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1、当前中国房地产市场宏观环境分析在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。2011年1月26日出台的新国八条为全年的市场调控确定了基调，本轮调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格信贷政策外，还新增了限价、限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求。系列调控政策的叠加，将会在短期内对房地产市场产生波动影响。但是，万变不离其宗，任何行业都要遵循市场经济规律，包括房地产市场。知名房地产企业2011年半年报均显示：中国房地产行业依然保持平稳发展的态势，本轮房地产调控的根本目的是促进房地产
2、行业的持续稳定健康发展，目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势。国民经济快速增长为房地产业提供了强劲动力中国经济连续多年保持快速发展，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国居民的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈崛起之势。国民经济持续稳定快速的发展，为房地产业的发展提供了强劲动力。高盛预计中国2011年和2012年的经济增长分别为9.4%和9.2%，根据房地产发展速度和GDP增速的关系可以看出房地产行业将依然保持高速发展。人口环境决定房地产市场潜在容量依然巨大城镇人口数量
3、、人口分布、人口流动等自然属性，直接影响房地产市场的潜在容量。根据2011年发布的全国第六次人口普查结果，中国大陆人口总数达13.397亿人，十年间增加7390万人；城镇人口占49.68%，十年间上升13.46个百分点；中国大陆流动人口为2.6亿人，十年间增加1.17亿人。 推荐精选中国大陆人口呈现出人口基数大、城镇人口比重上升、流动人口大量增加的发展趋势。随着中国城镇人口规模的不断增长、流动性人口大量增加，人均居住面积需求的不断提升，中国房地产市场需求将进一步增加，房市场的潜在容量依然巨大。城市化进程推动房地产业持续发展在世界城市化发展史研究领域，美国城市地理学家纳瑟姆提出了著名的“纳瑟姆曲
4、线”。纳瑟姆曲线表明城市化与房地产业发展存在着内在联系：城市化发展对房地产业持续推动，当城市化率达到30%时，房地产投资开始加速增长，当城市化率达到 50%时，房地产投资将达到峰值，其后一直到城市化率达到70%时都将保持这种高增长率。2010 年中国城市化率达到 47.5%，预计2050 年前后将达到 70%左右，因此房地产业将会持续 30-40年的繁荣。推荐精选通胀压力巨大，房地产市场依然是最佳投资渠道随着经济的持续、较快回升，我国出现了通胀预期加大、通胀压力上升等问题。美国等主要经济体持续实施量化宽松的货币政策，又使国际流动性溢出效应更加明显，进一步加剧了输入性通胀压力。2011年7月全国
5、CPI同比涨6.4%，创三年来新高。当前我国通胀压力仍然较大，由于缺少更好的投资渠道，财富向资产投资转移，房地产市场依然是最佳投资渠道。城市发展对土地财政的依赖有增无减2010年国有土地出让收入2.9万亿元，占全国财政收入的35%。与此同时，全国省市县三级政府的负债总额已达到10.7万亿元，其中超过三分之一的债务要靠土地出让金来还。中西部欠发达城市、沿海还没有形成产业支撑的开发区，由于没有相关产业作为支撑，土地财政必然成为政府收入主要来源，对土地财政更加依赖。无论中央出台什么政策，最终落实都是要靠地方政府去执行，没有地方政府的配合，政策想要贯彻实施就基本上是一句空话，地方政府对土地财政的依赖使
6、得房地产调控政策的执行大打折扣。中国经济的持续快速增长、城市化进程的稳步推进、通胀压力、人民币升值预期等因素，仍将支持中国的房地产市场在未来较长的时间内保持较快的增长。同时，我们又必须看到房地产行业确实存在着不少问题，诸如地价过高、房价过高、投资过热、调控效果欠佳、一刀切政策以及弱势群体意见大等等。推荐精选基于以上对房地产行业发展前景和政府房地产业宏观调控指导思想的认识，我们对年及未来几年房地产市场始终保持谨慎乐观。乐观是对行业的发展前景所产生的，谨慎是我们要理性的对待当前房地产调控政策，迎接挑战，把握机遇。推荐精选房地产市场宏观环境分析国民经济增长情况 上半年经济增速放缓，2011年一季度全
7、国GDP为96311亿元，同比增速为9.7%，这是我国GDP季度增速自2010年升至10%以上以来首次跌回10%以内。CPI、PPI高位运行，国内经济已经进入高通胀期，根据国家统计局数据显示，2011年前五月CPI增速波动向上，除1、2月CPI增速在4.9%的高位上相持平外，进入3月，CPI增速一举远超5%的大关，高至5.4%，4月增速虽有所减弱，进入5月则又冲至5.5%的高位，这与之前相关机构预测的4%-5%的涨幅相比仍略有偏高，通胀形势进一步加剧。国内原材料价格、加工工业产品价格、生活资料价格也将继续上浮，从而直接推动PPI的上扬。居民收入消费情况2011年前五月，社会消费品零售总额共计7
8、0951.9亿元，同比增长17.6%，其中，城镇为61592.4亿元，同比增长19.9%，乡村为9359.5亿元，同比增长4.3%。受时下从紧货币政策的影响下，国内的车市、楼市成交量均出现大幅下滑，而市场又缺乏新兴产业的支持带动，未来消费的增长将有所放缓。推荐精选2011年居民消费指数依旧一路向上，5月份居民消费价格指数同比上涨5.5%，创34个月以来新高，其中食品价格上涨超过11%。 高通胀对于普通消费者的日常生活带来不少压力从而抑制消费，一定程度上影响对商品房刚性需求的消费者。而对于中产人士则希望通过投资手段寻求对财富保值增值，作为传统投资领域的房地产市场仍是其青睐的首选。人民币新增贷款2
9、011年前五月全国新增人民币贷款35462亿元，预计上半年新增贷款规模应在人民币4亿元左右，而按报道称，央行今年全年新增贷款规模将低于人民币7.5万亿元。此外，数据显示，今年二季度新增贷款规模较有可能低于预期，有机构称，不排除央行将当季压缩的信贷规模集中投入到支持保障房建设中去。在抗通胀压力下，货币供应量急转向下，M1、M2同比增幅也不断向下，2011年5月，M1、M2同比增幅分别达到12.7%、15.1%的新低。然而，随着M1、M2自2010年初的持续回落，向来滞后货币供应量增速一年半左右的CPI极有可能在下半年出现回落。推荐精选进出口贸易发展情况2011年开年，我国进口增速急剧向下，进入3月，跌势依旧，然而渐趋于平缓；与此同时，2011年我国出口增速跌宕起伏，大起大落。下半年是外贸企业的接单淡季，再加上 人民币升值及各方面成本上升等不利因素叠加，未来的中国的出口形势不容乐观。 （注：可编辑下载，若有不当之处，请指正，谢谢!） 推荐精选
