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1、-二宝湖工程楼市调研分析报告1 调查目的1.1 通过客观的分析城市的开展状况和开展规划，明确市的开展趋势及潜力；1.2 通过客观的分析楼市近几年的开展状况，明确楼市的开展状况，预测楼市的开展趋势；1.3 通过客观深入的楼盘调研和科学严谨的统计分析，明确房产市场的整体状况，分析房产未来的供求状况；1.4 明确宝湖工程在现有市场的市场定位，以及未来面临的市场竞争；2 调查容本次调研时间上依然较为匆促，无法对所有全面的展开调研，依据此次调研的目的，主要设计了以下几个容：2.1 城市环境的介绍地理位置、宜居指数、资源优势、人口状况等2.2 城市经济的介绍GDP、工业产值、消费状况、收入状况等2.3 房
2、地产历年数据投资额、竣工面积、销售面积、空置面积、价格等2.4 在售工程楼盘的根本资料地理位置、工程规模、产品形态、户型布局等2.5 在售工程的销售状况价格、整体销售状况、3 调研方法3.1 通过网络及书籍查找市的城市背景及经济开展状况，分析市的城市开展潜力及开展前景；3.2 通过网络、书记查找的房地产历年数据，并结合访谈业人士，分析楼市开展状况及开展轨迹，预测其开展趋势；3.3 通过实地调研现有在售楼盘以及现有小区的环境，分析楼盘的优劣势，并寻找到宝湖工程的优势和时机点。4 调研报告4.1 中观经济背景状况分析4.2 历年房产市场运行分析4.3 2007年1-5月房地产运行特点4.4 在售楼
3、盘调研分析4.5 楼市运行特点及预测第一篇市中观经济背景状况分析一、 城市简介1、地理位置突出，具备做区域老大的根底条件市位于黄河上游平原中部，东以黄河和明长城为界，与乐县和鄂托克前旗毗邻；西依贺兰山，与阿拉善盟为邻；南接市；北连平罗县。分析：从右边的图中，我们可以看出以为中心半径500公里围包括西部的阿拉善盟、巴彦淖尔盟、市，北部的市、市及的庆阳地区，主要城市的经济、文化、商业触角均远离其本省区的核心辐射。也即意味着在这10万多平方公里、1000万人口的区域围，只有是省会城市，同时又是城市人口超80万的大城市，因此具有绝对的优势形成这个区域的龙头老大，做大做强，政府提出的大的概念是完全有理由
4、是可行的，也是有可能实现的。2、气候较为温暖，春秋季偶有沙尘暴，是大西北非常适合居住的区域从地图上看，在西北黄土高原茫茫的金色海洋中，奇迹般地展现着偌大一个绿岛，就是富饶美丽的塞上江南川。在这绿岛中央偏北处，矗立着一座胜景如画的城池，那便是回族自治区首府、著名的塞上古城市。市地形分为山地和平原两大局部，西部、南部较高，北部、东部较低，略呈西南东北方向倾斜，平均海拔在10101150米之间，西部的贺兰山主峰高2250米，阻挡了腾格里沙漠的东移，削弱了西北寒流和风沙的侵袭，是平原的天然屏障。属中温带大陆性气候，年平均气温8.5，是全国太阳辐射和日照时数最多的地区之一；主要气候特点是：四季清楚、春迟
5、夏短、秋早冬长，昼夜温差大。春秋两季偶有沙尘暴，随着绿化、植被的进一步治理，目前沙尘暴已经少有发生。 分析：从实地调研来看，整个城市可谓都被水包围，到处都是湖，这样的景象在大西北区域是非常罕见的，因此获得了塞上江南的称号。多数人在居住之后，都对的感觉良好，甚至不愿意离开，都说明了市具有良好的居住条件，是一个适合居住的地方。 3、交通网络体系根本完善地处西北，远离其他省会城市，距离480公里，大约5个小时，距离850公里，大约2个小时的飞行时间，距离大约2个小时的飞行时间，距离大约3个小时的飞行时间，因此一般的市民较少出去，与外部城市交流较少，但总体上来说的交通网络体系根本完善，如以下图：航空：
