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1、第四章 房地产开发的根本政策第一节 房地产开发的主要法规第二节 房地产开发流程第三节 工程的获取第四节 相关政策对房地产开发的影响精选课件第一节 房地产开发的主要法规一、房地产开发机构的分类及资质管理规定一房地产开发公司的分类 1房地产开发公司按所有制结构分为：1国有的房地产开发公司；2集体所有的房地产开发公司；3私营的房地产开发公司；4中外合资的房地产开发公司；5中外合作的房地产开发公司；6外商独资的房地产开发公司等。2房地产开发公司按业务范围分为：1房地产开发专营公司；2房地产开发工程公司；3房地产开发兼营公司。精选课件二房地产开发公司资质管理的法律规定 我国有关法律规定，有关管理房地产业
2、的行政主管部门对房地产的开发公司实行资质等级管理。管理内容包括：1房地产开发专营公司应当规定申报资质等级。兼营公司经营房地产开发业务亦要经省级以上建设行政主管部门批准，但不定资质等级。工程开发公司也不定资质等级，由工程所在地的建设行政主管部门根据其工程规模审定其资金、人员条件，并核发一次性资质证书。2房地产开发专营公司按资质条件划分为一、二、三、四、五个等级，各级公司的资质标准均有严格规定。资质标准的内容包括：自由流动资金和注册资本的数额、专业技术人员的数额和相应的职称要求，从事房地产开发的经历和业绩等。3房地产开发专营企业的资质等级实行分级审批。一级房地产开发公司由省、自治区、直辖市建设行政
3、主管部门主审，报建设部审批；二级以下由省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批。4房地产开发专营公司的资质每年核审一次。对于不符合原定资质标准的企业，由原资质审批部门予以降级或撤消房地产开发企业资质等级证书。5一、二、三、四级公司必须按照房地产开发企业资质等级证书确定的业务范围从事房地产开发，公司不得越级承接房地产开发业务。五级资质的公司只能限于在本地区范围内的村镇从事房地产开发经营业务。精选课件二、房地产开发管理的主要法规规定一关于土地使用的法规?土地管理法?、?城镇国有土地使用权出让转让暂行条例?、?城市房地产管理法?、?土地管理法实施条例?、?招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定?等规定了如
4、果通过国有土地划拨使用，国有土地出让使用、集体土地征收使用进行房地产开发。二关于房地产开发建设的法规?城市房地产管理法?、?城市房屋拆迁管理条例?、?城市规划法?、?土地管理法?、?工程建设施工招标投标管理方法?、?建设监理试行规定?等对房地产开发的规划、城市房屋拆迁、房地产开发工程的全过程做了规定。三关于房地产交易的法规?城市房地产管理法?对房地产市场、房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等做了规定。四关于房地产产权产籍的法规?土地管理法?、?城市房地产管理法?、?城市房屋产权产籍管理方法?、?城市地籍调查规程?、?土地登记规那么?等对房地产权属、房地产权属登记等做了规定。精选课件第二节 房地产
5、开发流程一、传统的开发流程一选择工程 开发商要根据自己的资金能力、开发目的和市场前景寻找并确定工程。二申报控规及批复 控规是编制工程所在地块一定区域的控制性详细规划。该规划的内容包括地块的用途、各类用地的结构、各类建筑的布局、各类建筑物的面积、建筑容积率、建筑物的限高、交通组织等。三申报规划意见书及批复 由于控制性详细规划的范围比较大，各类指标还比较粗，要把这些指标分解落实到具体的地块上，就需要获得规划部门的规划意见书。四申报立项 房地产开发工程属基建类投资工程，要获得国家开展与改革委员会的审批或备案才能获得开发权。五申请建设用地规划许可证 当地规划行政主管部门通过颁发此证来确认某一宗土地的用
