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1、浅论“房地产企业的质量管理”XXXX房地产有限公司一、前言1二、房地产企业加强质量管理的必然性1（一）房地产产品质量关系国计民生，政府和社会关注度高 1（二）房地产产品质量面临业主维权意识提高和市场的挑战 1（三）房地产企业在工程质量管理上处于主导地位 2（四）房地产的产品质量是企业最大的经济效益 2三、 房地产企业工程质量管理中存在的问题 3（一）合作单位配合欠佳 3（二）部分管理脱节4（三）管理人员业务水平参差不齐 4（四）缺乏系统总结5四、 房地产企业工程质量管理浅析 5（一）处理好与合作单位的关系，为了把项目做好的统一目标而通力合作.5（二）加强协调管理7（三）加强合同管理9（四）提高
2、专业管理人员的业务水平、综合素质 10（五）发现问题总结经验10五、工程项目质量管理的要点 10（一）质量管理中的技术控制 10（二）工程质量管理23六、 执行力是质量管理目标实现的有力保障26七、结束语27浅论“房地产企业的质量管理”一、前言在我国房地产行业宏观调控不见放松的大背景下，武汉市四月份 商品房销（预）售月度监测数据显示，自去年十月份武汉房价见顶以 来已经连续7个月回落，销量环比、同比均下降明显，比去年同期减 少近二成。市场形势越来越严峻，面对这样的大环境，房地产企业要 想在市场占有一定的份额，就必须更要站在消费者的角度，以满足消 费者需要的各种属性为核心，使产品质量更加安全、可靠
3、、可用、方 便、舒适、经济，用心打造自己的产品质量，进一步提升产品品质。董事长在每次重要讲话中都会用很长时间反复告诫大家:“百年 大计、质量第一；质量是房地产企业的生命线；工程质量管理是优质 品牌的支撑点和市场声誉的根本基石”。二、房地产企业加强质量管理的必然性（一）房地产产品质量关系国计民生，政府和社会关注度高。住房是广大人民群众的基本消费需求，更是衣食住行中最大的消 费支出，关系到千家万户的切身利益。房地产企业提高产品质量，使 质量问题降低到最低程度，既保护消费者的合法权益，也保护房地产 开发商的权益；是保护中国经济和社会健康发展的需要，更是建设和 谐社会的需要。（二）房地产产品质量面临业
4、主维权意识提高和市场的挑战随着第三方验房即“专业验房师”的出现，大量的业主在分户验 收时，选择“专业的验房师”对产品质量“地毯式全覆盖验收”，由 于消费者维权意识的不断提高，使房地产开发企业面临的消费群体对 产品产生更大的挑剔。据全国消协组织受理投诉情况统计：住房质量 投诉2011年较2010年投诉增长15%，存在的问题归纳为：规划的 配套不到位、不按期交房，但最主要的还是质量方面：如设计不合理 影响使用功能；屋面及外墙渗漏、卫生间漏水；抹灰墙面及地面空鼓、 起砂、裂缝；房屋有消防隐患（电器产品无安全保证、电器线路连接 不可靠）、给排水系统渗漏、管道堵塞等。消费者像水一样，既可以 载舟也可以覆
5、舟，虽然，消费者不能左右某一个房地产企业的管理和 产品质量，但消费者可以选择产品。因此，形势和市场要求房地产企 业的产品质量管理要达到更高的水平。（三）房地产企业在工程质量管理上处于主导地位房地产企业作为房地产的投资者，在建设市场中处于主导、强势 地位，如果房地产企业不重视工程质量的管理，还会影响到工程的其 他责任主体对工程质量的管理。房地产投资者是老板，老板对工程质 量不严格要求，怎么能指望打工者做出优质的工程来呢？同样，在房 地产销售市场，房地产企业是卖方，即建好房后卖给购房者，卖方不 重视工程质量管理，买方又怎么可能来提高工程质量呢？（四）房地产的产品质量是企业最大的经济效益当质量与成本