6、目前已开通*至、*、*、*、*、*、*等地的航线，每周有40多个航班飞往全国10多个大中城市，形成了以*为中心，西至乌鲁木齐、东连*、南至*、*的航空线。*河东机场位于市区东部，距离市区约半个小时路程，从民航大厦前有专线大巴可达，车费15元，市区打的，车费约60元。铁路：包兰铁路穿越*，纵贯*新城市区南北，东接华北重镇*，与京包铁路相连；西接西北古城*，和兰新、兰青、陇海三条铁路衔接。从*发出的旅客列车可直达、*、呼和浩特、*、*、*、青铜峡等数十个城市。公路：目前有6条国道通往全国各地，境内有高速公路125公里。未来规划逐步建成以*市为中心，以国道主干路和国道为主干、以省道、县道为骨架,辐射
7、各县及连接周边县市、层次清楚、功能齐全、纵横交织、四通八达的市域公路网络。4、农业和能源为的两大优势，但目前资源的挖掘以及开发量都不大，具备较大的开展空间川区具有悠久的垦殖历史，灌溉便利，土地肥沃，粮食生产具有比较优势，羊肉等畜产品生产具有一定的品质优势，也是西北地区水产品重要的生产基地。但生产规模相对较小，在全国农业生产中并不具有一定的地位。特别是农业产业构造不合理，比起*的棉花、的苹果、的生猪，的粮食生产特色来说，农业缺乏特色和规模，只能在临近省区产业构造调整以后，开展粮食生产等比较收益较低的工程。的矿产资源主要是煤炭和石膏，煤炭储量在全国居第五位，但、等也都是煤炭资源大省，其开采和运输本
8、钱明显比低，只能以太西煤的特殊品质还保持着一定的出口；虽然也属于陕甘宁石油天然气生产基地，但*、陕北石油天然气的储量多于，其开采进度也远远先于；在水电、火电生产方面也不如等省。由于在以为主和以*为主的两大能源基地中间，存在屏蔽现象，的能源优势并不能充分发挥。分析：农业和能源资源只是*在资源分布上的重点，而不是*在全国的经济优势。*作为西北地区区域经济中心之一，只要充分利用能源和农业资源优势，利用资源绝对优势奠定开展的根底，同时努力加强*作为西部重化工基地地位，提高技术水平，拓宽产业链条，从目前十一五的规划来看，政府也朝着这个目标向前开展，众多的措施都有利于*做强做大，随着资源的进一步利用，*的
9、经济开展还存在较大的空间。5、旅游资源丰富，但挖掘得不深，未形成品牌具有丰富的旅游资源，在的周边有着贺兰山、六盘山、沙湖都旅游景点，更有着神秘的西夏文化，浓郁的回乡风情，神奇的古人类文化，动感的沙漠探险等等，但的旅游业却未得到开发，2005年实现旅游收入13亿元，2006年则实现15.6亿元，存在的主要问题是旅游品牌没形成，多数旅游企业各自为政，没有整合旅游资源；二是交通瓶颈制约旅游业的开展，三是经济的开展不够，不能全身的建立旅游工程，但随着经济的开展，政府提出建立大，开展大旅游的战略目标以来，的旅游业必然会有较大的开展，而旅游业的进一步开展，会给带来更多的外来人口，人口的增加是房地产业开展的
10、根底条件，因此旅游业的开展必然让房地产的开展有了更好的契机。【天然湿地公园沙湖】【风景如画贺兰山】6、人口较少，但市吸纳力强，年均增长4-5万人。从建国初期仅有3万人开展到目前为84万人，平均每年都增加近4万人的速度在飞涨着，但随着西部大开发的战略进一步实施，城市集群化将更为明显；因此虽然目前的城市化率大约为56%，但作为这个区域的最大城市，以及大多数地区不适应居住的特点，良好的居住气氛必然可以吸引更多群众到此居住。由此，预计城市化率到达65%-70%时，城市扩的步伐才会减缓。而根据市提出的大的规划，离2021年城区人口到达100万的目标，还有较大的差距，每年仍然需要增加4-5万人口。而从目前
