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1、房地产抵押估价报告根据房地产抵押估价指导意见，房地产抵押估价报告的名称，应当为“房地产抵押估价报告”，由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少二名专职注册房地产估价师签字。估价项目名称重点突出估价对象所在区位、名称及用途。：杭州住宅房地产抵押价值评估委 托 方： 估 价 方：杭州*公司估 价 人 员： 估价作业日期是指本次估价的起止日期，即从正式接受估价委托到出具估价报告的时间。： 2010年4月7日至2010年4月8日估价报告编号：杭州*公司第001号 第 1 页目 录一、致委托方函1二、估价师声明2三、估价的假设和限制条件3四、房地产估价结果报告5（一）委托方5（二）估价方5
2、（三）估价对象描述5（四）估价目的5（五）估价时点6（六）价值定义6（七）估价依据6（八）估价原则6（九）估价方法8（十）估价结果9（十一）法定优先受偿款情况和变现能力分析及风险提示9（十二）估价人员11（十三）估价作业日期11（十四）估价报告应用的有效期11五、房地产估价技术报告12（一）个别因素分析12（二）区域因素分析12（三）市场背景分析13（四）最高最佳使用分析14（五）估价方法选用14（六）估价测算过程14（七）估价结果确定18六、附 件19一、致委托方函在致委托方函中，受函方要写明委托人的全称。致函正文主要说明估价对象、估价目的、估价时点、价值类型和估价结果。致函日期为估价报告出
3、具日期。：受贵方委托，我公司已组织专业估价人员对位于的住宅房地产（建筑面积8133.81平方米，国有土地使用权分摊面积16223.72平方米）在现状利用条件下的市场价格进行了评估，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值房地产抵押估价目的，应当表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，运用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象在估价时点2011年4月19日的估价结果为：（币种：人民币）房地产单价： 33414元/平方米（取整
4、）房地产总价： 562.22万元（保留两位小数）大写金额（人民币）： 伍佰陆拾贰万贰仟贰佰圆整特此函告！ 杭州*公司 二一一年四月二十日二、估价师声明我们郑重声明：1我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用
5、状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。6没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7本估价报告只为委托方此次特定的委托目的服务，不得作为其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。估价人员： 估价人员： 三、估价的假设和限制条件（一）估价的假设条件1.委托方提供的估价资料完整、真实、合法。2.委托方合法拥有估价对象权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。3.本报告以估价对象在估价时点所处状态并达到委托方所提供的使用功能为
6、假设前提。4.至估价时点房地产价值：（1）为公开市场价值，买卖双方不应有任何特殊利益抬高或降低房地产真实价值；（2）具有合理交易时间；（3）在此期间房地产市场基本保持稳定；（4）房地产买卖符合国家法律规定。（二）估价的限制条件1.任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规、文件、政策等。特别是符合国土、建设、规划、房地产主管部门所颁布的有关法律、法规、文件、政策等。2.本次估价结果仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，超出此范围无效，本评估机构不负法律责任。3.本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响
7、。4.估价对象房屋建筑面积系根据委托方提供的房屋所有权证，土地使用权面积系根据国有土地使用证所登记的内容确定，估价人员未作实地测量。5.本报告估价结果为估价时点下，未考虑将来可能承担的抵押、担保事宜和特殊交易可能追加付出的价格对其价值的影响。（三）其他特殊事项说明1.本估价结果专为此次评估目的所作，未经本公司和估价人员同意，本报告的全部或其部分内容不得提供给除委托方、估价报告使用人及报告审查部门之外的单位和个人，也不得发表在任何公开媒体上。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，本公司和估价人员不承担相应责任。2.我们仅对估价对象房地产作一般性的查看，并未对其结构、设备及装修等内在质量进行测试
