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1、房地产开发与经营课程设计目录一、宏观市场环境分析（一）武汉市宏观经济环境分析（二）产业政策对房地产市场的影响二、区域市场分析（一）区域环境分析（二）区域产品特征分析（三）新政对区域的影响三、产品定位（一）项目 SWOT分析（二）形象及市场定位（三）文化内涵定位（四）目标购房群定位（五）产品设计定位及建议（六）价格定位四、销售推广建议（一）销售推广建议（二）案名及平面表现（三）营销推广建议五、案例评述武汉房地产市场项目开发策划书一、宏观市场环境分析（一）武汉市宏观经济环境分析“十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP就已经到达3141 亿元，跨入“ 30
2、00亿俱乐部”。武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武 汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现 社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产 市场更加活跃。（二）产业政策对房地产市场的影响与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市 场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高
3、位。由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。二、区域市场分析（一）区域环境分析本案位于武汉新型商业区一一光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖一一 湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之之感；小区背临著名学府一一中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听等学府的教育。楼盘区位图小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加大，供求比平衡，场竞争激烈。区域内经济发展进一步加快，诸多高新企业及高新项目不断推进
4、，入住口不断增加，区域面貌得到进一步改善。区域配套完善，地铁2号线2010年开通，光步行街容量进一步扩大，沃尔玛落户、新世界进驻、金融港推进 区域配套档次提19年供:坝世纪09勺咫走势460000受到0866266年市场低迷影响，130-142平米三房供应量出现缺口，供求比东湖高新区珞瑜东路森林公园 持续低位运行态势，60000华府720000160000130-330平米三J房、四东湖开发区马鞍山森林公园对70000足消化城二期。60000080-100 两房、110-130东湖高新技术开发区光谷广场100000二）区成产品特征分析56000018000050000华都通过对区域市场同档次产
5、1品、产品形态相似产品及 69-91 两房、99-130群相同产品进行分析，主要有： 东湖开发区虎泉街下马庄320中心城0009800089-93 两房、103-116雄楚大街908号（武汉工程大学40000150000项目名称0发展商50000地理位置逸景华漫城1430007050090-120 两房、14060-100 两房、80-150关山大道90号（鲁广关山超市）光谷大道西伽3国际企业中心72500新凯山泉居740000r74000武汉市洪荣物业发展有限公司洪山区珞瑜路727号70000山水85-103 两房、90-132南湖大道和民族大道的交汇处2700006500050000康城保
6、利华都87-96 两房、86-120湖北保利投资有限武汉东湖开发区关山一路一号公司东湖高新区虎泉街下马庄龙城820000金地中心城38800083-93 两房、100-130东湖高新技术开发区雄楚光谷两湖大道与中环线交汇处&大街908号湖北天80000地房地产开发有限公600国际花00024700077-103 两房、光谷大道78号60000新都汇武汉市洪荣物业发展有限公司洪山区珞瑜路727号0年供应量预估前期库存得81-92 两房，98-130卡梅尔光谷大道与光谷一路交汇处司森林小3000003600064000当代香颂公馆90-100 两房、武汉当代物业发展公司光谷大道与城市中环线交汇处洪
