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1、佛山依云水岸四期（A1）项目全程策划书佛山鑫城房地产有限公司2009年8月3日修订目 录第一章 项目基础资料51、自然条件资料52、社会条件资料63、规划要点74、报建要求9第二章 组织架构101、组织架构原则102、项目人员标准配置103、项目公司（合资）人员标准配置图10第三章 市场分析121、项目定位初步判断122、核心调研273、产品设计建议第四章 策划设计 301、策划302、标准化333、建筑设计334、展示区设计365、绿色技术366、产品竞争特质分析37第五章 盈利分析371、成本估算基础数据372、盈利测算基础数据383、项目建设投资估算384、项目投资支出385、项目资金回
2、流计划396、资金平衡计划407、融资筹集计划408、盈利测算419、项目结转计划4210、税务筹划4311、不确定分析4312、风险分析4413、项目投资及预控建议44第六章 工程管理461、工程概况462、管理组织473、里程碑计划504、质量管理策划515、安全文明施工策划586、工程成本管理策划607、项目营销配合628、项目资料管理629、为确保售后服务而采取的措施58第七章 营销策划651、入市时机和销售前提条件652、分期运作策略663、展示体验方案674、广告推广及媒体组合策略69 5、营销过程控制及营销费用预算71 第八章 客户服务721、接诉 722、组织743、设定工作评
3、价指标774、入伙阶段775、入住阶段79第九章 物业管理801、区域物业管理分析802、项目客户群813、特色服务814、项目物业管理取费的测算815、项目物业管理早期介入及日常管理84第一章 项目基础资料1、自然条件资料1.1 城市区位（表达宗地在城市范围内的位置，可在城市地图基础上制作）1.2 宗地红线图（宗地面积、角点定位、红线尺寸、标高）1.3 宗地地形图 （复杂地形时，表达现状地形、标高（等高线）、现状地貌）1.4 宗地绿化植被与水面分布图无。1.5 城市环境（气候、气温、水文、主导风向、噪音等）本项目位于佛山市东平新城，地处珠江三角洲冲积平原，河道纵横。常年气候温和，雨量充沛，日
4、照时间长，属亚热带海洋性气候。夏无酷暑，时间长达6个月。春秋冬三季气候温暖，无寒冷之忧。夏季主导风向东南风。噪音主要是交通噪音。1.6 土地地质情况（有无文物、冲沟、暗河、城市管线等）无文物、冲沟、暗河。2、社会条件资料2.1 交通配套（地铁、轻轨、公交流线、周边道路名称、级别、尺寸及拟建道路的拟建时间、道路断面）本项目道路规划网完善，北边裕和路，东边岭南大道北皆已落成投入使用。南面天虹路，西面的汾江南路尚未全线开通，岭南大道与汾江南路更是连接东平新城与禅城的交通要道。汾江南路和裕和路规划中均有地铁通过。新城区目前拥有的公交路线为110路、118路、210路，途经世纪莲体育馆、裕和路，距本项目
5、仅一路之隔，非常便利。未来，更有三路地铁、城际轨道接驳进新城，再加上交错纵横的密集路网，使整个区域交通非常便捷。2.2 社区配套（学校、医院、超市、市场、商业等）目前，世纪莲体育中心、新闻中心、佛山公园等大型公建均已落成，行政中心、商务中心、文化MALL以及新城小学等也在规划建设之中，未来的商业配套将会非常完善。离佛山市第一人民医院、乐从医院约10分钟车程。2.3 市政管线（给水、雨水、污水、弱电、煤气、暖通、宽带等接口位置、管径、埋深、标高等） 3、规划要点3.1 经济技术指标（用地面积、建筑面积其中：地下室面积、住宅面积、商业面积、配套及其他面积、可售面积、可售率、总户数90M2以下户数占
6、比、容积率、覆盖率、绿化率）总用地面积：61073平米净用地面积：47320平米总建筑面积：55515.31平米（其中半地下室21959.31平米，地上33556平米，联排18065.42平米，双拼29057.22，半地下车库8242.67平米。可售面积47122.64平米）可售率：84.88%总户数：105户容积率：0.67覆盖率：25.66%绿化率：48.96%3.2 规划要求（限高、退线、车位配比地下车位是否可售、配套面积、风格、出入口）规划退缩道路红线距离：北退滨河线10米、东退道路红线8米，西、南退道路红线5米；建筑退缩规划河涌岸线15米。停车位： 1个/100平米建筑面积（非人防区
7、地下车位可售）。配套面积：商业面积47500平米，垃圾站12.5米X9.5米；肉菜市场2500平米，建议采用超级市场经营方式；幼儿园净用地6000平米,建筑面积5000平米。（该要求是整个佛山依云水岸的配套要求，可分期布置）建筑形式、色彩应体现岭南特色，建筑与景观设必须与市体育中心、佛山公园及新城规划相衔接。机动车出入口方位，可在除南侧裕和路以外的规划道路设置，需设于道路拓宽段范围外并应尽可能避开交通复杂地段。3.3 场地现状3.3.1 地形（平坦/复杂）平坦。3.3.2 电力、水、燃气、采暖等市政配套（齐全/不全）齐全。3.4 产品类型（独栋、联排、多层、小高层、高层、超高层、商业、公寓层数
