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1、仅供个人参考设施设备的维护保养方案一、设备日常维护保养的内容1、物业共用部位的设施设备物业照明系统、物业供配电设备、物业供水系统、物业污水及雨水系统、物业公用天线系 统、物业公共消防系统、物业楼宇防雷系统、物业楼宇技防（对讲）系统、物业供暖系统 等设备设施。2、共用设施设备For personal use only in study and research; not for commercial use公共照明系统、公共供配电设备、公共供水系统、公共污水及雨水系统、公用天线系统、 公共消防系统、楼宇防雷系统、车场系统等设备设施。、设备日常点检和保养内容、周期及标准日常点检和保养内容周期工作标
2、准变压器（非用电高峰 期）：看、听、嗅运行每日两次记录 点检每日两次变压器声音应发出持续均匀的嗡嗡”声，没有机械震动声和放电 声等异常声音；变压器的高低压测电缆头和母排 的搭接头无发热、变色、发生异 味、锈蚀等现象；变压器的外壳接地无锈蚀、脱节 现象，所有变压器外壳、垫片、 瓷套、接头有无破损、变色和异 味；电缆沟内有无积水、杂物； 油浸式变压器是否呈亮黄色，油 位刻度，无漏油和渗油现象，吸 湿器应干燥。变压器（用电高峰期） 看、听、嗅运行两小时一次点检 每日两次配电柜内所有电气接头有无破 损、变色和异味；柜身无变形、 破损、积尘；仪表无变形和读书 不准；断路器无破损、异味、异 声等现象；低压
3、配电功率因素补 偿柜内电容器无膨胀变形、变色， 接线及接地良好。高、低压配电柜（非用 电咼峰期）看、听、嗅运行每日两次点检每日两次配电柜内所有电器接头有无破 损、变色和异味；柜身无变形、 破损、积尘；仪表无变形和读书 不准；断路器无破损、异味、异水泵看、听、嗅、摸、查、测运行每日两次点检每日两次水泵运转平稳、无跳动、无明显 振动、无异声；水泵轴承温度在 90 C以下； 控制柜电气操作手柄完好，各电 器无过热，无杂音；水泵电机运 行中二相电流、温度在铭牌规定 的额定值； 所有电缆头和电气接头无变形、 破损发热、变色、异味等现象； 水泵轴下滴水量应在 5 20g/mi n 内（轴封填料不宜过紧），
4、泵轴渗 水没有流到地面的现象；泵体和 机座无破损、积尘、锈蚀、渗水 等现象； 水泵房内阀门应开闭灵活、无卡 阻、关闭严、无漏水现象； 压力仪表无破损及读数不准确等 现象；无轴承过热、却润滑脂、 积屑等现象。消防系统（火灾报警 控制器、消防联动控 制柜）看、听、嗅、查、测点检每周一次柜内所有电气接头无破损、变色 和变味；消防系统报警故障点的 统计上报客户服务中心。一次（二次）水箱 看、查、测点检每周一次能正常开启、关闭；水箱盖和纱网无破损、应锁好。闭路监控系统 看、听、嗅、查、测点检每周一次所有电气接头有无破损、变色和 异味；应达到正常运行功能；系统故障点的统计，上报客服中 心。门禁系统保养 看
5、、听、嗅、查、测点检每日一次所有电气接头有无破损、变色和 异味；门能正常开关，闭门器松紧适宜； 系统故障点的统计，上报客服中 心。高、低压配电柜（用电 高峰期）看、听、嗅运行两小时一次点检, 次每日两声现象；低压配电功率因素补偿 柜内电容器无膨胀变形、变色， 接线及接地良好。停车场（道闸）系统 看、听、嗅、查、测点检每周一次所有电气接头有无破损、变色和 异味；闸道能正常开关； 道闸齿轮箱无渗油、机械部分无 卡阻；挡车杆、荧光膜应完好无 损；读卡器能读卡正常； 电脑各项参数、图像应正常运行； 系统故障点的统计，上报客服中 心。可视（防盗）对讲系 统看、听、嗅、查、测点检每日一次所有电气接头有无破
