房地产评估Part1概述

《房地产评估Part1概述》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产评估Part1概述（23页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、第五章第五章 房地产评估房地产评估Part.1 概述一、房地产的特征一土地1.稀缺性：非再生性资源一般只会增值2.位置移动的双重性：地理位置社会经济位置交通通讯商业文化卫生3.寿命：相对永恒性4.用途的广泛性：最正确效用原那么民星校园用途1 1精选课件精选课件案例“从07年11月开始，人们买地像着了魔一样，成都竟出现8800万/亩的地，而楼面价才1.6万，旁边最好的房价只有1.3万左右(香港某企业；上海也出现6.6万/米楼面价。南京(2700-24000)；苏州：均价：620024000；深圳40000；济南：6600；西安6500；昆明：10000房地产商地方政府共同进步2 2精选课件精选课

2、件二房屋建筑1.一般没有空中楼阁2.寿命有限3.可以再生维修或重新来过3 3精选课件精选课件二、房地产价格评估的专业性原那么房地合一原那么评估时的综合进行区域及地段原那么按不同的区域和地段有所区别地评估最正确使用原那么“此一时彼一时原那么next pp.4 4精选课件精选课件评估原那么须参照各国的通胀背景1对于房价与收入比，联合国人居中心给出的上限是对于房价与收入比，联合国人居中心给出的上限是3 3：1 1，世界银行给出的上限是世界银行给出的上限是5 5：1 1，而我国，而我国20062006年三季度统计数年三季度统计数据：深圳市场房价与家庭可支配收入为据：深圳市场房价与家庭可支配收入为15.

3、7615.76：1 1，上海，上海15.5515.55：1 1，北京，北京13.5513.55：1 1。美次债危机以来，新房销售均价美次债危机以来，新房销售均价19.5919.59万美元，合万美元，合140140万元万元含土地，中国却非常普遍含土地，中国却非常普遍!！20062006年后走势离谱年后走势离谱三分是市场，七分是人为：三分是市场，七分是人为：地方政府土地财政；地方政府土地财政；GDPGDP；联合炒作者为强势群体；联合炒作者为强势群体推推动通胀的罪魁祸首；三亚市长陆志远：动通胀的罪魁祸首；三亚市长陆志远：“房价房价83948394元，贱元，贱卖是犯罪卖是犯罪5 5精选课件精选课件评估

4、原那么须参照各国的通胀背景2上世纪上世纪9090年代日房跌过年代日房跌过7070，东京地区跌过，东京地区跌过6060清盘、倒闭、破产。亚洲金融危机，香港跌清盘、倒闭、破产。亚洲金融危机，香港跌了了6060，泰国等国家至今还有烂尾楼。，泰国等国家至今还有烂尾楼。杨国强的碧桂园杨国强的碧桂园自自9292年开发碧桂园以来年开发碧桂园以来,一直秉持在郊区一直秉持在郊区,远郊开远郊开展展,低调低调,实干实干.到到9999年年,开发特点是在郊区三不要地开发特点是在郊区三不要地方方,荒山野地拿地开发荒山野地拿地开发,然后卖给以港澳客户为主的然后卖给以港澳客户为主的群体群体,赚香港人的钱赚香港人的钱;进入本世

5、纪进入本世纪,碧桂园向全国开碧桂园向全国开展展,特点依旧特点依旧哪有碧桂园哪有碧桂园,那儿的房价就涨不起那儿的房价就涨不起来来现在还有不少碧桂园别墅才数千元现在还有不少碧桂园别墅才数千元/M2/M2。6 6精选课件精选课件Part.2 房地产价格 一、房地产价格体系一、房地产价格体系 一土地价格体系一土地价格体系 我国特指：土地使用权价格体系我国特指：土地使用权价格体系房产、土地使用权美国西房产、土地使用权美国西部大开发的一部影片部大开发的一部影片/一桩案例一桩案例 1.1.基准地价：城镇国土使用权在一定时期、区域内不同用途使用基准地价：城镇国土使用权在一定时期、区域内不同用途使用权的级别平均

