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1、融安.大世界商业中心初步营销策划建议书呈送：市博力实业投资提交：富诚房地产营销策划XX公司时间：20XX9月27日目 录第一章项目提案的原则及思路8第二章项目分析9一、融安县房地产市场分析9二、项目地块价值分析11三、项目SWOT分析123.1总表123.2项目优势分析S133.3项目劣势分析W163.4项目机会分析O173.5项目威胁分析T19第三章项目定位21一、项目市场定位211.1 市场定位理念211.2市场定位：21二、项目形象定位222.1形象主题定位：222.2支持点：222.3 项目名称建议23三、项目功能定位233.1商场的商品定位及功能定位233.2商品定位253.3功能定
2、位25四、商场目标客户定位264.1租赁使用商场的目标群分析264.2商场的目标消费群分析264.3商场的目标投资经营者分析28第四章 整体规划建议30一、项目总体规划思路301.1 MALL的概念301.2建立具有中国特色的MALL31二、建筑风格建议322.1商场建筑设计建议322.2具体建议32三、环境设计建议333.1花的海洋343.2动态园林休闲区353.3音乐无限353.4艺术之都35四、设施配套建议364.1商用项目的主要配套364.2规划配套设施的原则建议36五、商铺间隔建议375.1大、小商铺间隔的对比分析385.2相关建议395.3商铺间隔具体建议：405.4商户组合建议4
3、1六、物业管理/商业管理建议426.1物业管理提前介入的工作436.2商业管理提前介入的工作43七、商场其他规划建议447.1人流引导447.2交通组织447.3物流输送457.4辅助性服务设施46八、住宅部分规划建议47第五章 总体营销推广方案48一、总体推广战略思路48二、营销策略492.1总体营销思路49三、事件营销策略50四、项目定价策略514.1定价考虑因素514.2商场销售价格建议514.3住宅部分价格建议52五、招商策略535.1策略一：提前介入制定招商政策535.2策略二：有意识选择商户545.3策略三：经营商品类别与商场定为一致56第六章 合作方式建议57一、全程代理式57二
4、、营销顾问式57三、策划提案式59结语60第一章 项目提案的原则及思路1.充分考虑多行为与商业的有机整合,即保证开发商的开发利益,又要确保按商业区模式进行商场动作。2.充分考虑本案所处商圈的特色与经营文化嫁接,创立本案的核心商圈的竞争力。3.以售得出、租得满、做的旺为大前提,对本案的投资者,租赁经营商户,服务的消费人群进行合理而准确的市场定位。4.以做得旺为终极目标,进行招商定位,功能划分和商户组合。5.以本案的目标消费群作为市场宣传推广的主要攻击对象,强势树立本案品牌形象。6.优先引进核心主力店。设计具备自身特色的营销策略,推出适合市场的投资品种。7.从长远的发展战略目标,结合城市规划,制定
5、项目的市场定位。8.结合城市规划的有利因素,充分发挥项目地理优势,结合步行街的优势,打造项目品牌。9.站于商业物业长远发展的趋势,从整体规划和开发利润的角度思考,为开发商争创利润最大化。第二章 项目分析一、融安县房地产市场分析融安县位于XX北部,与、分别相距110公里和140公里。全县总面积2905平方公里,总人口32万人,辖6镇8乡153个村,聚居汉、壮、苗、瑶、侗等19个民族。县城城区面积为9.6平方公里,人口8万余人,商贸十分发达,历来是桂北、湘西、黔东南三省区交界中心区域的商品集散地,素有小之美称。融安县房地产开发现状统计表传统宅基地住宅项目平均单价600元/集资建房小区银行职工宿舍平
6、均单价500元/公务员小区平均单价550元/教师公寓等平均单价550元/商品房项目东龙居平均单价790元/绿水东岸。鑫升源平均单价800元/长安城市购物广场等住宅平均单价810元/一层商铺平均单价8300元/,以每月45元/返租5年。二层商铺平均单价5500元/,以每月30元/返租5年。20XX在融安建设小,融入大城市建设规划中,以城东区建设为重点,扩大规模,完善功能,加快推进城市化步伐。完善城市功能,实现城市容量扩,全力打造城市品牌,构筑起经济发展的平台。城市化水平已提高2个百分点。同时,融安县房地产业得到了较快的发展。融安县房地产业的升温,有其历史必然性的,归其原因有： 得益于国家宏观经济
7、调整,市民的消费信心得以增强和巩固； 机关企事业单位取消了实物分房政策,催生了商品房新的市场需求； 在建设小,融入大城市建设规划中对拆迁安置需求大增,是房地产走旺的主因。 金融机构对购房者发放贷款,市民观念的转变、收入的提高,楼盘配套的日益完善,也大大推动了房地产业的发展。二、项目地块价值分析本项目地处融安县商业最活跃最繁华的商业中心桔香路中南段,原融安县饮食服务公司。属于融安县区的核心商业区围,其商业价值具备先天的区位和地段优势。项目东部及南部为使用中的居民房、单位宿舍和临街店面,比较破旧,有较好的商业气氛,但档次不高。融安县长安广场地点位于县城旧机场新城区中心地带,广场东面为规划中的县人民
