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1、长租公寓运营项目方案目录一、 项目概况31、 长租式公寓酒店的概念：32、 长租式公寓酒店的发展历程及产业链：43、 长租公寓市场发呈现状案例解读5二、影响长租公寓市场的三大因素111、人口流动112、房价高昂113、政策支持11三、长租公寓将来发展趋势123、项目简介144、公寓的基本配备155、项目的其她特色服务156、 样板间及大厅装修效果16四、市场调查分析161、国内现阶段长租市场状况162、我市目前长租市场状况：17五、该长租公寓服务原则：171、 XX长租公寓公约及租客原则审核172、基本服务原则及流程规范18（1）.卧室：床、书桌、椅子、衣柜19（2）.卫生间：台盆、淋浴、坐便
2、器、梳妆镜19（3）.厨房：抽油机、洗菜池、灶台19（4）.家电：（电视机、洗衣机、冰箱、空调、热水器）19（5）.智能化设备：门禁、门锁、全覆盖监控、智能水电（根据客群需求）19六、长租公寓管理制度211、物品配备原则212、费用收取223、住宿规定224、其她规定22七、信息管理系统25一、 客户（租客）CMR管理系统25二、智能生活服务管理系统25三、 增值服务管理系统25八、组织机构设立251、 公司性质262 、公司组织构架263、 部门职责264、创新机制27九、项目市场推广方略281、 市场定位282、 推广方略29（1）引导试销期29（2）公开强销期303、 互联网营销方略30
3、4、 十、经济效益分析3010.1获利预测编制基准301、成本编制基准：312、营运及营业收入编制基准3110.2赚钱预测的基本假设3210.3财务报表321、公司-2022年度营业税金及附加估算表322、公司-2022年总成本费用估算表（见表3）333、公司-2022年所有钞票流量表（见表5）334、公司-2022年固定资产折旧表（见表2）335、公司-2022年利润与利润分派表（见表4）336、公司-2022年财务预测指标汇总表（见表6）3310.4预测结论331、营业收入预测332、营业税金333、投资回收期33附表1：营业、销售税金及附加估算表34附表2：固定资产折旧表35附表3：总成
4、本费用估算表37附表4：利润分派表39附表5：项目财务钞票流量表41附表6：财务预测指标汇总表44十一、项目重要风险及对策：45十二、长租公寓发展趋势45十三、 融资与退出491、投资建议492、 资本构造493、 公司管理层条件504、 投资者介入公司业务限度505、投资者退出方式50十四、互联网+长租公寓50一、 项目概况1、 长租式公寓酒店的概念：“长租公寓”，又名“白领公寓”，“独身合租公寓”，是近几年房地产三级市场一种新兴的行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。目前“长租公寓”这个概念已经慢慢为人们接受。在老式租赁市场上，租
5、客的租赁时间一般为一年。我们将这个基本的概念进行发展和延申，大力创新，打造我们的XX长租公寓品牌，在发展中逐渐形成连锁租赁平台。长租公寓按照其空间和管理的统一性状况，分为集中式和分布式。集中式长租公寓，即租赁平台通过收购或租赁的模式获得项目整体的管理权（一般为整栋，或整栋的几层），统一进行改造后出租的一种租赁公寓模式。分散式长租公寓，即租赁平台从分散的房东手中获得房源，通过原则化改造或装修后，统一出租管理的一种租赁公寓模式，我们依托的第一种项目就是统一长期租赁XX市的现代城B座整栋大楼，进行集中式长租公寓运营。2、 长租式公寓酒店的发展历程及产业链：发展历程图产业链图3、 长租公寓市场发呈现状
