房地产营销法律课程

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1、LOGO房地产营销法律课程房地产营销法律课程*房地产开发2021年8月31日精选课件精选课件LOGO目录开发经营1预售管理23交屋与登记4物业管理精选课件精选课件LOGO开发经营一个完整的房地产工程从开始到竣工,大致可以分以下三大局部：精选课件精选课件LOGO开发经营v1.房地产公司的准备工作房地产公司的准备工作v A.获取土地获取土地:办理土地出让手续办理土地出让手续?国有土地使用证国有土地使用证?v获取方式：获取方式：v 一协议；一协议；v 二招标；二招标；v 三拍卖。三拍卖。v土地使用年限：土地使用年限：v 一居住用地七十年；一居住用地七十年；v 二工业用地五十年；二工业用地五十年；v

2、三教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；四商业三教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；四商业 、旅游旅游 、娱乐用地四十年；、娱乐用地四十年；v 五综合或者其他用地五十年五综合或者其他用地五十年v B.规划设计：规划设计：v 委托有资质的设计院对待建工程进行研究并制作报告书委托有资质的设计院对待建工程进行研究并制作报告书,应附有详细的应附有详细的规划规划 设计参数和效果图，设计参数和效果图，v C.落实足够的开发资金。落实足够的开发资金。房地产公司的准备工作房地产公司的准备工作精选课件精选课件LOGO开发经营v2.行政审批v 行政审批局部根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设工程的行政许

3、可程序一般共分七个阶段：v 1选址定点?工程选址意见书?v 2规划总图审查及确定规划设计条件?建设用地规划许可证?。v 3初步设计及施工图审查?建设工程施工图设计文件审查批准书?。v 4规划报建图审查?建设工程规划许可证?副本。v 5施工报建?建筑工程施工许可证?。v 6商品房预售许可阶段?商品房预售许可证?。v 7建设工程竣工综合验收备案阶段?建设工程规划许可证?正本。行政审批行政审批精选课件精选课件LOGO开发经营v3.房地产工程权属初始登记阶段房地产工程权属初始登记阶段 v由房管局核准新建商品房所有权初始大产权证登记。由房管局核准新建商品房所有权初始大产权证登记。v开发商应提交材料：开发

4、商应提交材料：v 1申请书；申请书；v 2企业营业执照；企业营业执照；v 3用地证明文件或者土地使用权证；用地证明文件或者土地使用权证；v 4建设用地规划许可证；建设用地规划许可证；v 5建设工程规划许可证；建设工程规划许可证；v 6施工许可证；施工许可证；v 7房屋竣工验收资料房屋竣工验收资料 v 8房屋测绘成果；房屋测绘成果；v 9根据有关规定应当提交的其他文件。根据有关规定应当提交的其他文件。房地产工程权属初始登记阶段房地产工程权属初始登记阶段 精选课件精选课件LOGO目录开发经营1预售管理23交屋与登记4物业管理精选课件精选课件LOGO预售管理下面从四个方面讲述商品房预售的相关法律法规

5、：精选课件精选课件LOGO预售管理v1、预售申请、预售申请vA.申请条件申请条件v (1)、已交付全部土地使用权出让金，取得、已交付全部土地使用权出让金，取得?土地使用权证书土地使用权证书?；v (2)、持有、持有?建设工程规划许可证建设工程规划许可证?和和?施工许可证施工许可证?；v (3)、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金到达工程建设、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金到达工程建设总投资的总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。vB.申请程序申请程序v (1)、办事流程：受理、办事流程：受理初审初审现场勘察现场勘察审批审

6、批核发核发?商品房预售许商品房预售许可证可证?v (2)、承诺时限：、承诺时限：10个工作日。个工作日。v (3)、收费标准：不收费。、收费标准：不收费。v (4)、办事依据：建设部、办事依据：建设部?城市商品房预售管理方法城市商品房预售管理方法?。vC.提交资料提交资料v (1)、商品房预售许可申请书；、商品房预售许可申请书；(2)、营业执照和资质等级证书；、营业执照和资质等级证书；(3)、立、立项批文；项批文；(4)、?国有土地使用证国有土地使用证?或土地出让证明文件；或土地出让证明文件；(5)、?建设工程规建设工程规划许可证划许可证?及定点图；及定点图；(6)、?建筑工程施工许可证建筑工

