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1、2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789花都汇城东镜村项目可 行 性 研 究 报 告编制单位：广州汇城房地产开发有限公司编制日期： 2008年1月2日 目 录1项目概况31.1项目背景31.2项目现状31.3项目规模51.4项目转让方式52区位分析62.1花都概况62.1.1地理环境62.1.2经济发展情况62.1.3人文社会环境72.2城市建设与交通区位分析73市场分析83.1花都房地产市场83.1.1基本概况及特点83.1.2市场走势及前景的判断114项目发展定位研究234.
2、1项目SWOT分析234.2市场定位研究254.2.1需求定位254.2.2发展定位264.2.3目标客户定位265规划设计建议275.1项目规划布局275.2环境规划构思275.3建筑单体设想275.4装修设计建议286开发成本分析306.1投资构成、总投资估算306.2开发建设进度及投资资金安排计划326.3项目销售收入及投资安排计划336.4项目利润估算347财务分析357.1项目财务赢利能力分析357.2项目盈亏平衡分析358初步营销设想388.1销售范围388.2销售执行策略设想388.3宣传促销手段建议398.4广告运作安排409物业管理建议4010社会和环境效益评价4311结论4
3、3附表一 开发进度计划表45附表二 D区第一期工程销售前我司投放计划表46附表三 建设期资金流出表47附表四 项目分期销售计划表48附表五 项目分期销售收入估算表48附表六 项目净现金流量表491项目概况1.1项目背景汇城东镜村项目地址位于花都区新华街东镜村，与广州白云区交界，距广州市中心城区的车程约30分钟。项目所处的新广花路连接广州和花都区。其附近有105、106、107三条国道和京珠、机场、广清、街（口）北（兴）、广州北二环等五条高速公路。正在建设的最高时速达340公里的京广快速铁路客运专线在花都设有车站。连接花都汽车城到新机场和广州市其他区的地铁9号线将于2013年前开通。汇城东镜项目
4、由广州汇城房地产开发有限公司投资兴建。一期工程用地面积约105970平方米，占地约159亩,用地性质是住宅、酒店及商业配套设施，一期项目开发经济技术指标为：建筑密度约23.2%，容积率约1.62； 共分高层住宅区、酒店商业区、别墅区及会所区四个区域建设。1.2项目现状本项目用地手续齐全，包括立项批文、用地批文、国土使用许可证、建设用地许可证均己取得，土地征用、拆迁及相关费用己经缴清，地块现状为农田和鱼塘，无村舍等构筑设施，目前项目己启动总体规划和设计及报规工作，计划于本年度正式动土建设。1.3项目规模根据现已批准的规划方案，相关的经济指标如下： 一期项目开发经济技术指标序号项目内容指标1用地面
5、积105970m2 (159亩)2建筑基底面积24590 m23地下室面积21730 m24总建筑面积（不包地下室）192000 m2其中高层106260 m2多层8400 m2联排别墅17820 m2商铺26560 m2酒店32960 m25建筑密度23.20%6容积率1.627绿地率40%1.4项目转让方式住宅项目采用开发预售方式转让，在建筑进度达到预售要求后开始发售，支付方式可通过一次性支付，亦可通过银行按揭转帐方式。2区位分析2.1花都概况2.1.1地理环境花都区位于广东省中南部,珠江三角洲的北端，东连从化，南靠广州，西邻三水，西南连南海，北接清远，毗邻港澳。地理位置十分重要。花都区总
6、面积960平方公里,下辖新华、花山、花东、赤坭、炭步、狮岭、北兴、芙蓉、梯面和花侨十个镇。花都区地势北高南低，北部丘陵绵亘,中部浅丘台地，南部为广花平原,形成东北向西南斜置的长方形。东有流溪河流经，西有巴江河过境。花都区属亚热带季风气候，夏无酷暑，冬无严寒，年平均气温21.7摄氏度。2.1.2经济发展情况改革开放以来，花都区的经济发展保持较高的增长速度。在珠江三角洲地区属于经济发展较富裕地区。2000-2006年，花都国内生产总值年均增长14.4%。2006年实现生产总值360.36亿元，同比增长13.21%；完成工业总产值825.85亿元，同比增长14.38%。经济效益综合指数达239.27
7、%，同比提高21.21个百分点。全区农业总产值34.54亿元，占全区CDP5.56%，同比增长 6.2%，农村经济总收入 527.8亿元，同比增长 6.78%，农民人均收入 7325元，比上年增长4.34%。完成地方预算内财政收入16.35亿元，同比增长35.74%；税收总额53.2亿元（不含海关关税及代征税22.04亿元），同比增长40.75%。完成全社会固定资产投资86.71亿元，同比增长20.01%；社会消费品零售总额108.26亿元，同比增长13.13%；外贸出口总值11.63亿美元，同比增长43.69%。实际利用外资2.17亿美元，同比增长7.81%。2.1.3人文社会环境花都区户籍