8、、首层层高、标准层层高）独栋别墅8户，户型地上面积约500方，地下室（有住宅产权）面积约270方；大双拼14户，户型地上面积约380方，地下室（有住宅产权）面积约170方；小双拼36户，户型地上面积约295方，地下室（有住宅产权）面积约155方；联排47户，地上面积约257方，地下室（有住宅产权）面积约110方。3.5 项目特征（基础形式、结构形式、外立面、铝合金窗、总平绿化标准、公共装修标准、交楼形式）基础形式：预应力管桩。结构形式：框架结构，抗震等级三级。外立面：错落的体型、丰富的虚实对比，体现高贵的建筑品味。铝合金窗：中空LOW-E玻璃。总平绿化标准：花岗岩、透水砖硬质铺地与绿化结合。公
9、共装修标准：精装。交楼形式：毛坯。3.6 项目开发计划（是否分期、分期安排）一期整体开发4、报建要求4.1 报建流程（规划方案是否开评审会、规划方案是否为市一级审批、是否需要进行方案招投标、规划和一期建筑方案是否同时报审、是否需要整个地块建筑方案报审、是否需要数字报建、是否需要单独报修详、是否需要初步设计报审、当地最新颁布的政策和技术规范有哪些）规划方案需要开评审会、规划方案为市一级审批、进行方案招投标，但不是强制要求、规划和一期建筑方案不是同时报审，先规划后方案、整体项目分四个地块建筑方案分地块报审、不需要数字报建、需要单独报修详、不需要初步设计报审。当地的技术规范，按照佛山市规划管理技术规
10、定执行。4.2 面积计算规范（阳台、中空、入户花园、夹层、架空层、地下室、落地凸窗等的面积计算方法）套内阳台投影总面积不超过套型建筑面积的18%，套内阳台投影总面积折半即为套内阳台计算面积。套内阳台投影总面积超过套型建筑面积的18%时，则18%以内折半计算，超过18%部分全部计算，二者合计为套内阳台计算面积；不同上盖高度的阳台，均需纳入套内阳台投影总面积进行计算；阳台上盖与阳台围护结构外围的水平投影线不完全一致时，按上盖或阳台围护结构较少的水平投影计入套内阳台投影总面积。当上盖水平投影宽度不大于0.6米时，阳台不计算建筑面积。高、多层民用建筑底层设架空层用作通道、布置绿化小品、居民休闲设施等公
11、共用途的，其建筑面积可不计入容积率和建筑密度的计算，但应计入总建筑面积；中空：按自然层计算面积；入户花园：按阳台计算面积；夹层：以层高2.2米为界计算面积，高出的面积全计、不足的面积计半；架空层：计入建筑面积，但不计容；落地凸窗：按高度2.2米为界计算面积；屋面楼梯间：计入建筑面积，但不计容；高度6米的阳台：计算建筑面积。未提及的根据建筑工程建筑面积计算规范、房屋建筑面积测量规范和佛山市规划管理技术规定执行。4.3 当地的规划特殊要求（日照、间距、消防、人防）日照按国家规定通过日照分析；间距按佛山市规划管理技术规定执行；消防登高面按从建筑边界5米外，设置8米宽度的登高面（含消防车道）；人防按国
12、家规范。其它根据国家相关规范及佛山市规划管理技术规定执行。第二章 组织架构1、组织架构原则1.1 工作需要：按照项目需要设置岗位和项目工作量定编。按公司项目公司标准配置岗位和岗位职数，人员根据项目进度逐步到岗。1.2 精简、高效：一岗多能、精简高效。1.3 标准化：部门设置与岗位称谓，遵照公司统一、标准的称谓，体现管理的专业化与标准化。2、项目公司（合资）人员标准配置图佛山公司负责依云水岸及依云上城两个项目的开发。（2009年度总编制人数61人）。 主要如下：经营班子人员共4人，总经理1人、副总经理1人、总经理助理1人，由我方出任，财务总监1人由合作方派出，行政与人力资源部共6人，经理1人，经
13、理助理1人，行政人事主管1人，前台文员1人，司机2人。成本部共4人，经理1人，成本工程师2人，采购工程师1人。（其中成本工程师1人主要负责依云上城项目的成本管理。）财务部共4人，经理1人，会计1人，出纳1人，现场收款员1人。营销部共26人，经理1人，经理助理（兼策划师）1人，合同经理2人，客户主管1人，广告经理1人，市场研究员1人，策划师2人，销售经理2人，销售代表15人。（其中经理助理1人、销售经理1人、销售代表7人共9人主要负责依云上城项目的营销工作。）设计工程部分为依云水岸项目部及依云上城项目部，共计18人。依云水岸项目部共12人，设计工程部经理（兼上城项目）1人，经理助理（兼结构工程师
14、）2人，结构工程师2人，电气工程师1人，给排水工程师1人，建筑师2人，室内设计师1人，报建工程师1人，景观设计师1人。依云水岸一期项目部共6人，结构工程师2人，电气工程师1人，给排水工程师1人，建筑师1人，报建工程师1人。主要负责依云水岸一期项目的设计工程工作。第三章 市场分析1、项目定位初步判断1.1 营销环境分析1.1.1 宏观环境1.1.1.1 政策环境（金融与货币政策、税收政策、价格管制、行业规范等）及对未来宏观调空走势的判断土地政策【政策名称】：土地管理法（修订意见稿【发布时间】：2009年3月23日【制定单位】：国土系统内部【主要内容】：意见稿对现行土地管理法做了大幅修改，总计新增49条法条。其中，最受人关注的住宅70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”，其预留操作空间的用意明显。另外，意见稿依然坚持宅基地只能在集体居民内部流转，集体建设用地的流转和抵押亦受到一定限制。征求意见稿新增49条“新规”，涵盖了农村集体土地权利、承包经营权流转、土地督察、土地使用权到期处置、宅基地权利、土地交易、征地及其补偿、土地调查登记、耕地保护等多方面的内容。【政策名称】：珠江三角洲地区改革发展规划纲要（20082020年）【发布时间】：2009-01-12【制定单位】：顺德区委、区政府【主要内容】：“一城”是打造大良、容桂、伦教百万人口的中心城