6、案例解读，对于长租公寓来说是动乱的一年，即是发展也是蒙上阴霾的一年。在时代的潮流与租房趋势的推动下，拥有“满满情怀”的长租公寓不断兴起，兴起的同步面临着由于资金链断裂，浮现“爆仓”的危险。大多数的长租公寓由于持续“烧钱”未能赚钱，甚至从未获投，尚将来得及施展拳脚，就死在摇篮里。中国长租公寓市场兴起于，长租公寓的兴来源于与老式租赁的不同。统一清新的装修风格、完善的配套形式吸引了青年人的眼球，并且作为租客不用直接面对房东，不存在与房东的直接矛盾。以上几点都是长租公寓获取较高人气的因素。一、长租公寓发呈现状长租公寓可分为分散式长租公寓、集中式公寓，以及服务式公寓。根据数据显示目前国内的集中式公寓占比
7、只有不到3成，但分散式长租公寓占比则超过7成。差距如此悬殊，重要由于集中式公寓物业门槛比较高，选址位置也比较苛刻。但根据调查，集中式公寓的口碑明显高于分散式公寓。三种公寓发展对比分散式长租公寓：国内重点都市中分散式长租公寓约为150万间。其中相寓HOME和自如的房源数量就近100万间，占分散式长租公寓2/3。而剩余约1/3房源则由青客、蛋壳、美丽屋等品牌供应。分散式长租公寓重要布局在华东地区，占比达到51%；华北和华南地区次之分别为20%和16%；而在西南、东北、西北地区等经济欠发达地区，其分散式公寓数量则大幅度下降，三地区总和不到15% 。集中式长租公寓：目前集中式长租公寓虽然在市场占比不多
8、，但是近几年也得到了良好的发展，据测算，集中式长租公寓的品牌指数平均值发生奔腾式增长，环比+83%；，市场开始强劲的优胜劣汰，品牌指数均值增幅虽不及，但仍环比+18%；截至10月，其平均值小幅增长6%。集中式长租公寓布局都市由前期的北、上、广、深等一线都市扩展至沿海、中原等地区。国内重点都市中重要集中在广东、上海、北京、江苏、浙江等省市，其规律与服务式公寓类似，门店数量由沿海向中部都市递减。服务式长租公寓：此公寓类型不同于前两者，在前期，重要的消费客群重要为外企高管。随着长租公寓的兴起，客群拓展到高档白领。其公寓分布在华南地区、珠三角地区、沿海省份、内陆川渝地区，而中西部地区服务式公寓还只是零
9、星分布。二、影响长租公寓市场的三大因素1、人口流动中国的人口基数大，流动人口数据也是高达4亿，其中42%的流动人口都是有租赁需求的。重要集中在一二线以及沿海都市。2、房价高昂由于高房价、限购等政策，房产市场受到直接影响。这对于大多数的流动人口购房存在一定的困难性，进而，增长了租赁市场的整体需求。3、政策支持在“租售并举”的政策下，国家将住房租赁市场纳入日程，目前出台了土地供应、金融支持、个税优惠等政策，为长租公寓（集中式长租公寓）予以一定的支持。三、长租公寓将来发展趋势目前，长租公寓市场已经由增量市场转向存量市场，仅北、上、广、深、杭、成这6大都市存量至少有13.5万套。然而市场存量是有限的，
10、市场仍旧需要加速供应，由于也有数据显示，估计在，长租公寓需求大概1000万间，营业收入近2200亿元，总体净利润规模在250亿元左右。由于政策支持、市场发育及都市巨大需求等利好方面，令长租公寓行业爆发出前所未有的活力。各个都市政府都提高了将来五年土地出让中租赁住宅用地的比例，估计在2022年长租公寓（集中式长租公寓）可高达75.6万套。在成熟市场看长租公寓（集中式长租公寓），其已经是一种具有明显优势的投资级资产（租金回报稳定、投资回报率高、资产流动性强）。在国内，长租公寓投资市场化限度还比较低，目前的流动性也是比较有限，但收益大量的租赁人口、有效公寓短缺、政府对支持性政策的不断摸索，以及将来各
