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1、设计阶段的44 个成本控制要点房地产项目的成本控制，关键在设计阶段， 要占到 70%80%的份量，因此在设计阶段应选择客户认可价值与支付代价最大差值的方案与部品，不宜单纯追求效果，也不宜片面追求低成本。因此，在各阶段设计和单项设计中，都应持续地开展方案优化工作， 比较不同设计方案的所带来品质、效果、成本、效益等方面的差异，同时还要考虑物业维护成本、客户使用成本，从中选择最优设计方案，兼顾长期利益和短期利益的平衡。1. 产品组合实施原理：根据不同的产品组合，追求土地的价值最大化和项目的利润最大化。优化原则：根据项目获取前期七对眼睛的工作成果，综合确定规划设计中的最优产品组合。2. 成熟产品选用实
2、施原理： 使用成熟产品不仅能够节约时间、提高效率，而且能够大幅度地减少后期的变更签证费用，从而降低产品建造成本。成熟产品的大量使用是未来的一个发展方向。优化原则：在符合客户需求的前提下，尽量选用成熟产品。.3. 建筑体形实施原理：建筑外部体形的长宽比例、对称性以及复杂程度直接影响建筑物结构成本高低，同时建筑体形对节能产生较大影响。优化原则：高层建筑单体应选择对称形式；地层建筑尽量形体简单；考虑抗震及成本要求。4. 土方工程实施原理：外运及外购土方在项目实施过程中不仅耗费大量成本而且耗费极大精力，且为隐性成本，对客户并无直接价值体现，应尽可能减少土方外运及外购量。优化原则：尽可能按原有地势建造产
3、品，例如在坡地上建造坡地建筑，在洼地中建造地下室，能有效减少动土量。5. 山地建筑实施原理：山地建筑的处理较为复杂，因地制宜是最好的选择。优化原则： (1) 根据山体高差确定产品类型；(2) 山地建筑赠送的地下室面积应根据地形设计而不完全按营销要求。6. 合理确定组团大小实施原理：组团大小对成本的影响要点是：每个组团一般需要 1-2 个出入口；每个组团均有围墙；每个组团均要考虑消防要求；每个组团出入口均需配备专门安全管理与设施。.现实中的经验是：如果组团布置过小，则上述费用均大幅增加；如果组团布置过大，可能的物业服务能力跟不上。优化原则：合理确定组团规模，避免组团规模过小；相对集中布置出入口。
4、7. 路网应合理简洁实施原理：道路造价远高于同等面积软景造价，在满足规范与交通组织的前提下，减少不必要的道路面积代之以软景可以节约大量的道路开支。优化原则：减少路网的不合理曲线和弯折，道路的设计应充分考虑客户的需求。8. 优化出入口布置实施原理：每设置一个道路出入口就意味着需增加管理人员及相应设备费用，并且此类费用将长期发生，同时也会带来一定安全隐患问题。优化原则：满足消防、交通流向疏导等前提下，应尽量减少出入口。既可节省出入口的建造成本，又可减少出入口长期的人员管理费用。9. 布置消防分区实施原理：消防设计规范中有对消防分区的明确要求，各消防分区之间的消防设备有明确要求。一般而言应尽量最大限
5、度的布置消防分区，并使其布置的消防分区的面积尽量为其整数倍。.优化原则： (1) 在符合消防规范的前提下，最大限度布置消防分区；(2) 布置防火分区应注意住宅、商用、地下车库的区别。10. 控制地下室面积实施原理：地下室造价高昂，对建造地下室的要求是：在满足人防要求的前提下能少建则少建。优化原则：严格控制地下室面积。11. 道路宽度实施原理：道路宽度与道路长度一样，减少道路宽度同样起到减少道路面积、增加建设用地、 节约成本开支的作用。优化原则：在满足消防与交通流量的前提下，适当地减少道路宽度，以节约建设用地。注意双车行道设置与单车行道设置，单车行道较车行道节约占地；通过设置单车行道会车区，可以
6、有效地满足消防验收需要。12. 给水管的选择实施原理：压力等级越高的管材造价越高，结合现场实际情况，不同区间管道适当选择不同的压力等级。优化原则： 着重考虑管材优选：综合施工、 使用等因素，给水管经济合理性排序为；PE管焊接钢管无缝钢管镀.锌钢管 UPVC塑料管球墨铸铁管钢塑管。13. 排水管的选择实施原理：合理进行施工组织设计，减少人工土方开挖量，减少土方倒运量。优化原则：排水管排序为；规格500 以内； UPVC波纹管钢筋混凝土管PE波纹管， 规格 500 以上；钢筋混凝土管 UPVC波纹管 PE 波纹管。一般情况下，机动车道下选用重型，对非机动车道下选用重型要严控。14. 检查井设计实施
7、原理：室外排水是由管道系统和检查井系统组成，检查井系统的成本优化应从井的数量、井的规格、井的深度以及井盖等几方面入手。井太多也会影响美观和行车方便。优化原则：避免设计盲目统一选用大规格井；控制重型井盖使用部位；除机动车道外的非机动车道或绿化带等部位严控采用重型，并尽量减少检查井数量。15. 管网埋深与井深实施原理：排水系统中一般来说管网与井的深度越深，相应的土方工程量和建造造价都会增加。优化原则：减少管网埋深与井深。16. 优化管网走向、长度实施原理：管网的长度直接关系其造价，管道走向设计的系统性则决定了管道的长度.优化原则：优化管网走向、长度。17. 建筑层高实施原理：建筑层高直接影响建筑柱
8、、墙体、垂直向管道管线的工程量，一般来说建筑物每增加米，单层建筑成本增加 2左右。在高层建筑中层高的累计则会对建筑的基础产生较大影响。钢筋含量和混凝土含量是体现结构设计经济性的最终检验指标，采用限额设计能有效地对设计院的设计工作进行约束。优化原则：无特殊情况，层高采用米。18. 结构设计实施原理：在结构设计中，结构荷载和承载力均有一定系数和取值范围，若不对其做要求，设计院通常取值偏于保守，对其经济性考虑较少。常用的钢筋主要有一级钢、二级钢、冷轧带肋钢、三级钢等，同样的构件使用不同的钢材其经济性不同，应该对使用的钢材种类根据不同的构件进行匹配。优化原则：向设计院下发设计限额，跟进设计参数。19.
