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1、XXX国际花园住宅小区项目可行性研究报告编制：_审核：_批准：_二XX年XX月XX日目录1总论41.1项目概况综述41.2编制依据5（1）城市居住区规划设计规范5（2）XXX市城市拆迁管理条例51.3讨论范围51.4项目单位51.5项目背景61.5.1认识XXX桥61.5.2隧道改变生活71.5.3地铁改变生活81.5.4长江掠影91.5.5沙湖风光101.6项目建设的必要性112）接着价格和成交量会双双下降，即“量价齐跌”阶段。152.1.2XXX市近期房地产市场现状18（2）2010年XXX房地产市场形势展望192.1.3XXX区近期房地产市场现状202.2项目竞争对手分析21（1）欧林湾
2、212.3.1不同类型适合的地产因子（见表2-5）28表2-5 不同类型的地产因子28（2）周边环境优势292.4.1项目功能定位312.4.2项目形象概念定位312.4.4目标消费群定位323拟建规模与产品方案333.1整体理念333.1.1标志天际线333.1.2空间布局333.1.3园林理念333.2建筑外形333.2.1叠拼别墅333.2.2高层住宅343.2.3商业街区353.2.4中心园林353.2.5城市广场363.3细节空间363.4户型空间373.4.1叠拼户型373.4.2高层户型383.4.3精装SOHO393.5主力户型图404劳动安全卫生与消防（应分页）525组织机构
3、及人力资源配置（应分页）535.1XXX集团XXX房地产开发有限公司组织机构图535.2人才理念536项目实施进度（应分页）547经济分析与评价（应分页）577.1投资估算577.1.1项目投资估算范围与依据577.1.2项目总投资估算587.2资金筹措、投资计划及借款利息637.2.1资金筹措方案637.2.2建设期贷款利息637.3财务评价647.3.1项目销售收入预算647.3.2项目利润估算657.3.3现金流量表及动态分析677.4不确定性分析（本节内容单薄）687.4.1盈亏平衡分析687.4.2敏感性分析698研究结论及建议（应分页）708.1结论708.2建议701总论1.1项
4、目概况综述XXX国际花园位于XXX市内环中心XXX桥，座落在地处长江、沙湖交汇处，三面环水，一面通陆，形似半岛，宛若一颗璀璨的明珠，光彩夺目地闪耀在蓝天之下。片区同时拥有长江、沙湖两大水系景观，自然资源丰富，是城市内环罕见的宜居型片区。其坐落地XXX桥系XXX市中心城区，是全市的政治、文化中心和水陆客运交通枢纽。随着2008年过江隧道、20xx年地铁二号线两条快捷道相继完善，片区将东连XXX，西接XXX，一线切换XXXXXX核心区域，可以预见，XXX桥在不久的将来即将成为商业繁荣、交通便利的城市真正核心。XXX国际花园门前即是地铁二号线XXX桥站，紧邻过江隧道，XXX江滩公园及内沙湖生态公园近
5、在咫尺，是片区内难的的一块宝地。 XXX国际花园总建面约20万平方米，产品涵盖了城市别墅、景观高层、精装SOHO多种物业形态。建筑规划由国际知名设计大师余啸峰主笔，建筑间错落布置，有机融合叠拼别墅与高层建筑，最终形成社区通风采光具佳的东南面全开敞布局。通过科学的社区规划，有意识地引导人们分散与聚集，形成思沃克商业街、城市广场、中心水景园林等多种公共活动空间。 城中央，地铁口，XXX二十年鼎力打造的XXX国际花园期将为您呈现城市中心最美丽最时尚的生活画卷。 项目名称： XXX国际花园 项目性质： 新 建 项目地址： XXX市XXX区、XXX大道与前进路交汇处 项目规模： 总建筑面积200000m