11、参与主体运用自身优势共同合伙，中国长租公寓或迎来新的一轮机遇。3、项目简介本项目是长租式公寓酒店，将采用集中式公寓的形式提供租住服务，其一快捷酒店式的物资配备、人性化的装修、和谐的服务，即融合了酒店的细微服务，又保存了公寓的家居特色，舒服、和谐、便捷。我们将致力于为租客营造如酒店同样的家。我们将租下整栋楼，重新改造之后出租。筹划是装修到开业周期约3个月。卖点是良善的公共空间和紧密的社区氛围，便捷的交通环境，以便的配套服务，以及属于年轻人之间的社交服务，并且申报市级众创空间。项目地址位于：XXX市XX大道，共六层，打导致三种风格：快捷酒店式、民宿自由式、现代简约式。总建筑面积31898平米，房间
12、278间，可容纳669人居住，项目的其她核心指标可以见背面的财务预算表。4、公寓的基本配备公寓将采用清新现代的装修风格，配备洗衣机、冰箱、空调、数字电视、热水器、厨房、独立卫生间、阳台、1.5米床，电热水壶、茶几、衣橱、24小时免费宽带、无密码WIFI等。统一配备洗涤液、香皂、牙刷等平常用品。布置温馨，让你体会到回家的温馨。只管努力工作，一切找到回家的感觉。并且配有共享办公室，会议室，餐厅公寓内所有的床上用品均通过专业洗涤公司清晰消毒，卫生间、厨房等均通过统一消毒，进行简朴的入住手续后，你就可以甩开沉重的包袱，享有家一般的温馨和酒店式的优质服务。5、项目的其她特色服务建立公寓统一的微信公众号A
13、PP,提供洗衣、快递、共享餐厅、汽车租赁、机票、小超市、共享会议室等系列生活及商务化服务模式6、 样板间及大厅装修效果由专业的设计院完毕设计后，由我方股东召开会议拟定二、 市场调查分析1、国内现阶段长租市场状况流动人口和毕业大学生是住房租赁市场的主力军，流动人口随着着都市化率的提高已经浮现放缓趋势，而随着着房价太高，越来越近年轻人加入租房群体，租赁市场需求规模大，供应规模还在起步阶段，发展前景广阔。，中国租赁市场成交总额已经超过1.5万亿元，租金人口接近1.6亿。估计到租金成交总额将达到2.5万亿元，租赁人口达到2亿；2025年租金成交总额有望达到3.2万亿元，租赁人口达到2.5亿。将来中国的
14、品牌公寓将同步存在集中式、分散式和托管式三种模式。整体品牌公寓的市场占有率将分布在10-15%的范畴内。国内目前品牌公寓的数量占整体租赁市场的比重约为2%，集中式公寓龙头公司的平均管理规模在2-3万间左右，分散式公寓龙头公司管理规模在50万间左右。将来品牌公寓如果能达10%的市场占有率，整体的公寓数量将达到1060万间。2、我市目前长租市场状况：从市场需求来看，我市的长租市场属于起步发展阶段，大量的年轻群体进入都市，发明了市场的基本需求，从竞争格局来看，我市尚未有大型的品牌商进入，特别在黄金的地段，房源是最核心的资源 三、 该长租公寓服务原则：1、 XX长租公寓公约及租客原则审核遵纪守法，依法
15、经营行业自律自强诚实守信，维护业主租客合法权益规范经营，践行行业原则杜绝欺诈安全管理，保护人身信息财产安全卫生健康，保障公寓安全住宿环境品质服务，注重体验提高顾客认知绿色环保，节能减排倡导绿色发展品牌战略，完善体系接受社会监督租客原则审核：具体双方的商定体目前租赁合同里，基本前提就是无不良嗜好，无犯罪记录，可以遵守公约的租客。2、基本服务原则及流程规范要做应急预案：做地震、火灾、食品安全、公共卫生、治安事件、设施设备突发故障等各项突发事件。增设消防疏散标记图：经营居住楼层与房屋，应有明显的导向标记，并应能引导住客直接达到门厅。消防通道保持畅通，有消防疏散标记图。分散式长租公寓应每间客房内明显位置张贴疏散逃生标记活示意图，以及紧急电话，保证24小时电话畅通。设有行路、场合等