6、途。由房地产开发公司提出建设用地申请，城市规划行政主管部门根据规划和建设工程的用地需要，确定建设用地位置、面积、界限的法定凭证。申请建设用地规划许可证是在城市规划区内取得开发建设用地的第一道法定程序，建设用地规划许可证是一种批准性文件，是土地可以用于开发的法律凭证。精选课件六申报规划设计方案并取得通知书 由开发公司提供设计方案、图纸包括模型后，城市规划行政主管部门对多个方案进行审查比较，进行方案选择和技术经济指标的分析，确定设计方案和提出规划设计的修改意见，核发审定设计方案通知书。开发公司据此可委托设计单位进行施工图设计。七列入年度建设方案 开发公司持审定方案通知书到方案主管部门申报年度开工方
7、案。八领取临时国有土地使用证 当开发商支付一定比例的土地出让金后，在工程未完工、土地出让金未支付完的情况下，土地行政管理部门颁发给开发商非正式国有土地使用证。九申报并领取建设工程规划许可证 开发公司持注明勘察设计号的总平面图，单体设计平、立、剖面图纸，根底图，地下室平、剖面图等，施工图纸报城市规划行政管理部门进行审查，经审查批准后，得到建设工程规划许可证。十领取开工证 开发公司持建设工程规划许可证、年度方案批文、施工单位中标通知书等文件向建设行政主管部门申领建设工程施工许可证俗称开工证。十一领取销售许可证 工程完工前可向房屋行政管理部门申领房屋预售许可证，竣工后可申领销售许可证。十二办理产权证
8、 房屋竣工验收合格后，开发公司持竣工备案表和前面的相关文件去房屋管理部门办理整个工程的大产权证，并到土地管理部门办理正式的国有土地使用证。然后，对已经售出的房屋办理每套房屋的小产权证。精选课件二、新的开发流程一土地一级开发的流程 具体流程见教材P72的图4-1。二通过招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用权的主要开发流程 1取得国有土地。通过招标、拍卖、挂牌等方式取得土地使用权的标志是开发商与土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按合同约定支付相应的土地款包括一级开发费、原土地方的补偿费和土地出让金。开发商取得的是这块土地的半财产权，因为根据合同约定，开发商要在规定的时间完成相应的开发任务，逾期不开
9、发，将被处以罚款或无偿收回。2取得立项批复。通过发改委的立项或可研批复，开发商可取得工程的开发经营权。3取得审定方案通知书。4领取建设工程规划许可证。5领取开工证。6领取销售许可证。7办理产权证。精选课件三、房地产开发的主要程序一投资时机选择与决策分析 这一步主要是寻找工程并签订工程购置合同。开发商找工程和工程找开发商都需慎重，一旦找准，可以说工程成功了一半。二前期工作 这一步主要是完成工程开工前的所有报批手续并取得相应的法律文书，如立项批复、用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等。影响这个过程的进度的主要因素有：开发设计方案确实定、审批以及拆迁。从2003年
10、开始，影响进度的最主要因素就是拆迁。三建设阶段 这是指从挖土开槽直到工程竣工备案的整个过程，这个阶段又叫施工阶段。其工作主要由有建筑施工资质的施工企业完成，开发商的主要任务就是监控进度、确保质量、控制本钱、及时付工程款等。四销售阶段 这个阶段是工程销售的整个过程，起止时间因工程和开发商的情况不同而不同，法定意义上的销售应以取得销售许可证为开始时间。五入住及物业管理 这个阶段指房屋竣工备案后开始入住直到业主委员会的成立。一个工程的所有问题会在这个阶段总暴露，处理不好开发商会功亏一篑前功尽弃。精选课件四、房地产开发过程的主要参与者一地主方二开发商 三投资商四政府及事业单位五金融机构六建筑承包商七材
11、料供给商八监理单位九专业参谋公司 主要包括：1律师事务所：负责处理合同中的法律问题 2投资参谋公司：负责工程的可行性研究和筹划及公司经营管理问题 3房地产经纪公司：负责工程的销售 4房地产评估公司：负责土地及房地产价格评估十规划设计单位精选课件第三节 工程的获取一、工程获取方式一行政划拨 行政划拨的土地，其特点是：土地没有使用年限，银行不提供开发贷款，房屋不能做按揭等。但不少投资者仍然愿意做这样的开发，这样的开发同样能获利。可以采取行政划拨方式的工程有：1军队用地自建住宅。军队利用自己的土地，自筹资金，建成的住宅只在军队内按本钱价或经济适用房价格出售。2国家机关、行政事业单位、社团利用自己的土