8、，故不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其质量足以维持正常的使用寿命为估价结果成立的前提。3.本次估价结果包括与房产不可分割的满足其使用功能的水、电以及配套的所有相关辅助设施。4.房地产交易需要买卖双方在了解足够的市场信息，拥有足够的谈判时间，经过谨慎的考虑和对房地产市场进行合理预期，并具体考虑买卖双方的偏好等条件下方能实现。房地产市场的波动及快速变现等特殊交易因素可能导致房地产价值有较大幅度的变化，本报告未考虑这种变化对估价对象价格产生的影响。5.本房地产估价报告有效期为半年估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报
9、告应用有效期。，即本报告提交之日起半年内有效。在报告有效期内，如果房地产的作价标准发生重大变化，并对房地产价值明显影响时，应重新委托评估机构进行评估。6.根据委托方提供的房地产权属资料、相关介绍及估价人员现场勘查，估价对象目前不存在抵押权等他项权利，即设定估价对象房地产在估价时点没有设定抵押权，不具有法定优先受偿款。四、房地产估价结果报告（一）委托方（二）估价方杭州*学院房产102班（三）估价对象描述概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用
10、现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。1.估价对象位置状况描述估价对象位置，区域生活、公共配套设施状况，交通条件状况等。估价对象位于杭州市小区6幢2单元601室。小区位于河坊街与建国路交叉口，小区建筑年代在2000年左右。建国南苑住宅小区距离吴山广场约1公里、西湖约1.8公里、清河坊历史文化街区450米。区域生活配套设施齐全，有断河头农贸市场、联华超市、银行等生活配套设施。区域为杭州饮马井巷小学、杭州市第六中学学区。区域交通便利，有多个公共自行车租赁点
11、和公交站点，801/K801、290、337、60、62等多路公交通过。2.估价对象实物状况土地状况描述土地登记状况及实物状况根据国有土地使用证（杭上房改国用（2006）第001094号），土地使用权人为董顺发、王登凤共同共有，土地座落为小区6幢2单元601室，地号为2-4-(10)-16，图号81-79.2-9，土地用途为住宅，土地使用权类型为划拨，土地使用权分摊面积7.4平方米。建筑状况描述房屋登记状况及实物状况根据房屋所有权证（杭房权证上改字第06313379号）和房屋共有权证（杭房权证上改共字第06134729号），房屋所有权人为董顺发、王登凤共同共有，房屋坐落为上城区小区6幢2单元6
12、01室，设计用途为住宅，房屋建筑面积为51.52平方米，丘（地）号为2-201-13-107-50，产别为私有。根据委托方提供的相关资料及估价人员的实地勘察情况，估价对象建筑结构为混合结构，建成年份为2000年，房屋总层数为7层，房屋所在层数为第6层，房屋户型为2室1厅1卫1厨，房屋南北朝向。房屋外墙刷灰、白色涂料，房屋内部为一般装修，铝合金窗，防盗进户门，内木门。其中卧室：地面铺强化地板，内墙、顶棚刷白色乳胶漆，顶棚局部石膏板吊顶；客厅：地面铺地砖，内墙、顶棚刷白色乳胶漆；卫生间、厨房：地面铺瓷地砖，墙面贴瓷质面砖，顶棚挂PVC吊顶，装有卫生洁具等设备设施。目前估价对象建筑物地基无不均匀沉降
13、，房屋承重结构构件和围护墙完好，楼面和地面平整，门窗开启较灵活，墙面平整，顶棚面层完好无脱落现象，设备、管道通畅，水、电照明齐全，房屋完损等级为完好房。他项权利描述根据委托方提供的国有土地使用证和房屋所有权证权属登记情况及委托方介绍情况，估价对象不存在抵押等他项权利，故本次评估设定估价对象于估价时点不存在抵押权等他项权利条件下的房地产价值。（四）估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值房地产抵押估价目的，应当表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。（五）估价时点房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外
14、。估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。二一一年四月十九日。（六）价值定义本次估价采用公开市场价值标准确定的房地产抵押价值。房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。（七）估价依据1.有关政策法规和文件中华人民共和国物权法中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中华人民共和国担保法房地产估价规范（GB/T50291-1999）城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）商业银行房地产贷款风险管理指引房地产抵押估价指导意见2.委托方提供的资料有关评估的其它资料。3.受托方掌握的有关资料以及估价人员实地勘查所获取的资料。（八）估价原则我们在本次估价时遵循了以下原则：1. 独立、客观、公正原则估价机构和估价人员应站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。具体地说，“独立”是要求估价
