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1、房地产估价房地产估价精选课件第一节第一节房地产价格的概念和形成条件房地产价格的概念和形成条件第二节第二节房地产价格的特征房地产价格的特征第三节第三节房地产价值和价格的种类房地产价值和价格的种类精选课件一、房地产价格的概念一、房地产价格的概念房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价，房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价，在现今社会它通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来在现今社会它通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。按照劳动价值论的观点，房地产价格可表述为：在房地产按照劳动价值论
2、的观点，房地产价格可表述为：在房地产开发、建设、经营的过程中，所消耗的社会必要劳动形成的开发、建设、经营的过程中，所消耗的社会必要劳动形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。价值与土地所有权价格综合的货币表现。按照效用价值论的观点，房地产价格可表述为：房地产的按照效用价值论的观点，房地产价格可表述为：房地产的效用、房地产的相对稀少性及房地产的有效需求三者共同作效用、房地产的相对稀少性及房地产的有效需求三者共同作用而产生的对房地产经济价值的货币表现。用而产生的对房地产经济价值的货币表现。精选课件房地产之所以有价格，与任何其他商品为什么有价格一样，需要具备3个条件：(1)有用性；(2)稀缺性；(
3、3)有效需求。有用性是指能满足人们的某种需要或欲望，俗话说“有用，经济学上称为使用价值或效用。房地产的稀缺性是指现存房地产的数量尚不够满足每个人的需要或欲望，是相对稀缺，不是绝对缺乏。稀缺性对价格的作用是很大的。二、房地产价格的形成条件二、房地产价格的形成条件精选课件 房地产价格要成为现实房地产价格要成为现实不是有价无市，还必须对房地不是有价无市，还必须对房地产形成有效需求。分清需要与需求是非常重要的。需要不等产形成有效需求。分清需要与需求是非常重要的。需要不等于需求，需要只是一种要求或欲望，需求是指有购置能力支于需求，需要只是一种要求或欲望，需求是指有购置能力支持的需要持的需要不但愿意购置而
4、且有支付能力。人们把这种有不但愿意购置而且有支付能力。人们把这种有支付能力支持的需要，称为有效需求。支付能力支持的需要，称为有效需求。房地产价格是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求三房地产价格是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求三者相互结合而产生的。在现实中，不同房地产的价格之所以者相互结合而产生的。在现实中，不同房地产的价格之所以有上下，同一宗房地产的价格之所以有变动，归总起来也是有上下，同一宗房地产的价格之所以有变动，归总起来也是由于这三者的程度不同及其变化引起的。由于这三者的程度不同及其变化引起的。精选课件房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同房地产价格与一般物品的价格，既有
5、共同之处，也有不同的地方。的地方。房地产价格与一般物品的价格共同之处是：房地产价格与一般物品的价格共同之处是：1都是价格，用货币表示；都是价格，用货币表示；2都有波动，受供求等因素的影响；都有波动，受供求等因素的影响；3都是按质论价：优质高价，劣质低价。都是按质论价：优质高价，劣质低价。地价与一般物品价格的不同表现在地价与一般物品价格的不同表现在6个方面：个方面：1生产本钱不同。一般物品的价格必然含有生产本钱因素，生产本钱不同。一般物品的价格必然含有生产本钱因素，而地价不一定含有生产本钱因素。而地价不一定含有生产本钱因素。精选课件 2 2折旧不同。一般物品有折旧；土地不仅无折旧；而且有增折旧不
6、同。一般物品有折旧；土地不仅无折旧；而且有增值。但是也有例外如开采后未利用的矿山和有限期的出让土值。但是也有例外如开采后未利用的矿山和有限期的出让土地使用权地使用权 。3 3价格差异不同。一般物品价格较一致；而土地具有独一价格差异不同。一般物品价格较一致；而土地具有独一无二性，根本上是一宗土地一个价格，不同的土地之间价格无二性，根本上是一宗土地一个价格，不同的土地之间价格差异较大。差异较大。4 4市场性质不同。一般物品的市场为较完全市场，形成的市场性质不同。一般物品的市场为较完全市场，形成的价格较客观；而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观价格较客观；而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观
7、因素的影响较大。因素的影响较大。5 5形成时间不同。一般物品价格形成的时间通常较短；而形成时间不同。一般物品价格形成的时间通常较短；而地价形成的时间通常较长。地价形成的时间通常较长。6 6供求变化不同。供求变化不同。精选课件1房地产的价格受区位的影响很大。房地产的价格受区位的影响很大。2房地产价格实质是房地产权益的价格。房地产由于不可移动，房地产价格实质是房地产权益的价格。房地产由于不可移动，在交易中可以转移的，不是其实物而是其所有权、使用权或其在交易中可以转移的，不是其实物而是其所有权、使用权或其他权益。他权益。3房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。房房地产价格既有交换代价的价
8、格，也有使用代价的租金。房地产由于价值大、寿命长，出现了买卖和租赁两种方式并存。地产由于价值大、寿命长，出现了买卖和租赁两种方式并存。所以，房地产同时有两个价格：一是源泉价格，即这里的交换所以，房地产同时有两个价格：一是源泉价格，即这里的交换代价的价格代价的价格(简称价格简称价格)；另一个是效劳价格，即这里的使用代价；另一个是效劳价格，即这里的使用代价的租金的租金(简称租金简称租金)。4房地产价格是在长期考虑下形成的。房地产价格是在长期考虑下形成的。5房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素如偏好、讨价还价能力、感情冲动的影响。如偏好、讨