6、发生冲突时，坚持质量第一的原则，这样不但可以 获得客户、社会、银行、政府的好评，而且避免了返工、返修和投诉 带来的“负面”成本。实际上，加强质量管理意味着，房地产开发的 系统成本更低、性价比更高、利润更多！房地产行业关系社会民生的问题，若工程质量出了问题，轻则影 响使用，带来社会纠纷；重则发生房屋倒塌，造成人员伤亡，造成重 大经济损失；将会给社会带来种种不安定因素。为了建设和谐社会， 为了企业的生存和发展，房地产公司必需要加强工程质量的管理，为 社会造出更多质量好的房屋，以满足广大人民的住房需求。任何忽略 质量的行为都会加大企业的开发成本，更会造成对企业品牌的巨大负 面影响，因而，质量是企业长
7、期稳定发展的重要推动力，工程产品的 质量是地产企业的生命。三、房地产企业工程质量管理中存在的问题工程出现质量问题的原因很多，牵涉到方方面面。纵观许多房地 产企业对工程质量管理，以下几个问题将显得尤为突出：（一）合作单位配合欠佳房地产工程质量管理牵涉到的单位有设计、勘测、监理、总包、 分包等单位，这些单位技术水平有好有差，参差不齐，配合情况也有 差异。1、设计单位：（1）部分设计人员从业入行时间短，造成整体设 计水平不高；（2）设计行业有借用资质现象，私人接活挂靠；（3）设 计人员为了多拿提成赶图纸；（4）有些设计人员缺乏责任心；（5）整 体性不强，不同专业间缺乏沟通。这些情况都导致设计的图纸存
8、在较 多问题，按图施工的话，工程质量也会出现问题。2、施工单位：（1）挂靠；（2）分包现象严重；（3）本身质量意 识不强；（4）施工单位对规范要求不了解；（5）对工程的质量通病不 采取防治措施；（6）更有少数偷工减料的现象发生。3、监理单位：（1）责任心欠佳；（2）从业人员年龄两极化现象 严重，造成监理人员综合素质偏低，；（3）监理工程师工作不稳定， 流动性较大；（4）对工程质量把关不严格。4、分包单位：（1）与总包配合不好；（2）不愿服从总包管理；（3）分包单位间也互不沟通。5、现场预留预埋不到位。6、对别的单位产品不注意保护等等；以上这些都会造成工程质 量出现问题。（二）部分管理脱节房地产
9、企业在工程质量管理上，部分管理脱节，体现为：1、对设计院所设计的图纸把关不严，图纸审查的深度欠佳。2、施工前对图纸进行消化不够。3、对图纸中存在的问题依赖施工单位发现。4、对图纸会审重视不够，流于形式。5、配套专业之间缺乏沟通协调。6、相关规范要求不到位。7、对监理的作用认识不当，与监理的管理分工不清。8、组织分工不健全，存在责任不明确，分工协调不尽人意。（三）管理人员业务水平参差不齐1、随着房地产行业的快速发展，对工程管理人员需求越来越多， 一些监理、施工单位的管理人员进入房地产行业，他们对房地产公司 的工程质量管理还了解不够，尚停留在原单位的管理思维模式中，对 房地产企业的工程质量的必要性
10、和重要性认识不足，缺乏相应的管理 方法。2、责任心欠佳。3、随着国家大力提倡节约型社会建设，科学技术的不断发展， 出现了许多新材料、新工艺，发展了如节能、节水、节材、环保等新 技术，而房地产公司的一些工程管理人员对这些新材料、新工艺、新 技术不甚了解，对工程中应用到的无法进行有效的管理。（四）缺乏系统总结工程中出现各种各样的质量问题，但许多问题都是相同的，有的 还在同一工程重复发生，有的是前一个工程刚发生过，新的工程又发 生，特别是一些质量通病，屡屡发生。针对这些问题进行总结、改正 尚缺乏足够的力度。四、房地产企业工程质量管理浅析针对工程管理过程中存在的问题，房地产企业应当加强工程质量 的管理