6、2 项目单位： XXX集团XXX房地产开发有限公司1.2编制依据（1）城市居住区规划设计规范 （2）XXX市城市拆迁管理条例 （3）城市居住区公共服务设施设置规定 （4）住宅设计规范 （5）住宅建筑设计标准 （6）建筑工程交通设计及停车场设置标准 （7）城市道路绿化规划及设计规范 （8）高层民用建筑设计防火规范 1.3讨论范围该项目可行性研究报告讨论范围包括：项目地块周边环境分析、项目投资背景分析、项目建设投资的必要性和经济意义、XXX市及周边城市市场现状调查及市场需求分析、投资项目定位及项目产品的竞争力分析、建筑类型与结构及功能以及分布体系、设施功能配置与动态经营合理性、组织机构及人力资源配
7、置、建设工期及实施进度安排、投资估算、融资方案、财务评价、国民经济评价、社会评价及风险分析。1.4项目单位XXX集团XXX房地产开发有限公司于20xx年9月正式成立，注册资本6000万元，是XXX集团所属六个区域性专业房地产开发公司之一，全面负责集团公司在XXX(华中)片区的房地产开发业务。XXXXXX公司的成立，标志着XXX集团由此全面进入XXX市场。该公司在XXX的开发项目有XXX格林小城和XXX国际花园。1.5项目背景20xx年底，XXX集团XXX公司以5.46亿元人民币成功竞得可建总面积约为20万平方米的XXXXXX桥地块，迈出了XXX在XXX由郊区向中心城区推进的步伐，表明了其欲在X
8、XX树立良好形象，打造强势品牌的决心。那么，作为XXX在XXX的第二个项目，在这块地上打造起来的XXX国际花园项目将会给居住者带来怎样的居住品质呢?让我们拭目以待。1.5.1认识XXX桥XXXXXX桥，是一个地名，和XXX六渡桥一样，是一个“民间”称谓，是一个指向十分宽泛的地区，古往今来，约定俗成，老XXX人和新XXX人，嘴里一说，手里一指，听的人就明白这说的指的在哪儿。XXX桥在XXX城区的西北，长江一桥和长江二桥之间的一大块三角形地域西南部有花园山和凤凰山，与蛇山隔空相望；中部横贯螃蟹甲，一片平原与丘陵错落的之地；西北部则是长江南岸一条狭长的江滨平地；东南部躺卧着波涛浩渺的沙湖。 古时的X
9、XX城，并不是如今天这样，坦荡荡、浩汤汤，立于长江南岸，而是沿市区的周边，筑一圈高而厚的城墙，围得如铁桶一般，东南西北，四方八面，九个城门，固若金汤，城内是街市是民居是官衙，城外是田地是郊野是山岭是湖泊。古城北门名武胜门，原名草埠门，因为城门外沙湖边的春夏秋三季密集丛生的芦苇而得名，后来，不知是否觉得太平民化，改名为“武胜门”，取“都武而昌，得地之胜”的意思，始终不如原来名字来得亲切出武胜门外，左边长江，右边沙湖，其间，一大片直铺到天边的郊野，就是今天的“XXX桥”。有山有水有平地有湖泊，地理位置和地形结构，可说是“得天地而独厚”平地依山势缓坡而下，一边紧靠长江，另一边南向连接沙湖阳光充沛，视
10、野开阔，空气湿润，风光如画，一块好土！见图1-1。图1-1 XXXXXX桥1.5.2隧道改变生活20xx年11月28日，万里长江的第一条全程过江公路隧道正式在XXX动工兴建，该隧道北起XXX大智路口，南街XXX沙湖路。预计XXX过江隧道将于20xx年建成通车。中心城区由此过江，距离将缩短3.5公里，从过江隧道过江只需不足10分钟。且不谈隧道对城市发展的巨大贡献，小而论之，于XXX人而言，几分钟车程即可横跨长江，将XXX与XXX真正合二为一，便利性毋庸置疑。这种便利性，从整个XXX历史来说，都是一个新奇迹。而XXX国际花园与新奇迹有着如此亲密的距离，未来生活之甘美，可想而知。见图1-2。图1-2