6、价格。权的级别平均价格。2.2.标定地价：以标定地价：以1.1.为根底，结合宗地本身和市场的具体情况确定为根底，结合宗地本身和市场的具体情况确定的地价。的地价。3.3.出让底价：政府出让土地使用权的最低价格。出让底价：政府出让土地使用权的最低价格。4.4.转让价格：再转让价房产商土地储藏：万科，转让价格：再转让价房产商土地储藏：万科，18001800万万M2M2 买卖买卖/租赁曹路某银行租赁曹路某银行/征用价格征用价格 ：五角场一老妪物权法五角场一老妪物权法 5.5.其它价格其它价格7 7精选课件精选课件二房产价格体系1.1.生产用房产：企业资产评估中属于单项资产要生产用房产：企业资产评估中属

7、于单项资产要素，不具有整体生产和赢利能力：重置本钱法素，不具有整体生产和赢利能力：重置本钱法2.2.居住用房产：福利价格居住用房产：福利价格/本钱价格本钱价格/标准价格标准价格/商品价格商品价格 均或多或少包含地价。均或多或少包含地价。3.3.营业用房产：本钱价格营业用房产：本钱价格/收益现收益现值价格值价格4.4.行政事业用房产价格：公益目的行政事业用房产价格：公益目的 ；转转作它用：用相应用途的价格标准州政府搬迁之作它用：用相应用途的价格标准州政府搬迁之后后8 8精选课件精选课件二、房地产价格的构成一土地价格的构成 我国土地的所有权归属：城市国有/农村和城市郊区：农村集体所有 城市建设征用

8、各类土地后归国有，但须补偿城镇土地价格的可能构成因素：土地征用费/或拆迁安置费/土地开发费/土地使用权转让费国家让渡给土地开发企业9 9精选课件精选课件具体来看：1.1.土地征用费：土地补偿农村集体土地征用费：土地补偿农村集体/土地土地投资补偿房建、青苗、土壤改进费投资补偿房建、青苗、土壤改进费/和劳和劳动力安置费动力安置费江大江大2.2.拆迁安置费：城市建设动迁补偿和安置费拆迁安置费：城市建设动迁补偿和安置费3.3.土地开发费：土地开发费：A/A/三通或七通一平：道路、水电通和场地平整三通或七通一平：道路、水电通和场地平整+排水、煤气、供热及邮电排水、煤气、供热及邮电B/B/公益性市政根底设

9、施配套费公益性市政根底设施配套费C/C/息税息税D/D/利润利润4.4.1010精选课件精选课件二房地产价格构成1 1、房地产生产本钱、房地产生产本钱 2 2、流通费用生产性：看、流通费用生产性：看房、维修费；房、维修费；纯流通：广告、代销纯流通：广告、代销 3 3、税利、税利营业税、城乡维护建设税和教育费附加营业税、城乡维护建设税和教育费附加房地产生产本钱包括房地产生产本钱包括土地价格含公关本钱土地价格含公关本钱勘察设计费、建安费配套费、管理费如，开发勘察设计费、建安费配套费、管理费如，开发企业工人工资等企业工人工资等息税土地使用税息税土地使用税案例：大东滩围海造地以及土地划拨抵债案例：大东

10、滩围海造地以及土地划拨抵债 1111精选课件精选课件三、房地产价格的影响因素一一般因素一一般因素社会因素：人口数量与素质、政局与治安、城社会因素：人口数量与素质、政局与治安、城市化和公共设施完备程度市化和公共设施完备程度经济因素：宏观经济金融形势经济因素：宏观经济金融形势NYNY王启明王启明：奥运；世博：奥运；世博政策因素：住房制度房改、房地产政策等政策因素：住房制度房改、房地产政策等心理因素：深圳、广州跌心理因素：深圳、广州跌1/31/3、世博概念、世博概念或成或成2 2年后年后的替罪羊？的替罪羊？1212精选课件精选课件二区域因素住宅区：离市中心远近、小区配套及自然环境、建筑密度世纪公园/