6、损、变色和 异味；门能正常开关、闭门器松紧适宜； 对讲质量应达到清晰、无杂首； 控制中心主机应正常运行； 系统故障点的统计，上报客服中 心。公共照明（楼宇内的 走廊灯、楼宇内的楼 梯灯）点检每周一次检查各灯具是否正常、修复或更 换各损坏的灯具；线路故障点的 统计，上报客服中心； 社区内的路灯由中班运行工作 业。公共照明（社区内的 路灯）看、听、嗅、查、测点检每日一次控制柜 看、听、嗅点检每周一次电压表，电流表，指示灯等指示 值应在额定值范围；控制开关应 在规定位置；控制柜内的所有空气开关、接触 器、热继电器等电气元件和接头 有无损坏、变色和异味。设备房：设备及设备房间的清洁点检每周一次清洁：设
7、备及设备间应无杂物、 无积水、无灰尘，设备以手摸无 尘、见光亮为标准；带电部分和旋转部分禁止清洁、 电气柜门或外壳在作清洁时应手 戴检验合格的高压绝缘手套用干 抹布单手作业；设备房防小动物设施应完好无 损。三、机电设备定期维护的内容及实施效果设施名称内容定期维修养护计 划实施效果备注电梯1电梯运行时有无异 常2、各个照明、通风是 否正常3、各指示灯能否正确 指示，各按钮是否止常4、报警装置是否正常1、每半月进行例 行检杳、保养一 次2、每季度进行全 面检修保养一次3、按国豕有关规 定每年年检一次1、安全、可靠、运行平稳，附件 完好2、警钟、对讲、 应急照明完好， 功能正常3、故障率1%以 下4
8、、取得年检合 格证重大节假日前须全面变压器1运行是否止常2、电压疋否稳疋、电 流是否在额定范围内3、警示标识是否完好4、变压器分例行保养 和预防性实验1、每半年保养一 次2、没3年一次预 防性实验1、运行正常可 靠，各项指标军 和标准，无异常 现象2、各指示、保护 装置正常3、室内通风正常温升过咼或电 流过大时应及 时采取措施变配电室1对低压配电柜保养 时采用以各母段为单 位分段进行2、检杳断路器3、检查主回路的铜鼻 子接触是否牢固4、检查电容器是否膨 胀变形、变色5、柜内应备有控制原 理图、接线图6、检查接地，测试绝 缘电阻、接地电阻每半年保养一次1、各开关及保护 装置灵敏可靠2、各仪表、指
9、示 灯等指示正常如发生故障跳 闸，应详细检查并查明原因 后方可恢复合 闸低压控制 柜系统1观祭是否有异常声 响及异味2、检查柜内各类开关、 接触器有无损坏3检查电压表，电流 表，指示灯等工作是否 正常4、检查柜内电容器有 否鼓涨或流液5、检查所有只是表示 及线头标志是否清洁1、每半年例行保 养一次2、每年进行一次 全面测试保养1、各开关及保护 装置灵敏可靠2、各仪表、指示 灯等指示正常如发生故障跳 闸，应详细检 查原因，并在 查明原因后方 可恢复合闸设施名称内容定期维修养护计 划实施效果备注风机1观察有无异常2检查松紧是否适当3、有无异常响声4、 各开关是否处于自 动”状态每季度保养一次1、风
10、机风量正常2、运行时电流在 额定范围内防盗 报警 系统1观察外观探测器、 门磁开关有无异常2、对探测器及门磁进 行状态测试3、检查与摄像监控系 统联动是否正常每月保养一次1、探测器及门磁 开关能正常工作2、与摄像监控系 统能正常联动可视防盗 对讲系统1电源箱、门口机固 定牢靠，箱内外清洁2、门口机、分配器、 联网器等各点电压是 否正常3、门口机与分机、管 理机通话清楚及图像 清晰、按钮应完好、开 锁正常联网正常每月保养一次防盗门能平稳、 可靠的关闭闭路监控 系统1看各摄像机是否正 常2、查看监视器显示屏 显示情况3、检查视频线、电源 线、控制线是否接触良 好4、云台的旋转、支撑 杆的固定、调焦