12、地建设职工住宅。这些工程性质同军队自建住宅一样，而且更普遍。3经济适用房。经济适用房的用地性质是行政划拨，现在也在很多城市采用招标的方式确立开发单位。虽然政府规定经济适用房的利润只有3%，但实际开发商的投资利润率很高，且没有风险。二协议 2004年8月31日前，所谓的协议是指开发商先与土地方签订土地或工程转让合同或合作开发合同，然后直接与当地土地管理部门签订该土地的国有土地使用权出让合同，最后到达开发该地的目的。2004年8月31日之后，协议取得工程主要指以下几种情况：精选课件 1工业用地或科技园区用地；土地利用者或工业房地产开发商直接从当地土地管理部门按规定的地价标准签订国有土地使用权出让合
13、同。2根底设施建设或实物地租。根底设施建设包括公路、铁路、轻轨、地铁以及一些水厂、电厂、供热厂等相关配套设施的建设。实物地租适用于地方政府缺乏资金而要完成的城市根底设施建设任务又很艰巨的情况，其主要做法是：投资者免费为政府完成一定的城市根底设施建设，如修建城市市政道路、污水处理厂等，政府免费给投资者一定的具有开发价值的土地作为回报。3危旧房拆迁改造，也就是我们常说的“危改。危改工程的特点是：面积大、拆迁量大、难度大、时间长。大量的回迁、大量的政府配套设施等都是采取划拨的方式，对危改工程，政府大多采取协议出让的方式，由开发商自己平衡资金。4工业企业的搬迁和改造。一些特殊的加工企业、污染企业、扰民
14、企业的搬迁改造涉及很复杂的因素和本钱，如劳动力的安置、搬迁地的选择等，这些问题难以作为土地招标的条件，所以通常也采用协议出让的方式。精选课件 5开发商转让公司及工程。如果已经签订国有土地使用权出让合同的开发商在工程的投资额未达总投资额的25%时想转让，而根据?城市房地产管理法?，这时的工程不能通过过户发生转让，只能通过对开发公司进行股权转让的方式到达转让目的，这时公司和土地一起转到新投资者手中，这种转让是通过协商谈判达成协议的，可以防止支付契税。6开发商转让土地。已签订国有土地使用权出让合同的开发商，在工程上的投资额到达或超过总投资额的25%时，该土地就可以转让。转让行为发生后，交易双方直接到
15、当地土地管理部门办理变更登记，新的投资者或开发商就可以获取工程。7投资参股与合作。开发商不但可以与拥有土地资源的企业合作，还可以和拥有开发土地的公司合作。各地政府都有土地储藏中心或者土地一级开发公司，开发商与他们合作，也会获得大量的土地资源。8收购拥有大量土地的企业。收购了这样的企业，等于收购了开发土地。9土地置换。可以用非盈利的特殊用地置换可以开发的营利性用地，用小的地块换大的地块，也可用不同区位之间的土地进行置换。精选课件三招标 出让人将拟出让地块的各种条件和要求制成标书，采用公开或不公开、定向或不定向等方式，将标书发标到拟购置该地块的竞买人手中，由竞买人按发标要求将本身拟定的开发方案、投
16、标价格等资料回复发标人，发标人组织专业人士对各投标单位的标书进行议标、决标，最终选定土地使用权受让人。工程情况比较复杂时，一般采用这种方式。四拍卖 出让人将拟出让地块的各种条件和要求如规划设计方案、开发进度与期限、起拍价、每次最低加价额、付款方式等在拍卖场所公开，由经审查同意开发条件的竞买人当场报价，最后由报价最高的竞买人获得该土地的开发经营权。在工程情况比较简单或比较特殊时，可以采用这种方式。五挂牌 这时拍卖方式的演变，是拍卖和招标的混合物，是信息时代的产物。这是出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。以挂牌方式出让土地使用权是一种新的工程获取方式，在各地用得最多。精选课件二、选定工程的原那么一根据市场需要选工程 什么工程能够而且容易盈利就选什么工程，这是刚开始做房地产开发时所采取的原那么。当房地产市场发育行不够完善、专业分工不明显的时候，大多数开发商根据这条原那么选择工程。二根据自己的开发能力选工程 这是比较有经验的开发商所采取的原那么。三根据自己的