7、山东湖开发区光谷广场东世界城米兰印象武汉市利嘉置业有限公司东湖开发区光谷广场东侧区域内个项目供应分析项目名称总建筑面积已售面积可售面积新开山泉居4万3.88 万0.12 万保利华都56万55.13 万0.87 万金地中心城31.7966 万31万0.7966 万新都汇9.9149 万8.9万1.0149 万当代香颂公馆3.3987 万3万0.3987 万世界城米兰印象15万7.55 万7.45 万区域内个项目基本技术指标分析项目名称占地面积总建筑面积容积率新凯山泉居2.5万4万1.49保利华都20.1 万56万2.79金地中心城7.7283 万31.7966 万3.89新都汇1.7045 万9
8、.9149 万3.7当代香颂公馆1万3.3987 万3.3世界城米兰印象2.7347万15万3.55可以看出，该区域的项目楼盘容积率大多数在 23.9之间，产品形态与品质有较大差异。36厂绿化率域内各项目绿化率分析该区域的项目在绿化率上差异不大，集中在30%36%之间，在规划理念上，在规划上多以以尊重自然、保护生态环境为买点。户型分析项目名称报价（元/平方米）均价（元/平方米）销售周期销售速度总签约率户型面积项目名称主力户型一居二居二居四居新凯山泉居二居、三居506490.12110130154.1保利华都二居、三居金地中心城二居、二居60 72.3,85.1 113.12150 162210
9、 90.1120.23125140新都汇二居、二居92.77128.8130170.9当代香颂公馆二居、三居5770.8887.65130.6135188世界城米兰印象二居、三居61.117080.44118.8168总销售套数套/月新凯山泉居6500元/平方米7000元/平方米243071261保利华都6500元/平方米8000元/平方米金地中心城7200元/平方米7800元/平方米1021202107214272418963新都汇7500元/平方米7500元/平力米225162255当代香颂公馆6000元/平方米6700元/平方米213391432世界城米兰印象8200元/平方米8500元
10、/平方米12115015054区域内项目均以二居、三居户型为主，以90130平方米的面积为主，适合于三口之家。区域内个项目销售情况分析上均价为房地产交易网实际成交等急的均价，现开盘的项目除了当代香颂公馆低于7000 元/平方米，其他项目的实价都高于7000元/平方米，保利华都、米兰印象均价则超过了8000元/平方米。区域内各项目物业管理分析项目名称物业管理费物业管理公司新凯乐泉居1.3元/月/平方米武汉致高物业管理有限公司保利华都1.8元/月/平方米保利物业管理公司金地中心城1.4元/月/平方米龙锦物业新都汇0.8元/月平方米新都汇当代香颂公馆1.2元/月/平方米武汉致高物业管理有限公司世界城
11、米兰印象1.6元/月/平方米戴德梁行物业顾问有限公司本区域内的住宅物业管理费用除保利华都和米兰印象较高外，其他项目的物业管理费用每平方米1元左右。的物业水平在市场上具有较高的知名度，其物业管理费用相对较高。区域内个项目车位分析（三）新政对区域的影响房贷政策有可能发生改变，但对首次置业产品影响较小，其产类别产品需要提高产品竞争力来争夺市场。房地产市场即将迎来较大调整，经过短暂的价升量跌之后进入量价齐跌阶段。受调控影响最大的产品将是投资和投机类产品首当其冲，受到的市场冲击最大，其次首次改善类产品的冲击较大。未来市场将放量供应的郊区与近郊区将率先调整，调整幅度较中心城区大，调整时间较中心城区长。本轮
12、调控我们认为是保护型调控，至少将会持续六个月，未来市场将放量供应，二三环和三环外将率先进行调整，中心区受影响较小；由于城中村改造会带来大量的刚性需求，中心区将首先回暖。90平米以下的首次置业和市场竞争激烈，对户在政策的影响下，市场需求结构会发生明显的变化。市场主要依靠140-160皿的多次改善性需求为支撑。90平米以下户型的供应量会迅速增加，项目名称车位比例停车方式收费标准新凯乐泉居1： 0.8地下、地上相结合地上：150 /位月；地下：300 /位月；保利华都1： 1地下停车380元/位月；金地中心城1： 0.9地下、地上相结合地上：100 /位月；地下：200 /位月；新都会1.1： 1地
13、下、地上相结合地上：100 /位月；地下：230 /位月；当代香颂公馆1.2： 1地下、地上相结合地上：200/位月；地下：350 /位月；世界城米兰印象1： 1地下、地上相结合地上：200/位月；地下：350 /位月；型功能设计提出更高的要求，总价低、功能完善的小2房将热销（70-80皿）。另外政策对一次性付款和利用公积金的客户受影响稍小，在营销过程中将公积金贷款客户作为重要客户之一。三、产品定位（一）项目SWOT分析通过找出项目客观存在的内部优势因素、劣势因素以及外部市场环境中的机会因素、威胁因素，运用 SWOT分析法，提出相应的市场对策，其目的是为了能够提出更具针对性的物业市场定位，以及相对合适于 此市场定位