8、人口72万，另有华侨、海外华人和港澳同胞近30万人。城区常住人口30万。2.2城市建设与交通区位分析花都是广州市、珠江三角洲通向中国内地的北大门，拥有发达的水、陆、空立体交通网络。 中国三大枢纽机场之一的广州新国际机场坐落在花都区花东镇，首期工程年旅客输送量为2500万人次，货运吞吐量为100万吨，最大规模可达每年8000万人次客运和300万吨货运。广州地区三个始发站之一的广州火车北站设在花都，中国铁路大动脉京广铁路从此经过。区内还有105、106、107三条国道和京珠、机场、广清、街（口）北（兴）、广州北二环等五条高速公路越境而过。正在建设的最高时速达340公里的京广快速铁路客运专线在花都设
9、有车站。 有国家二类口岸花都港，可供千吨货船直达香港、澳门，年吞吐量100万吨，目前正在进行扩建，到2007底年吞吐量可达300万吨。 广州市正加快规划建设地铁，实现与花都的无缝对接。连接花都汽车城到新机场和广州市其他区的地铁9号线将于2013年前开通。今后，还有广州北三环、城际列车专线连接花都与广州中心城区及珠江三角洲其他地区。到2010年，花都城区规划范围为128平方公里，城区常住人口达40万人，并形成交通走廊区、城市中心区、城东开发区三个功能区片。城区规划将着重做好火车北站和新国际机场两个最大交通源的疏解和联系，充分发挥地缘优势，按照相对独立、各具功能的组团式结构形式，强化各分区的功能作
10、用。3市场分析3.1花都房地产市场3.1.1基本概况及特点广州中心市区地产热带动周边县区地产不断升温。近年来花都房地产销售呈大幅增长趋势，今年1到2月全区实际销售面积1331477平方米，比同期增长了百分之17.8%，销售金额达44亿元人民币，同比增长百分之41.26%。根据花都统计局公报，2006年花都区完成全社会固定资产投资86.71亿元，其中完成房地产开发投资额24.31亿元，同比增长26.23%。其中民间完成投资及外商投资仍是投资的主体。由于广州新白云国际机场的带动，使花都商业性质的投资持续升温，以商铺、写字楼、物流、酒店为主的商业营业用房投资额大幅增加。2006年，花都区完成商品房销
11、售面积135.87万平方米，同比增长12%，商品房销售金额49.41亿元，同比增长47.7%，2006年花都区房地产市场价格涨势迅猛，根据广州市国土房管局统计数据显示：花都区2003年商品房住宅成交均价仅为1793元/平方米，2006年全年商品房住宅成交均价更是达到3235元/平方米，住宅成交均价比2003年增长了80.4%。成交面积为102.8万平方米，同比增长14%。07年2月份，花都区一手商品房住宅成交均价达到3975元/平方米，每平方米比去年同期高出1268元，增幅高达46.8%。个别楼盘销售价格已是突破6000元/平方米大关。近年来花都区新建商品房住宅销售情况表据中原地产研究部表示，
12、花都区的楼盘主要分为城区楼盘和郊外山水别墅楼盘两大部份，销售情况也呈现两极分化现象，档次较高、规模及配套较为齐全的楼盘销售情况非常好，甚至出现卖断货的情况。而规模较小、中低档次、较偏远、配套设施还未成熟的楼盘则销售情况较差。同时由于近两年在部份优质楼盘的带动下，花都楼价上涨的幅度较大，其它楼盘也纷纷跟着上涨，部份项目有意放慢了开发速度，有些楼盘甚至故意减缓销售速度，等待楼价上涨。总体来说，2006年花都楼市供货量虽然不少，但高端优质楼盘并不多。从05年开始，多家大型发展商纷纷进驻花都开发，不少大型楼盘已相继开工建设，今年春节前后，中房观湖国际及骏威锦东花园的开盘为花都楼市带来新一轮购房热潮，至
13、春节前，二盘推出的首期单位均全部售罄，销售均价创下6000元/平方米的花都历史记录。预计到2007年至2008年，花都新推楼盘及货量都将会达到高峰。花都区主要楼盘情况表区域项目名称项目位置 规模均价（元/m2）销售情况城区雅居乐-雍华庭花都区迎宾大道27万m23500售罄雅居乐-雍逸豪庭花都区天贵路15万m2别墅9000 洋房4100别墅售出约80% 洋房基本售罄骏威锦东花园花都区紫薇路总建120万m2洋房5500首期售出90%中房观湖国际花都区环湖路占地480亩洋房4600首批售罄云珠花园花都区龙珠路3.52万m2电梯洋房3800基本售罄新都城市花园花都区兰花路约4万m2洋房4300首期基本
14、售罄金色华庭花都区龙珠路3.05万m2无电梯住宅3300住宅售出约80%永愉花园花都区凤凰路2.47万m2电梯洋房3800住宅售出约90%机场片区合和新城花都区迎宾大道73万m2洋房3500 联排别墅5500首期售出约80%豪利花园花都区镜湖大道16.4万m2电梯洋房3600首期售出约85%郊外雅堡新城广清高速公路海布出口100万m2电梯洋房2400 别墅7000近期推出洋房和别墅天湖峰境花东镇山前大道800亩别墅8000-18000认购阶段南航碧花园山前大道160万m2别墅7500还有少量尾货芙蓉绿茵豪苑芙蓉度假村22万m2别墅7500售出约70%碧桂园假日半岛山前大道650万m2别墅5500售出约1500多栋别墅资料来源：中原地产研究部在花都经济高速发展的带动下，花都区房地产市场逐渐成熟，成为广州楼市的一大亮点。据中原地产介绍，在原有的恒大地产、美林基业、雅居乐、合和集团、雅堡集团、碧桂园集团外，近年更有祈福集团、新鸿基地产、中房集团、富力地产、万科地产、合景泰富等多家大型房地产开发企业进驻花都。物业开发也呈多元化发展，包括住宅、别墅、商业、办公写字楼、物流、酒店以及工业房地产等多种类型。目前花都新开工的房地产项目总量达到2