7、程施工许可证?；(7)、?房屋拆迁许可房屋拆迁许可证证?及房屋拆迁明细表；及房屋拆迁明细表；(8)、新建房屋白蚁预防合同；、新建房屋白蚁预防合同；(9)、投入开发建设、投入开发建设的资金到达工程建设总投资的的资金到达工程建设总投资的25以上的证明；以上的证明；(10)、工程施工合同及关、工程施工合同及关于施工进度的说明；于施工进度的说明；(11)、经物价部门核定的商品房预售价格通知书；、经物价部门核定的商品房预售价格通知书；(12)、商品房预售方案和商品房分层平面图；、商品房预售方案和商品房分层平面图；(13)、前期物业效劳相关备、前期物业效劳相关备案手续。案手续。v 预售申请预售申请精选课件

8、精选课件LOGO预售管理v2、网签与备案、网签与备案 v A、网上签约及备案的准备工作：、网上签约及备案的准备工作：操作人员凭网上操作资格认证书和企业授权委托书，到信息中心获取入操作人员凭网上操作资格认证书和企业授权委托书，到信息中心获取入网密匙。网密匙。B、网上签约及备案的流程、网上签约及备案的流程(1)、操作人员通过所属房地产开发企业端入网，调取该栋楼盘表，选择、操作人员通过所属房地产开发企业端入网，调取该栋楼盘表，选择具体房屋与预购人网上签约。购房人应当在商品房买卖合同上输入相关具体房屋与预购人网上签约。购房人应当在商品房买卖合同上输入相关的个人信息，并设置密码手摸。同时将合同信息向房地

9、产市场监管的个人信息，并设置密码手摸。同时将合同信息向房地产市场监管系统提交。系统提交。(2)、商品房预售合同登记备案、商品房预售合同登记备案 房地产管理部门受理人员在操作平台获取合同信息，核查根本情况如房地产管理部门受理人员在操作平台获取合同信息，核查根本情况如 核查购房人名称姓名、身份证明等情况；合同有无明显霸王条款。核查购房人名称姓名、身份证明等情况；合同有无明显霸王条款。确认预售合同登记备案并通知开发企业。系统外网即时反响备案状态；确认预售合同登记备案并通知开发企业。系统外网即时反响备案状态；v 网签与备案网签与备案 精选课件精选课件LOGO预售管理vC、办理商品房买卖合同备案解除流程

10、 1申请 办理商品房买卖合同备案确认之后，当事人双方经协商一致，需要解除商品房买卖合同的，由买卖双方持房地产登记申请书、商品房买卖合同、解除合同的书面协议和其他规定的登记材料，向房地产交易登记机构注销合同网上备案和撤回登记申请的手续。委托办理注销网上合同备案的，除应当提供前款规定的材料外，还须提供经委托书和委托方身份证原件。2受理 受理人员受理解除申请的资料，查验限制状态，填写受理意见；3审批 根据提交的资料和受理意见审批 4解除合同备案 根据审批意见解除合同，更改系统销售状态。再次对外销售时，需在房产管理部门监管下进行，换手信息载入企业诚信档案。v 网签与备案网签与备案 精选课件精选课件LO

11、GO预售管理商品房销售一套一标价对已售房源应予以明确标示明码标价明码标价明码标价明码标价不得在标价之外加收任何未标明费用在规定时间内一次性公开全部销售房源明码标价明码标价明码标价明码标价3、明码标价、明码标价精选课件精选课件LOGO预售管理v3、行政监管、行政监管vA.未取得预售证，不得销售及以任何方式收取定金；未取得预售证，不得销售及以任何方式收取定金；vB.取得预售证后，一次性公开房源并明码标价取得预售证后，一次性公开房源并明码标价,严查捂盘惜售严查捂盘惜售;vC.强化商品住房预售方案管理强化商品住房预售方案管理,发生变更的，应当报主管部门备案并公示发生变更的，应当报主管部门备案并公示;v