11、 过江隧道1.5.3地铁改变生活一期工程北起XXX常青花园，下穿张公堤进入堤内，过红旗渠路后，穿铁路汉丹路线，途经XXX火车站-青年路-航空路-解放大道，过循礼门后，线路以地下方式穿越长江至XXX地区，经XXX大道（XXX桥）-武青三干道-洪山广场-中南路-武珞路至光谷广场，线路全长26.8公里，共设21个车站。地铁改变了人们的时间感、空间感，扩大了人们的活动范围，使时间距离大大缩短。准时、高效的特点使人们不必再考虑足够的时间预备堵车，而只需要考虑几点几分准时到达地铁站，空间概念中的近在咫尺。对城市规划者而言，20xx地铁二号线是未来城市最重要的客运交通走廊，也是城市国际化与否的指标之一。对于
12、XXX国际花园来说，地铁就是花园主人的私家专列，解放大道商圈、中南商圈、街道口商圈、鲁巷商圈均在轨道沿线，大都会国际生活，轻松抵达。见图1-3。图1-3 地铁2号线1.5.4长江掠影长江两岸，特别是长江一桥到二桥之间，江景资源之丰富远远超出人们的想象。临江市政道路的完善、江滩公园的落成，在水系资源供给有限的情况下，最大程度的满足了市民纵览临江风光的需要。一江一湖的资源为XXX桥滨水风景区的发展提供了自然基础，而交通的畅行、景点的建成，则为滨水综合功能区的定位目标提供了现实性的保障。见图1-4。图1-4 长江掠影1.5.5沙湖风光天光云影、草长莺飞的沙湖之滨，几乎涵括了XXX桥中部一整片地区，这
13、一带，和长江江边一样，风雨沧桑，五十年一个轮回。这一带曾经是重工业区，如今，工厂区逐渐缩小，卫华去和住宅区逐渐扩大。绿地开发出来了，绿树栽起来了，草泥地填平了，马路延伸的更长更开阔了。商店林立，学校林立，机关林立，五彩缤纷的住宅林立。见图1-5。图1-5 沙湖风光1.6项目建设的必要性项目建设有利于我公司在XXX房地产市场的进一步开拓发展 公司自成立以来，秉承“追求卓越、尽善尽美”之企业理念，依托开发区的优惠政策及政府支持，立足于东湖开发区，辐射XXX三镇。通过本项目的开发，占据XXX桥区域房地产市场，发展壮大公司实力，并进一步树立企业在XXX地产业界的形象。 项目的建设符合XXX市对XXX市
14、区建设的精神 国家继续实行扩大内需、拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨大，使房地产开发企业预期的盈利将进一步增强。随着国家取消了银行对房地产开发项目贷款的限制、解除了房地产开发企业禁令，更加坚定了房地产业发展的信心。XXX市政府加大对房地产业的投入。每年投资100亿元兴建600万平方米的住宅，五年共建3000万平方米，用五年的时间解决30万居民的住房问题的战略方针的实施对房地产业的影响是十分明显的。形成了二、三级市场联动效应。XXX市房地产市场多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引导，市场运作逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次置业的积极性逐步得到调动和发挥，我市房地产市场已形成了二、三级市场联动的良好局面。部分条件好的行政、企事业单位已进入住房货币化分配阶段，房改前的好条件正在逐步被消化，继而转入个人购房，会刺激住房有效需求，形成住房梯级消费。 根据2010年第二季度武房指数报告，洪山区房地产市场最大特征就是“XXX桥地区以住宅项目为主，XXX大道沿线以商务写字楼为主”。作为洪山区两大经济支柱“XXX桥区域”与“电脑一条街”在洪山区的经济结构中将占据主导地位。随着XXX大道区域的发展壮大，小区周边土地已成为XXX市房地产开发的热点，在未来的5年内，XXX桥方圆50平方公里的区域将形成一个科工贸年收入超过1000亿以上的高科技产业园，加上长江乐园的带动效应，一大批第三产业会在此地
