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1、中国指数研究院 数据信息中心中国房地产指数系统电 话： ；59306946查看往期全文：http：/2010年9月无锡房地产市场分析与预测 无锡：住宅市场量价齐涨，销供基本持平【本月导读】u 9月成交量井喷式上涨 9月住宅市场共成交77.41万平方米/6888套，环比分别大幅上升68.54%和71.60%，同比上扬27.01%、42.49%。u 商品住宅成交均价有所攀升 9月无锡商品住宅成交均价为8138元/平方米，环比上扬8.63%。相对成交量大幅上涨，本月住宅成交均价也相应出现攀升，越过8000元门槛，整个市场呈现量价齐涨的局面。u 9月无锡住宅市场可售量稳定，出清周期再度缩短 9月无锡住
2、宅市场可售套数为48712套，同8月相比，仅增加10套。u 惠山区、滨湖区领先其他五区，南长区成交量最低 9月无锡共成交商品住宅6888套，各行政区域成交量均有不同程度涨幅。其中惠山区、湖滨区分别成交1410套、1424套，以绝对优势领先其他五区。u TOP10成交套数占比环比下跌1.76% 9月无锡TOP10项目成交2643套，占总成交套数的38.37%，较之8月成交套数增加了1036套，占比环比下跌1.76%。1、2010年9月无锡房地产市场运行现状1.1当前住宅的成交及价格情况9月成交量井喷式上涨 9月住宅市场共成交77.41万平方米/6888套，环比分别大幅上升68.54%和71.60
3、%，同比上扬27.01%、42.49%。 “国十条”出台后，5月住宅市场成交量暴跌，6月开始整个市场逐渐回暖，成交量节节攀升，本月成交量更是大幅度向前迈进，呈现井喷式增长，整个市场成交量达到了去年年底住宅市场热销时的水平。归其原因，几个月以来，4月的政策调控影响逐步减弱，市场观望氛围消退，引发了之前受政策调控压抑的刚性需求且一些投资性需求也开始进场。本月开发商更是乘胜追击，加速推盘，积极入市，并充分利用节日商机大搞促销活动，刺激了购房者陆续进入市场消费。图1：2009.09-2010.09无锡住宅市场成交量情况数据来源：CREIS中指数据 商品住宅成交均价有所攀升 9月无锡商品住宅成交均价为8
4、138元/平方米，环比上扬8.63%。相对成交量大幅上涨，本月住宅成交均价也相应出现攀升，越过了8000元门槛，整个市场呈现量价齐涨的局面。虽然多数开发商在本月不断采取各种策略的促销活动，有一部分是直接降低的开盘报价，也有一些则是以打折、优惠等促销活动制造出降价的假象，热点楼盘价格依然高持不下，整个的市场并没出现实质性的降价。此外，本月个别新开盘楼盘（如首创悦府、金科米兰米兰、宝龙城市广场等）价格较高，一定程度上带动了住宅成交均价上升。图2：2009.09-2010.09无锡住宅市场成交均价走势数据来源：CREIS中指数据 1.2当前住宅市场的销售速度和去化周期9月无锡住宅市场可售量稳定，出清
5、周期再度缩短 9月无锡住宅市场可售套数为48712套，同8月相比，仅增加10套。按之前6个月（含9月份）平均销售速度为4235套/月来看，当前无锡的库存水平还需11.50个月消化，较之8月的12.83，出清周期再度缩短1.33。图3：2009.09-2010.09无锡住宅市场出清周期走势数据来源：CREIS中指数据 9月住宅市场销供基本持平 9月无锡批准上市商品住宅6917套，环比大幅上涨111.72%，销供比为0.99。由于本月批准上市量大幅上涨，同时销售量也暴涨，销售量略低于上市量，销供比较之上月减小，供需矛盾缓和，当前销供基本持平。图4：2009.09-2010.09无锡住宅市场销供比走
6、势数据来源：CREIS中指数据 1.3当前商品住宅细分市场的供需特点惠山区、滨湖区领先其他五区，南长区成交量最低 9月无锡共成交商品住宅6888套，各行政区域成交量均有不同程度涨幅。其中惠山区、湖滨区分别成交1410套、1424套，以绝对优势领先其他五区。南长区本月仅销售343套，居7区之末。从各区成交量占比环比涨跌幅来看，锡山区涨幅最大，占比环比上涨4.89%；北塘区跌幅最大，本月成交量占比环比下跌6.67%。图5：2010年8月、9月无锡商品住宅成交分区域分布对比数据来源：CREIS中指数据 各面积段户型成交量均有所增长，小户型、大户型占比环比增幅较大 同8月相比，本月各个户型段成交量均有
7、所增长。从占比环比涨跌幅来看，70平方米以下、144平方米以上面积段户型分别上涨7.86%、3.32%；其他三个面积段户型占比环比呈现下跌状态，100（含）-120平方米面积段户型跌幅最大，达9.34%。从各面积段户型总体分布来看，当前整个住宅市场成交量依旧主要以70（含）-144平方米面积段的中大户型为主。图6：2009.09-2010.09无锡住宅面积段成交占比分布数据来源：CREIS中指数据 1.4 当前热销项目1.4.1住宅销售套数排行榜TOP10成交套数占比环比下跌1.76% 9月无锡TOP10项目成交2643套，占总成交套数的38.37%，较之8月成交套数增加了1036套，占比环比