12、D.完善预售资金监管机制，预售资金要全部纳入监管账户；完善预售资金监管机制，预售资金要全部纳入监管账户；vC.严格预售商品住房退房管理严格预售商品住房退房管理,解除合同的，双方应递交申请并说明理由，解除合同的，双方应递交申请并说明理由，vE.申请预售证前，应当备案前期物业效劳合同、临时管理规约、住宅小申请预售证前，应当备案前期物业效劳合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属，并将上述资料写入商品房区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属，并将上述资料写入商品房买卖合同买卖合同预售监管预售监管精选课件精选课件LOGO目录开发经营1预售管理23交屋与登记4物业管理精选课件精选

13、课件LOGO交屋与登记v1.1.交房时需准备的材料交房时需准备的材料v房屋驗收交接單業主簽字房屋驗收交接單業主簽字v業主使用手冊交付業主業主使用手冊交付業主v临时管理规约交付業主临时管理规约交付業主v装饰装修管理规定交付業主装饰装修管理规定交付業主v建築工程質量認定書建築工程質量認定書v建築工程竣工備案表建築工程竣工備案表v竣工實測表竣工實測表v樓宇驗收記錄表樓宇驗收記錄表v管線分佈竣工圖可交付业主管線分佈竣工圖可交付业主v新建住宅交付使用許可證新建住宅交付使用許可證v2 2，开发商在交屋后应继续履行的义务，开发商在交屋后应继续履行的义务v1 1?合同合同?约定的保修责任，保修期限不得低于建设

14、工程承包单位向建设单约定的保修责任，保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期，位出具的质量保修书约定保修期的存续期，v2 2协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。v3 3经核验交付的房屋结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成经核验交付的房屋结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。房屋移交房屋移交精选课件精选课件LOGO交屋与登记v1.1.提供的材料提供的材料v1 1、商品房买卖合同、商

15、品房买卖合同(网上备案合同网上备案合同)2 2、购房发票、购房发票3 3、移交协议书、移交协议书4 4、房产测绘图、房产测绘图5 5、买方夫妻双方的身份证、结婚证及户口簿，未婚、买方夫妻双方的身份证、结婚证及户口簿，未婚的提供单身证明的提供单身证明v6 6、房屋所有权转让申请表、房屋所有权转让申请表7 7、按揭贷款抵押变更审核表、按揭贷款抵押变更审核表v2 2，登，登 记记 税税 费济宁费济宁v1 1、契税：个人、契税：个人 v初次购置初次购置9090以下住宅的为房屋总价值的以下住宅的为房屋总价值的1%1%v初次购置初次购置9090144144住宅的为房屋总价值的住宅的为房屋总价值的1.5%1

16、.5%v非住宅、别墅、非住宅、别墅、144144以上住宅、车库、单位购房、二次购房等为房屋总价值以上住宅、车库、单位购房、二次购房等为房屋总价值的的3%3%v2 2、交易费公司：住宅每平米、交易费公司：住宅每平米3 3元含附属物元含附属物;非住宅为每平米非住宅为每平米1010元元v3 3、权属登记费个人：住宅每套、权属登记费个人：住宅每套8080元元;非住宅每件非住宅每件550550元。元。v4 4、房屋维修基金个人：不含附属物：高层每平米、房屋维修基金个人：不含附属物：高层每平米82.582.5元元v5 5、印花税：印花税：5 5元元v注：如果按揭，还要发生以下费用注：如果按揭，还要发生以下费用 1 1、评估费，购房总价的、评估费，购房总价的0.2-00.2-05%5%2 2、保险费、保险费 ，购房总价乘以贷款年限乘以，购房总价乘以贷款年限乘以0.1%0.1%乘以乘以50%50%3 3、律师费、公证费，贷款额乘以、律师费、公证费，贷款额乘以0.03%0.03%4 4、抵押登记费，、抵押登记费，100100元元 在这里需要说明的是，律师费和公证费不是必须发生的费用，但由于办在这里需要说