8、政府所在地北面为融安综合批发市场,西、南面为居民区,环广场周边为城市道路。广场总建设面积为120亩,工程投资1000多万元人民广场的改建会强化城市生活商务中心、文化中心功能和旅游功能,形成融安的县区向心源,会提升区域形象,能带来更多的人潮,对同区商业而言是一大利好。对本项目而言,商业环境、人文环境的逐步改善会带来更多的投资者和经营者,销售通路会更宽广。同时长安广场的形象会清晰城市中心区的功能定位,令本项目处于大型商业购物区畴,将明确指引目标客户的投资、置业热情,将其整合有利于本项目的宣传推广。三、项目SWOT分析3.1总表区位优势地段优势项目可塑性强人气优势交通优势配套优势规模较大,商业面积大
9、项目工期长,市场有压力周边现有的竞争楼盘给项目销售及招商带来一定的压力区域商圈的商场功能面临调整长安广场互补城区功能目前融安商业项目营销手段落后临街铺面拆迁促进租赁需求长安城市购物广场的先行,对本项目有直接威胁消费观念限制国家政策频频出台,房产销售市场门槛提高3.2项目优势分析S区位优势本项目所在地是融安河东的一级商业中心,据最新的城建规划显示：该区的城市功能拟调整为大型商业购物区、商务中心区、文化中心区,其商业功能和旅游功能得到进一步加强,成为融安城市生活和商业的核心区。本项目地处融安商业的核心围,拥有先天的区位优势,对目标客户群有极强的吸引力。优势应用：本项目是融安的高价区,其商业地位占据
10、融安的制高点,在宣传推广方面将有利于本项目。地段优势桔香路是融安县最繁华的传统商业街,其周边一带是本县商贾云集、商机最深厚的地方,是城市未来的一个商业、旅游重心区。本项目位于桔香路中南段,并与工商银行、火车站、汽车站相邻,其地段优势无可替代,市场潜力有待挖掘。优势应用：研展桔香路在融安商业、娱乐的市场号召力,将利于本项目的推广。项目可塑性强本项目占地面积约8000平方米,具备营造县中心大型商业楼盘的条件；融安县区的规划将重新整合县中心区的商业旅游环境,令本项目具备很强的可塑空间。优势应用：针对融安现有商业卖场购物功能的状况,整合各方面资源,为本项目营造独特的项目个性。作为新的商业项目,本项目具
11、备了相当的规模,在项目功能上可以规划地比较完善。人气优势桔香路是融安居民消费的集中区,本项目位于县中心区最繁华的商业街上,为本项目带来大量的人流、人气。优势应用：人流、人气是今后经营的最大支持,大量的人流能提供给目标客户信心的保证。交通优势本项目四面环路,交通网络四通八达,出入方便快捷。其所带来的密集的车流、人流令本案的商用物业具有多元化发展的先天条件。优势应用：充分利用本项目交通优势,将本项目商用物业的价值提升至融安首席繁华商业步行街,从而保证开发商赢利空间的最大化。配套优势项目所在地块位置存在的大问题是交通环境：区域部交通比较混乱,机动车和非机动车停车位不足,步行交通和机动车交通混杂。项目
12、所在的十字街口是融安县的交通枢纽,人车混行、停车位严重不足占据路面停车,成为交通最大隐患,给项目规划带来必须考量因素。本项目作为新的商业楼盘可从规划阶段规避市场风险,在配套方面获取优势,满足该地区的停车需求,获取更大商机。优势应用：在规划设计阶段充分考虑停车消费及住户使用功能,为项目营销推广提供更完备条件。小结：项目的这些优势,再结合个性化生活的商业楼盘规划营造,以形成本项目极强的卖点。3.3项目劣势分析W规模较大,商业面积大本项目占地面积达8000多平方米,三层商场的规划,建成后将成为融安县最大的商业项目,融安县外来人口较少,要保证如此大的商业项目顺利地维持经营,单靠本县的人口较难支撑。应对
13、措施：利用旅游资源,拓展项目卖点,实现部分商业面积由外来商户消化。项目工期长,市场有压力本项目现处于筹建阶段,距离商铺预售时间尚有较长时间,可能会错失商铺销售的先机。应对措施：及时跟进本项目各种证照的办理过程,完善销售前期的法律手续；在项目客户的原始积累阶段和引导销售阶段,做好项目的宣传推广工作,来吸引潜在客户的注意。同质项目竞争激烈项目周边现有的竞争楼盘较多,给项目销售及招商带来一定的压力应对措施：提升项目的档次,完善商业功能的规划,以抢占人气为主要的竞争方向。3.4项目机会分析O区域商圈的商场功能面临调整我司市调组在本次市调过程发现：融安的商场经营基本以百货公司形态出现,辅以精品服饰商场经
14、营,均强调满足购物功能,忽略了休闲、娱乐功能。但现阶段购物功能富余状况已出现。本项目作为新的商业楼盘开发,可针对该区购物功能富余、休闲娱乐功能不足的情况做规划,既可满足市场的需求,又可找寻本项目的机会点。长安广场互补城区功能项目北面的长安广场,该规划将县区分为大型购物区、商务办公区、文化中心区；人民广场周边属于商务办公区和文化中心区,本项目属于大型购物区畴。本项目作为商住一体开发,住宅部分可考虑商务区的配套需求；商场部分长安广场强调的是旅游、文化功能,而本项目则体现的是吃、穿、用、住一站式的消费中心,两者还是有区别的、互补的。强调中心区的城市生活和商业核心区的地位,会给大型购物、娱乐区带来更多的客源和商机。目前融安商业项目营销手段落后如前文所述,将融安商业项目与相比,现阶段的营销手段只停留在引发出投资商铺的营销概念和个别出现返租回报、以主力商家进驻带动商铺销售阶段,是较为落后的。这样,对本项目而言确是一个较好的介入时机：利用先进地区较好的营销理念、结合
