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1、黑龙江省牡丹江农垦名城房地产开发开发建设圣源小区项目可行性研究报告 目 录第一章总论1第二章项目建设背景及必要性7第三章建设规模和建设内容10第四章市场分析12第五章项目开发方案13第六章项目市场定位19第七章项目实施进度方案20第八章投资估算及资金筹措24第九章 财务评价28 第一章 总论 11项目名称及建设规模 项目名称：黑龙江省牡丹江农垦圣源小区 承建单位：黑龙江省牡丹江农垦名城房地产开发 12项目开发建设单位概况黑龙江省牡丹江农垦名城房地产开发位于美丽富饶的兴凯湖畔的密山市，隶属于黑龙江农垦总局牡丹江管理，公司于2011年9月成立，法定代表人朱国民，公司性质为有限责任公司，公司经营项目
2、为房地产开发，公司注册资本陆百万元。 公司成立后本着立足农垦，造福垦区百姓的宗旨，按照国家、省及总局关于农垦小城镇建设以及危房建设改造的总体目标，积极推进北大营地区的小城镇建设以及危房建设改造，当年就开发北大营圣源小区开发项目，并达到当年开发、当年建设施工。目前该房产项目一期工程完工，二期项目已开工建设，建设工程已完成70%，预计到2012年10月底全面完成工程项目、北大营的老百姓可以在2013年新年在新居过年，为北大营的百姓过上富足、安逸的生活提供的坚实的保障。 13项目申请报告编制的依据和范围 131编制依据 牡丹江农垦城市总体规划。 城市居住区规划设计规范住宅设计规范住宅建筑规范建筑设计
3、防火规范民用建筑设计通则黑龙江省牡丹江农垦管理局下发的相关文件规定 132编制范围 根据国家对项目申请报告编制内容和深度的要求，本申请报告主要从以下范围进行研究： 项目建设的必要性和依据 项目建设规模的确定 建设条件是否具备 工程建设规划 公用工程方案 项目实施进度计划安排 投资估算及资金筹措方案对项目的效益进行客观分析 14研究结论 141项目建设的必要性 黑龙江省密山市现有城市居民人口总数为44万，其中城镇常住人口为21.7万;外来流动人口为4278人，缺房户、无房户依然很多，随着城市化进程的不断加快，乡村及一部分先富起来的外来人口到密山市立足的想象正在增加，新的居住需求已经显现。因此，开
4、发建设新的居住小区是解决无房户、缺房户的需要。 142建设规模 根据周边的地理条件和规划指导思想，为满足不同层次的住房需求，该项目拟建设四栋住宅楼。单户建筑面积分别为50.60.70.80.90.100.120.130平方米，总规划建筑面积31449.95平方米，其中单户建筑面积90以下的房型占总面积的715，建筑容积率3.5，建筑密度28，并配套建设公共建筑工程。 143建设地点 该项目位于密山北大营区，北八街北、新开街南、北四路东。项目规划占地18062.3平方米。实际建设规模为399144.95平方米. 144项目总投资 项目总投资5000万元。 145经济技术指标主要技术经济指标见下表
5、：主要技术经济指标序号项 目单 位指 标备 注1规划占地面积2道路占地面积03实际占地面积4总建筑面积5居住建筑面积6公共建筑面积7总投资万元5000固定资产投资万元5000铺底流动资金万元08建设资金来源万元5000自筹项目单位自筹万元50009建设期年21. 4. 6结论和建议项目符合国家政策和濮阳市城市发展实际，不仅对改善城市面貌、完善投资环境有积极的意义，且经济社会效益均好，项目看风险能力强，因此，它的建设是可行的，也是必要的。第二章项目建设背景及必要性2. 1项目建设必要性 我公司成立后本着立足农垦，造福垦区百姓的宗旨，为广大市民建设优美的城市环境、完善的城市功能为密山市的经济建设带
6、来了新的发展机遇，这就要求城市居住条件、居住小区建设与之相适应，而密山市的居民小区建设却远远跟不上城市人口的发展速度，城市居民的住房问题已成为政府亟待解决的大问题。 经过十多年的住房建设，虽然城市居民的住房矛盾得到了一定的缓解，但缺房户、无房户依然很多，尤其是中低收入家庭。据不完全统计，我市现有城市居民44万人，随着城市化进程的不断加快，城市人口不断增加，并且我国户籍管制制度正在逐步放松，城乡户籍管理一体化的进程正在加速，乡村及外地部分先富起来的外来人口到密山定居的现象正在增加，新的居住需求已经显现。因此，开发建设新的安居小区是解决无房户、缺房户的需要。 该项目就是基于上述城市需求，满足城市功
7、能的需要，提高土地利用率，形成现代都市新风貌，与我市卫生城、园林城、文明城、生态城相适应，提高小区的规格品味，逐步走向园林、文明小区，因此，建设牡丹江农垦圣源小区的必要性。第三章 建设规模及建设条件 31地块自身状况 黑龙江省牡丹江农垦名城房地产开发建设的圣源小区，东西长110米，南北宽170米。项目规划占地18062.3平方米。小区内规划有健身房、垃圾中转等公共建筑设施。另外，小区内供水、供电、供暖、排水、雨水、网线、等配套设施配备齐全。 32地块周边污染状况 该小区周边为城市道路、办公区域或生活服务设施，地势平坦，周围没有污染源，公路交通四通八达，交通便利，水、电、暖公用配套设施齐全，可以