11、的第二大城市市依靠靠煤炭资源，以及相关的重化工产业，城市化率较高，但其惠农区并不适合居住，而大武口区的城市建立也一般，跟根本无法相比，对他们依然具有较大的吸引力；市近几年开展较快，城市化建立也比较快，但其主要依靠青铜峡市的开展，而青铜峡市的居民在和两市之间，而作为首府，必然吸引力更强些，但具备较好的开展条件；中卫建市晚，城市建立薄弱，而缺水必然使得的富人往搬迁。7、城市市情简介1) 城市板块大致划分按行政区划可分为兴庆区老城区、金风区新城、西夏区新市区三大区域，三区域的界限、特点较为明显。 以唐徕渠为界，界东为兴庆区，是老城区所在地，人口众多，占人口一半，大约为40万，而经济也以兴庆区最为兴旺
12、，是城市经济中心，商贸中心，金融中心，中小学教育中心，因此兴庆区各项设施的完善，吸引着众多的居民。 唐徕渠以西，铁路以东地区为金风区，规划面积最小，是新兴的新城所在地，是新的行政中心所在地，人居环境较好，但金风区各大产业薄弱，配套不齐全，但随着行政中心地位确实立，各项配套设施的完善，各大房地产开发商的建立，未来必然成为大的中心所在地，但目前主要依靠外来人口消化。 铁路以西则为西夏区，西夏区区划面积最大，但人口较少，是的老工业基地，但目前老工厂多数效益不好，居住环境较差，目前规划为工业基地和大学城所在地，大中学校给该片区注入了活力。2) 市民消费心理大致简介 移民众多，不排斥外来文化，同时消费也
13、较为超前，不保守；市是一个新开展起来的城市，真正土生土长的市民大约只占了20%左右，同西北其他城市相比，具有活力，对外来文化和经济不排斥，与外面文化和经济有较多的联系，导致市居民注重享受，讲究消费，消费观念不保守，较超前。 城市较为休闲，居民较为庸懒，居民收入不高，购置力有限；市生活状态较为悠闲，不紧，从实地考研来看，的第三效劳业都有很大的地方需要改进，悠闲的的城市必然使得居民较为庸懒，这也导致了普遍居民的收入不高，从各大品牌商的进驻情况可见居民的购置力还是较为有限，但居民的储蓄值也较高，但这和多数居民的收入都用于储蓄有关。二、 经济开展水平1、国民生产总值根底弱，但增幅一直保持高速增长，区域
14、中心老大的地位凸显。人口万人806345317150GDP亿元14501000638328增长幅度%14.20%12%12.01%12.70%同比西北城市，作为省会城市，的人口少，经济总值不高，一方面说明的生产力不够，但从另外一方面说明的开展潜力大，在近段时间存在大幅提高的可能性。的国民生产总值自从03年开场就踏上了一条高速增长的道路，经济增长速度迅猛，各项指标都居各市前列，说明经过几年的经济体制的改革和产业构造的调整，使其开展逐步走上快车道，并且承接西部大开展战略的东风，利用其良好的地理优势，辐射西北各个地区。经过快速开展的速度之后，2006年回落到正常的增长速度，但依然高于全国水平。另外从
15、国民生产总值和房地产的国际惯例如以下图来看，的房地产开展速度应是在一个高速开展的道路，但依造目前的中国的一个特殊国情，未来几年的房地产开展速度应该走在快速开展的道路。2、工业占的比重虽大，但缺乏有力的龙头企业，工业还不是特别强势，市历年三产业比例年份20022003200420052006三产业比例11.6：44：44.492：479：4299：49.6：41.47.7：55.1：37.22006年全市规模以上工业完成工业总产值400.63亿元，比上年同期增长23.9%，其中型企业生产增速加快，对全市工业生产增长的奉献率不断提升，到达74.1%，龙头企业的带动作用日益显现。从市的三大产业之比来看，西部城市，农业不兴旺，第三产业和工业是主要的开展力量，虽然第二产业的比重不小，但从数值来看，的工业并不兴旺，而2005年之后工业所占的比重越来越大，而工业的开展必然要吸引大量的外来人口，人口的增加就给的房地产开展带来较大的契机。目前宁东重化工的合并，中石化以及鲁能等众多企业都纷纷进驻，邻近工业园进一步的招商引资必然给带来新的一轮经济增长。