9、价还价能力、感情冲动的影响。精选课件一、使用价值和交换价值一、使用价值和交换价值一种商品的使用价值，是指该种商品能满足人们某种需一种商品的使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用；交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量要的效用；交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。人们在经济活动中一般简称的价值数量的货币或其他商品。人们在经济活动中一般简称的价值是指交换价值，在房地产估价中一是指交换价值，在房地产估价中一般所说的价值也是指交换般所说的价值也是指交换价值。价
10、值。作为商品的房地产，既有使用价值也有交换价值。就使作为商品的房地产，既有使用价值也有交换价值。就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。的交换价值。精选课件二、投资价值和市场价值二、投资价值和市场价值某一房地产的投资价值，是该房地产对于某个某一房地产的投资价值，是该房地产对于某个具体的投资者具体的投资者(这里的投资者是广义的，包括消费者这里的投资者是广义的，包括消费者)的经济价值，是该投资者基于个人需要或意愿，对的经济价值，是该投资者基于个人需要或意愿，对该房地产所估计的价值或作出的评价。而该房地产该房地产所估计的
11、价值或作出的评价。而该房地产的市场价值，是该房地产对于一个典型的投资者的的市场价值，是该房地产对于一个典型的投资者的经济价值。在某一时点，市场价值是惟一的，而投经济价值。在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值因投资者的不同而不同。资价值因投资者的不同而不同。精选课件投资价值与市场价值的评估方法可能相同，但其中参数选取的立场可能不同。如在评估市场价值时，收益法中的折现率是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率，而在评估投资价值时，该折现率是某个具体的投资者所要求的最低收益率(通常称为最低期望收益率)。这个投资者所要求的最低收益率可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。
12、投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的根本条件。就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。精选课件三、原始价值、账面价值和市场价值三、原始价值、账面价值和市场价值原始价值简称原值、原价，也称历史本钱、原始购置本原始价值简称原值、原价，也称历史本钱、原始购置本钱，是一项资产在当初购置时的价格或发生的支出。钱，是一项资产在当初购置时的价格或发生的支出。账面价值又称账面净值、折余价值，是该资产的原始价账面价值又称账面净值、折余价值，是该资产的原始价值减去已提折旧后的余额。值减去已提折旧后的余额。市
13、场价值是该资产现时在市场上实际所值的价格。市场价值是该资产现时在市场上实际所值的价格。原始价值是始终不变的；账面价值是随着时间的推移而减原始价值是始终不变的；账面价值是随着时间的推移而减少的；市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时少的；市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。市场价值很少等于账面价值。房地产由于具有保值增值低。市场价值很少等于账面价值。房地产由于具有保值增值性，通常虽然经过了假设干年的使用，但其市场价值有时还性，通常虽然经过了假设干年的使用，但其市场价值有时还比过去的购置价格高出很多。比过去的购置价格高出很多。就原始价值、账面价值与市场价值相对而言，房地产估价
14、就原始价值、账面价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。所评估的是房地产的市场价值。精选课件四、成交、市场、理论价格、公开市场价值和评估价值(一)成交价格成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。成交价格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可将成交价格区分为正常成交价格和非正常成交价格。正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、老实无欺、没有利害关系下进行交易形成的价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、胁迫等的影响；反之，那么为非正常成交价格。严格来说，正常成交价格的形成条件有7个：(1)公开市场。(2)交易对象本身具备市场性。(3)众多
15、的买者和卖者。(4)买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿。(5)买者和卖者都具有完全信息。(6)理性的经济行为。(7)适当的期间完成交易。精选课件二市场价格二市场价格市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。三理论价格三理论价格理论价格是经济学假设的理论价格是经济学假设的“经济人的行为和预期是理性经济人的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格
16、，市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。在正常市场或正常经济开展下，理论价格是长期均衡价格。在正常市场或正常经济开展下，市场价格根本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下市场价格根本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动，不会偏离太远。波动，不会偏离太远。一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。价格又围绕着理论价格而上下波动。就成交价格、市场价格与理论价格相对而言，房地产估价所就成交价格、市场价格与理论价格相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价格。评估的是房地产的市场价格。精选课件四公开市场价值四公开市场价值公开市场价值定义为：在公开市场上最可能形成的价公开市场价值定义为：在公开市场上最可能形成的价格。在本书中，市场价格、市场价值、公开市场价值三者格。在本书中，市场价格、市场价值、公开市场价值三者的含义根本相同，在一般情况下可以混用。值得注意的是，的含义根本相同，在一般情况下可以混用。值得注意的是，在现实估价中有时需要评估的不一定是公开市场价值，而在现
