发展趋趋势，在在企业经经营管理理者的配配合意愿愿下，选选择连锁锁经营的的佐丹奴奴服饰公公司作为为个案研研究的对对象。本文之研究究范围是是以台湾湾地区之之佐丹奴奴（GIIORDDANOO）服饰饰公司设设店地区区，调查查方式利利用问卷卷调查法法进行普普查，由由佐丹
15、奴奴总公司司发放至至各分店店，由各各分店填填写后，利利用传真真或邮寄寄的方式式送至总总公司，调调查时间间为民国国84年7月至855年2月。三、资料分分析方法法本文之目的的在于了了解销售售额与区区位因素素之关系系，故利利用回归归模式了了解表44所列255个区位位变量对对连锁服服饰店销销售额之之关系，将将通过回回归检定定之区位位变量作作为连锁锁服饰店店区位选选择之评评估指针针，本文文选择回回归模式式进行分分析之目目的在于于达到五五项效果果：1.找出一一条连锁锁型服饰饰店区位位变量与与销售额额之间的的回归式式，用以以说明区区位变量量与销售售额之关关系。2.由上述述回归式式之建立立，了解解此种销销售额与与区位变变量之间间的强度度有多大大。3.由回归归式探讨讨所有区区位变量量与销售售额是否否具有统统计上的的显著性性。4.在解释释准则变变量方面面，可了了解那些些区位变变量最为为重要。5.由选取取基地的的区位条条件来预预测基地地未