9、 防火墙设置实施原理：专业的消防防火墙造价昂贵，规范上允许利用建筑墙体作为防火墙。优化原则：尽量利用建筑墙体设置防火墙，减少防火卷.帘、防火门作为防火隔离等方法合理设置消防分区，减少消防水幕喷淋系统的设置。20. 减少沉降缝设置实施原理：每设置一条沉降缝，不仅要增加缝自身的装饰费用，缝两侧也要增加柱、墙及基础的费用，因此沉降缝数量宜越少越好。优化原则： 在符合设计规范的情况下，减少沉降缝设置。21. 控制地下室层高实施原理：在地下室层数确定的情况下，地下室层高是决定地下室埋深的主要因素，控制层高能够减少埋深，从而降低地下室结构成本。地下室层高的确定一方面需考虑地下室停车和设备放置的需要，另一方
10、面应考虑机械车位设置的可能性。优化原则：严格控制地下室层高。22. 减少地下室层数实施原理：地下室层数、层高以及室外地坪标高共同决定地下室埋深，从而影响地下室建造成本。如果通过对地下停车布置的优化，能在两层地下室内解决三层地下室的停车要求，无疑应减少地下室层数。优化原则：严格控制地下室层数。23. 简化地下室排水实施原理：地下室内排水通过建筑找坡实现，将地面水.收集到排水沟。由于地下室面积较大，建筑找坡需进行大量混凝土浇注，费用昂贵。能否取消建筑找坡层？优化原则：通过结构找坡24. 优化转换层实施原理：转换层是指柱网的转换，高层建筑中由于地下室柱网与上部住宅柱网的布置差异巨大，一般设置转换层。
11、转换层由于承受上部全部荷载，往往出现界面巨大的转换梁，转换层用钢量与混凝土用量一般而言非常大，设计中应予以关注。优化原则：优化转换层25. 优化设备层实施原理：设备层往往容易被忽视，设计中的保守和浪费情况也较为普遍，结构设计优化中不应忽略对设备层的优化。优化原则：优化设备层。26. 简化屋顶造型实施原理：坡屋面与平屋面、老虎窗与天窗、屋顶上造型构件之间均存在成本差异，如何对比选型应予考虑。优化原则：既有经济性的比选又满足建筑的要求。27. 优化外挑外挂构件实施原理：合理布置外挑外挂构件能较好地提高产品的素质，繁琐和过分复杂的外挑外挂件则不仅在建筑上显得多.余，而且增加成本支出。优化原则：精减过
12、度的外挑外挂构件，形成建筑和成本的双赢。28. 铝合金门窗实施原理：同样面积的门窗造价远高于建筑外墙造价，且直接影响建筑能耗。控制门窗面积不仅是建筑成本的要求，也是建筑节能的需要。优化原则：通过节能测算指标来控制窗墙比；避免大面积西晒玻璃的使用，日落之前可获得较好的采光条件，但是进行空气调节的费用很高。在考虑满足通风要求的条件下尽量减少开启扇数量，并注意防止空气渗漏以及紧急出口设置，平开窗可以较推拉窗获得高的通风能力，但是开启形式设计需要考虑风压作用。根据门窗系统、项目产品定位、建设期和使用期全寿命周期费用综合选择门窗五金件系统。避免功能不足或过剩。慎重选择非标门窗系统，减少开模费用。29. 栏杆栏板实施原理：栏杆作为建筑中的重要构件，但却往往容易被忽视，采用300 元/ 米的栏杆与200 元 / 米的栏杆总造价可能相差数十万。 因此，一方面应根据客户需求确定栏杆档次，另一方面应尽量使用