11、。（一）处理好与合作单位的关系，为了把项目做好的统一目标而 通力合作。1、设计单位（1）我们要积极主动介入可研、初设等前期工作，特别是对于工 程质量源头性、基础性起决定作用的设计工作，必须加大监督的力度。（2）项目规划设计的质量是项目成败的前提，只有对项目进行充 分的战略研究，制定正确的、科学的、符合实际的、人性化的、可执 行的项目规划方案。才能保证项目顺利成功实施，以创造良好的经济 效益、社会信誉。作为房产开发企业必须要具有社会发展的前瞻性， 能够准确掌握市场行情，进而确定本项目的开发理念，市场定位。并 委托专业设计单位，按照此定位进行设计。（3）施工图设计工作是工程建设的基础性工作，设计的
12、合理与否， 直接影响工程质量，房地产开发企业应重视设计阶段的质量控制，委 托具有相应资质且信誉高的设计单位进行工程设计，以提高设计质 量。重视设计前期工作，配合设计单位搞好现场测量和查勘，考虑各 种不利因素对工程建设的影响，使工程设计尽可能完善、准确，符合 工程建设的实际，减少不必要的设计变更。（4）实施过程中，进展到施工图设计阶段后，房产开发企业往往 只要求进度（急于报规），设计单位为了急于完成设计任务，忙于赶 工，出现设计深度不够、专业不协调等设计问题，以至于在工程施工 中或多或少会出现设计变更、设计有误等问题。出现无法进行房产规 划验收、产权手续办理难等问题。因此，必须通过对设计单位考察
13、， 设计方案比较、择优选用设计单位。应避免与挂靠的设计单位合作。（5）委托设计时，提供的设计委托书及资料要模板化、标准化（基 础形式、结构形式、建筑做法等），保证资料准确、齐全，对设计产 品的要求要尽可能的详细，并用一定的经济手段来刺激设计单位设计 出好的图纸。（6）房地产企业要总结出一套对设计的要求资料，并按要求对设 计单位的图纸进行审查，以提高设计图纸的质量。(7) 避免异地选择施工图的设计单位。2、监理单位对监理单位工作要客观的认识，不能认为监理是房地产公司花钱 委托聘请的，他们就必须按照房地产公司的意愿和要求去工作，委托 了监理的工程就不会出问题；也不要将监理只当作摆设，只是完成资 料
14、的要求，而一味的压低监理费。应当在监理的授权范围内，发挥监 理的作用，特别是工程质量管理上的作用。在企业可以承受的范围内 适当提高监理费以保证选到好的监理单位，也才能要求监理单位安排 责任心强，业务水平高的监理人员现场监理。3、总包单位在选择总包单位时，要对他们的施工能力进行考察，特别是将要 担任开发项目的项目经理的工作能力以及对他承担的已完工程的质 量情况进一步了解。在确保工程质量的前提条件下确定合作的施工单 位，不盲目追求最低价中标。选择较好的合作单位，建立长期的伙伴 关系，并利用经济手段调动施工单位提高工程质量的积极性。4、分包单位应尽量减少房地产公司直接分包项目，形成分包后，这些分包单
15、 位也应与总包单位签订合同，并且服从总包的管理，特别是付款方面 应当给予总包适当的管理权利。(二) 加强协调管理1、技术协调正确选择设计单位，严把图纸关，要求他们提高设计图纸的质量， 减少因技术错误带来的协调问题。设计图纸的好坏直接关系到工程质 量的优劣，在图纸阶段找出问题，并认真加以解决。同时认真做好设 计图纸的审查和抓好图纸会审也是技术协调的重要环节，图纸审查和 图纸会审是房地产公司、监理、施工单位对图纸消化理解后，进一步 找出设计中存在的技术问题，再从图纸上解决问题。做到事前控制， 对国家及地方建设部门颁布的新标准新规范，要组织设计、监理、施 工单位学习并执行，对工程的质量通病防治措施，在工程建设过程中 要督促执行。2、管理协调协调工作不仅要从技术下功夫，更要建立一套完整健全的管理制 度，通过管理以减少各单位的配合问题。建立以房地产企业、监理为 主的统一领导，由专人统一指挥，解决各施工单位的协调工作，作为 房地产企业的管理人员首先要全面了解、掌握各专业的工序，设计的 要求，这样才有可能统筹各施工队伍，保证施工的每一个环节有序到 位。建立严格的隐蔽验收与中间验收制度。隐蔽验收、中间验收是做 好协调管理工作的关键。此时的工作已从图纸阶段进入实物阶段，问 题也更加形象直观，问题更容