8、满足项目建设的需要。 33地块周边生活服务配套状况 l、购物配套 小区周边就有大型超市，便利店更多。离北大营市场不足100米，居民生活购物相当便利。 2、金融配套 小区周边有多家银行的分支机构，居民储蓄存款、支取现金用于日常开支很是方便。 3、教育配套 小区东部有幼儿园、小学和中学，高中，教育质量高，方便了居民就近安排孩子入学。 4、医疗配套 小区内拟设社区卫生服务站， 以满足居民小病就近看的需要，有了大病可以到裴德医院，该医院离本小区不足200米。方便了居民就医问题。 5、其他配套 小区所在位置交通便利，现已开通3路、4路公交车，周边通信设施完善，居民通信联络方便；周边设有公共绿地，并有其他
9、城市服务设施保障。 34自然条件 341气象条件项目区属中温带大陆性季风气候，四季分明，雨热同季，常年无极端恶劣天气，符合项目建设的需要。 342地质、水文、地震等级该项目区土壤为壤土、淤土，地基承载力为每平方米l 220吨；下水源主要靠天然降雨，浅层水丰富，水位较浅，地下水埋深l 0l5米该区地质构造稳定，根据现行“中国地震裂度区划图(1999)”显示，本区地震裂度为5度，根据建(构)筑物防震设计规范，建筑物抗震设计按7度设防。第四章 市场分析 房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业。2005年，在房地产整顿风暴后，开发商不约而同地选择“捂盘”，与政策博奔。房价居
10、高不下，一场声势浩大的民间造房运动正在蓬勃兴起。 2005年中国房地产市场风起云涌，从政府出台“国八条”，严厉整顿房地产，到集体爆炒“降价”，虽然房价没有骤然下跌，但精明的开发商已经觉得土地的稀缺，于是开始大规模“储地”。囤积居奇是商人的本色，一场政府与开发商的猫鼠游戏开始上演。整顿开始生效，在整顿的大棒下， “烂尾”楼开始回暖，万般无奈之下，业主逼上梁山，民间造房运动蓬勃兴起，但政府旁观，银行无助，地产商嘲笑的情形下，合作建房纷纷流产成为2005年最后的挽歌。 银行紧缩、政府对房地产行业重压下，土地立即成为稀缺资源，地产商巳囤积土地作为暴利的原始起跑线。国家宏观调控着力打击房地产，银行紧跟着
11、又抬高房贷的门槛，央行加息等等，一系列猛打下去，地产商们的烂尾楼开始显现。 展望2007年房地产走势，仍有三大悬念待解。由建设部、财政部联合制定的住房专项维修资金管理办法在2005年10月份已经开始征求意见，根据办法的征求意见稿，以后，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护责任所需费用不得从住房专项维修资金中列支；住房共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，修复费用由责任人承担，也不得从住房专项维修资金中列支。楼房共用设施设备具有共有关系的业主23以上通过后实施。 另外一个悬念是二手房交易将征20个人所得税。虽然国家税务总局和建设部的说法不太一致，但是，二手房交易征收
12、所得税其实是一个老政策，但现在，这个政策方向开始改变了，近期，国家税务总局发布关于实施房地产税收征收一体化管理若干具体问题的通知，重申二手房交易必须缴纳个税。最后是否开征物业税成为一个焦点，特别是物业税征收可能给房价带来的影响、对买房人带来的影响，引起争议。根据今年年底举办的“中国财税论坛2005”上国家税务总局有关官员表示的“十一五”期间要稳步推进物业税的思路理解。 但从房地产最根本的供求关系出发，经过分析我们认为，我国房地产市场目前仍存在很大的发展空间。 房地产需求依然旺盛。我们认为可以将推动本轮房地产行情兴起的主要因素一住房体制改革也归结于广泛意义上的消费升级，也就是大量的居民从没有住房
13、升级到有住房；从小住房升级到大住房。随后的城镇化进程加快和中国经济多年积累成果带来的住房升级换代需求将各大中心城市的房地产市场推向纵深发展。因此自l997年来，我国的住宅商品房销售速度一直保持很高的增长。而且我们预测这两大趋势依然会保持非常强劲的增长速度，为房地产市场的持续发展奠定坚实的基础。 其次，拆迁带来的被动需求不容忽视。拆迁目前在中国各大城市非常普遍，尽管我们目前无法取得这方面比较权威的全国性数据，但从上海市近年来的拆迁情况可见一斑。考虑到拆迁面积带来的住宅需求乘数一般在23，那么拆迁因素对各地房地产市场的刺激作用是世界其他各国根本无法比拟的。 投资性需求日益膨胀。如果进一步分析大量投资性房地产需求存在的根本原因，我们认为国内外资金的取向是明显不同的。国内资金由于社会保障体系改革的滞后，医疗、教育、养老保险覆盖面极小，导致很多居民对自己未来生活存在的不确定性深存担忧；而医疗、教育等价格大幅上涨以及即将进行的电煤水气等资源产品的价格改革无疑增加了人们对未来通货膨胀的担心，因此很多居民将房地产作为重要的保值增值手段，据麦肯锡2005年一项社会调查结果看，超过一半以上的受访者都认为拥有房地产是最明智的投资方式之一。国际资金这些资金的逻辑更为简单：