11、文化馆/阳光苑/金体苑商业区：商业群落大小、顾客来源、交通便捷程度工业区：运输便利程度、水电能源供给状况等等 1313精选课件精选课件三个别因素1.土地史玉柱巨人大厦短裂层，地根本钱暴升健特地理位置地段商业繁华与交通便捷程度、地质、形状2.房屋建筑物环境、设计、楼层、朝向、面积1414精选课件精选课件Part.3 房地产价格的评估一、市场比较法以土地使用权价格评估为例一、市场比较法以土地使用权价格评估为例注意：公式注意：公式5.295.29P.141P.141被估地产价格被估地产价格=交易实例地产单价交易实例地产单价*各类修正系数各类修正系数*被估地产面积被估地产面积 5.14 5.14公式公

12、式P.137P.137EP.1 EP.1 P.142P.142说明：说明：交易情况修正系数正常交易：交易情况修正系数正常交易：1 1交易时间修正系数：每月上涨交易时间修正系数：每月上涨1%1%？区域修正系数：繁华区与非繁华区，交通等区域修正系数：繁华区与非繁华区，交通等个别修正系数：面积、容积率与土地使用权剩余个别修正系数：面积、容积率与土地使用权剩余使用年限使用年限1515精选课件精选课件二、收益现值法评估步骤：一年净收益=有效毛收入包括空置、拖欠租金等因素造成的损失营运费用二年收益的资本化总价三收益期限确实定EP.2 P.135的说明四计算结果可与重置本钱法结果比较，能发现什么问题么？16

13、16精选课件精选课件附：收益法的派生方法1.土地剩余法公式5.11 P.134L=a-B(rB+d)/rLEP.3P.1362.建筑物剩余法1717精选课件精选课件三、重置本钱法(重置净价)一土地评估适用于学校、公园、医院、公共建筑和公共设施等适用于学校、公园、医院、公共建筑和公共设施等 EP.4(p129)EP.4(p129)1.1.说明说明生地开发：地产重置本钱生地开发：地产重置本钱=土地取得与开发本钱土地取得与开发本钱+息税利息税利熟地：地产评估值熟地：地产评估值地产贬值额规定了使用年限或周地产贬值额规定了使用年限或周围环境恶化围环境恶化2.2.生地开发评估生地开发评估其中土地开发费用中

14、的资金本钱贷款利息的估算：其中土地开发费用中的资金本钱贷款利息的估算：按各阶段的投资额分段估算利息按各阶段的投资额分段估算利息按投资总额的按投资总额的50%50%逐月计息逐月计息1818精选课件精选课件其中的利润率10%：关于公司或工程业绩考核的科学性应将前一年的赢余追加投资此题的综合投资回报率或者复利前提下的投资回报率10%1919精选课件精选课件二房地产重置本钱法评估EP.5(p130)2020精选课件精选课件四、房地产评估剩余法假设开发法将待评估房地产预期开发后的价值扣除其正常的将待评估房地产预期开发后的价值扣除其正常的开发费用、利税后，倒推算房地产的市场价开发费用、利税后，倒推算房地产的市场价格。格。一地价一地价=楼价楼价建筑费和专业费建筑费和专业费利息利息利税利税 =楼价楼价建筑费建筑费1+a1+a1+r+r11+r+r1税收税收/1+r+r11+r+r1公式公式其中，利息其中，利息=地价地价+建筑费建筑费+专业费专业费*r *r 全全部投资的资金本钱部投资的资金本钱 利润利润=地价地价+建筑费建筑费+专业费专业费*r1*r1EP.6EP.6P.149P.1492121精选课件精选课件五、土地评估的路线价法根本概念 P.152-154根本步骤EP.7P.1552222精选课件精选课件作业习题26P.160：请评估某宗地块价格。2323精选课件精选课件