8、下跌1.76%。本月TOP10项目成交量上涨，占比环比却下跌，主要是因为本月整体市场热销，除TOP10项目外，其他楼盘销售也不错，因而TOP10项目成交套数占比不高。位于榜首的是芙蓉山庄，该项目本月成交421套，较之上月增加393套。该项目热销主要是因为该项目价格偏低，周边环境较好，配套相对完善，加之本月该开发商借机加推新盘，因而热销。位于亚军的金科观天下同样是本月加推新盘，成交401套，较之上月增加395套，该项目热销则应归功于项目交通优势和金科的口碑。此外，上月上榜的阳光100国际新城、金太湖国际城本月依旧表现不俗，本月再次上榜。首创悦府、中富美林湖（三期）、无锡宝龙城市广场为本月新开盘项
9、目，销售成绩可喜，位居排行榜后三名。表一：2010年9月无锡成交套数排行榜排名项目名称行政区销售套数（套）销售面积（万平方米）销售均价（元/平方米）1芙蓉山庄锡山区4214.48 4226 2金科观天下崇安区4013.25 8048 3阳光100国际新城惠山区3642.86 7160 4太湖国际社区滨湖区3093.23 9171 5新加坡尚锦城滨湖区2502.53 7353 6金太湖国际城北塘区2272.39 9016 7盛世新城北塘区2052.39 7318 8首创悦府新区1881.80 8140 9宝龙城市广场新区1410.63 7551 10中富美林湖惠山区1371.44 5658 数据
10、来源：CREIS中指数据 1.4.2住宅销售金额排行榜TOP10销售金额上榜项目在各区均有分布 本月TOP10项目总成交金额为23.40亿元，占成交金额的37.14%，环比大幅上涨33.64%。位居本月销售金额TOP10榜首的是龙湖滟澜山虽只销售83套，但是因其大面积、高价格别墅户型顺利跻身榜首。西水东中央生活区上月销售金额仅2238.15万元，本月加推新盘，销售金额高达31171.53万元，位居本月排行榜亚军。8月冠军时代上城本月销售金额下滑，跌出TOP10。而上月上榜的金太湖国际城、阳光100国际新城、盛世新城在本月依然成绩斐然，稳居TOP10之列。金科米兰米兰为本月新盘项目，虽然位居TO
11、P10之末，但开盘便赢得如此佳绩，不容小视。从本月排行榜区域分布来看，本月上榜项目在7区各有分布，以往表现不佳的南长区也有西水东中央生活区项目上榜。从销售均价来看，当前以中高价位楼盘为主，低价楼盘仅有芙蓉山庄。表二：2010年9月无锡住宅销售金额排行榜排名项目名称行政区销售金额（万元）销售面积（万平方米）销售均价（元/平方米）1龙湖滟澜山新区34583.52 2.64 13097 2西水东中央生活区南长区31171.53 1.96 15904 3太湖国际社区滨湖区29598.40 3.23 9171 4金科观天下崇安区26124.38 3.25 8048 5金太湖国际城北塘区21510.39
12、2.39 9016 6阳光100国际新城惠山区20461.83 2.86 7160 7芙蓉山庄锡山区18933.50 4.48 4226 8新加坡尚锦城滨湖区18618.51 2.53 7353 9盛世新城北塘区17493.81 2.39 7318 10金科米兰米兰新区15458.12 1.71 9032 数据来源：CREIS中指数据 2、未来市场走势分析2.1当前土地市场运行现状2.1.1土地市场推出情况 9月份土地市场推出第四批住宅用地 自7月无锡推出9宗住宅用地后，9月无锡土地市场再度推出2010年第四批土地，其中住宅用地7宗，占地面积、规划建筑面积分别为23.73万平方米、53.41万
13、平方米，相比7月，大幅下滑74.71%、69.99%。图7：2009.9-2010.9无锡住宅用地推出量情况数据来源：CREIS中指数据 2.1.2当前土地市场成交情况9月住宅土地市场再度活跃起来 9月新推出的7宗住宅用地在本月成交，占地面积、规划建筑面积为23.73万平方米、53.41万平方米，同7月相比，大幅下滑69.30%、63.15%。虽然本月成交的住宅用地占地面积、规划建筑面积整体大幅下滑，但交易竞拍局面却显得异常火热。以XDG-2009-02地块为例，该地块厮杀得相当厉害，有7位竞买人参与竞拍，经过37轮的殊死搏斗，最终由尤晓东竞得，成交价为1.51亿元，楼面均价高达7931元/平
14、方米，超越了之前的红梅市场，成为新一轮住宅用地楼面价“地王”。图8：2009.9-2010.9无锡住宅用地成交量情况数据来源：CREIS中指数据 住宅用地成交楼面均价下跌、溢价率大幅回升 9月住宅用地楼面均价和溢价率分别为1869元/平方米、33.31%，与7月相比，楼面均价下跌1302元/平方米，但溢价率上涨25.84%。图9：2009.09-2010.09无锡住宅用地成交情况数据来源：CREIS中指数据 2.1.3 地块总价排行榜本月住宅用地未有地块上榜 最近三个月成交的住宅用地集中7月和9月。9月虽成交7宗住宅用地，但是由于成交用地占地面积相对偏低导致成交总价偏低，因而没有地块晋级近三个月住宅用地成交总价排行榜，当前成交总价TOP5上榜地块均是7月成交的住宅用地。当前跻身成交总价Top5榜首的是滨湖区的XDG-2010-16地块，由无锡太湖新城建设投资管理有限公司竞得。从近3个住宅用地成交总价TOP5整体情况来看，上榜地块