11、、防雨、 防尘、防风、防腐、防 锈情况每季度保养一次1、图像清晰、稳 定，可视范围正 常2、录像机工作正 常周界防范 系统1红外对射正常2、检查电源线、信号 线是否接触正常3、支撑杆的固定、防 雨、防尘、防风、防腐、 防锈情况4排除防区障碍物5、除尘、清洁每月保养一次能准去及时报 警，不误报能布、 撤防设施名称内容定期维修养护计 划实施效果备注消防系统1各报警按钮、烟（温） 感探头、警铃是否完好2、各区域报警器及集 中报警器是否完好3、疏散出口指示灯4、气体自动灭火系统 （有无漏气、储存压力、控制器面板显示正 常、系统卫生清洁、脱 离释放阀进行模拟）5、喷淋系统（喷头、 管道标志、信号阀、水
12、流指示器、报警阀、水 力警铃）6、防火卷帘门、风机、 消防广播每月保养、每月 检查一次1、系统运行稳 定、正常、灵敏 可靠2、非人为因素所 产生的误报率在3%以下记录各种检测 数据室内消防 栓及消防 管道轻便 灭火器材 等1检查水袋、水枪头、 起泵按钮、小锤、水阀、 玻璃的完好2、检查阀门、管道外 的渗、漏、冒、跑水的 情况3、防锈、清洁4、灭火器的压力、铅 封、外观、有效期1、每半年全面检 查一次2、灭火器材每月 检查一次3、消防栓、消防 管道中修5年， 每10年进行一 次大修或更新改 造1、消防栓、轻便 灭火器材使用功 能正常可靠2、完好率为100%3、消防栓、消防 管道等无渗漏水 现象火
13、灾易发季节 及重要的节假 日前进行一次 全面的检查公共照明 系统工程部负责组织实施 巡杳、维修、检验1、每季度保养1 次，每年检修 1 次2、每6年进行一 次大修或更新改 造1、确保各设施设 备使用功能正常2、电气线路完整 无损，绝缘良好3、完好率达到99%供暖系统1检查管道、换热器 保温是否破损2、检杳管道接口及阀 门有无渗漏3、检查各仪表是否正 常4、每年进行一次全面 保养，对磨损零件及时 进行更换1、每季度保养1 次2、 每年检修1 次1、泵运行平稳、 声音均匀，电流 正常2、水流里、压力 达到要求，各仪 表、指示灯只是 正常3、系统进出口温 度相对稳定4、各部件无跑、 冒、滴、漏现象设
14、施名称内容定期维修养护计 划实施效果备注通讯网络 有线1天线：接收方向是 否变动，变动后应及时 调整，基座无松动，避 雷针下引线与接地装 置连接是否良好2、线路放大器：检查 主放大器、分配放大器 有无电源（220V），接 线插座有无松动，测量 放大输出信号分贝数 3分配线、分配器：检 查各层分配线安装完 好无损，断线无被乱接 乱拉现象4、用户终端：定期抽 查用户收视、通讯效果1、终端设备每月 至少检修1次2、每半年全面检 修一次1、各种器材使用 功能正常可靠2、完好率为100%智能停车 场管理1休整挡车杆，反光 膜2、转动部分加油3、线头紧固，限位开 关、摄像机清晰度调 整，防雨密封检查，清 洁各部位4、检查能否自动和手 动开闸，车场收费系统 是否正常，挡车杆压力 波防砸车系统是否正 常，地感试验是否正 常，光纤电缆是否协 调，网络连接是否正常1、车场内地面有 局部沉陷损坏 的，及时维修2、中修5年，大 修10年1、车场使用功能 正常可靠2、场地平整，无 坑洼积水，完好 率达到98%以上防避雷系 统工程部负责组织实施 巡杳、维修和检验
