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1、 . . 空港项目市场分析与其定位报告- -日期： / 空港项目市场分析与定位报告.doc空港项目市场分析与定位报告第一章项目概况第二章重庆市宏观经济环境分析第三章重庆市房地产市场与渝北区域房地产市场分析第四章重庆市商业地产供需状况与趋势分析第五章空港发展现状与趋势第六章空港项目建设所面临的机会与问题第七章定位分析第八章项目定位第九章项目规划设计建议第十章第一章项目概况一、项目性质：二、土地性质：划拨三、建设规模：待定四、容积率：小于1.2五、绿地率：大于30%六、建筑限高：18米左右七、开发商：空港房地产开发八、本报告涉与的三个地块1、位于空港老宿舍后的约170亩土地。2、位于老航站楼与老航
2、空货运仓库旁的150亩土地。3、位于候机大厅侧前方的约200亩土地。说明由于其它地块资料尚未明确，因此本报告的将主要围绕项目第一阶段将先期启动的三个地块进行市场研究与定位。第二章重庆市宏观经济环境分析一、 市整体城市概况市幅员面积8.24万平方公里，下辖40个行政区县（自治县、市），有15个区（万州区、区、渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、万盛区、双桥区、渝北区、巴南区、黔江区、长寿区 ）;4个县级市（江津市、合川市、市、南川市）;21个县（自治县）（綦江县、潼南县、铜梁县、大足县、荣昌县、璧山县、梁平县、城口县、丰都县、垫江县、武隆县、忠县、开县、云阳县、奉节县、
3、巫山县、巫溪县、石柱土家族自治县、秀山土家族苗族自治县、酉阳土家族苗族自治县、水苗族土家族自治县），以主城区为依托，各区、县（自治县、市）形如众星拱月，构成了大、中、小城市有机结合的组团式、网络化的现代城市群，是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型城市。1、城市发展规划1.1、城市发展战略2003年市政府按照城镇化目标，到2020年将市建成长江上游的经济中心，具体为：“三中心、两枢纽、一基地、三大经济区”，即建成长江上游商贸中心、金融中心、科教文化中心、交通枢纽、通信枢纽，高新技术和现代化产业基地。主城区的面积只有260平方公里，目前是四个直辖市中面积最小的。市政府的目标是
4、要建设“一个中心、多个组团、城镇群结合”的大城市，形成大都市的连绵带。目前，主城区人口为300多万，到2020年，要达到600多万，以万州、合川为代表的中等城市到时可发展到100万以上，同时在周边形成一些人口在2030万的小城市。1.2、城市综合交通发达的交通网是城市发展的舞台。无论是200多平方公里的主城区，还是2500平方公里的未来都市圈，市政府对交通进行了周密的谋篇布局。从2002年开始，我市启动综合交通规划。这个规划将为都市圈2500平方公里围，以与市域8.2万平方公里的交通发展，设计一个美好的未来。“二环八射”是都市圈的几条大动脉。“二环”，即环线高速和绕城高速，勾起了都市圈的轮廊。
5、目前，75公里的环线高速基本贯通，186公里的绕城高速也将动工。“八射”则分别是把引向外面世界的通道，由成渝、渝邻、渝黔等8条高速构成。“二环八射”有机连形，形市圈联通外的高速公路网络。全长189公里的快速路系统将形成一个“田”字型构架，将主城315平方公里的面积分为了36个区域，多层次的交通网络将让“堵车”远离主城。轻轨交通将让未来都市圈更具现代感。据了解，在建的二号轻轨线和即将动工的三号线将形成十字交叉。从长远来看，轻轨三号线还与规划的轨道交通四号线（在四公里站）、一号线（在两路口站）、二号线（在牛角沱）、五号线（在新牌坊站）与机场线（在龙头寺）等五条轨道交通线相交并形成换乘。地铁一号线（
6、朝天门-沙坪坝）、轨道交通四、五、六号线也在规划中。从更长远来看，到2020年，市轨道交通将向北延伸至北碚，向南延伸至江津和鱼洞，向西至壁山，向东至鱼嘴、长生。轻轨三号线一期工程可研报告已通过国家评估。意味着新轻轨线将横跨山城南北，与现在的轻轨二号线组成一个“大十字”形状，为缓解山城交通的巨大压力起到重要作用。根据国务院批准的市城市发展总体规划，市确定20年城市主要发展方向是“向北扩展”，但公共交通的落后已严重影响了北部新区的城市建设。专家认为轻轨三号线连接了城市中心和南坪、观音桥两个城市辐射中心，将居住区、公共活动区、行政区串连成多功能的经济发展带，而且可以解决长江，嘉陵江分隔山城带来的交通
7、困难，对于城市空间扩展和疏散渝中区密集的人口有巨大推动作用。由于该线路在菜园坝与国铁换乘，在江北与渝怀铁路客运站连接，将来还要与空港连接，因此该项目对于“半小时主城”和对外交通至关重要。轻轨三号线一期工程由南岸经济技术开发区的二塘经菜园坝长江大桥、渝澳大桥至北部新区渝怀铁路新客站（即龙头寺），全长21.16公里，共有车站17座。其总投资达54亿之巨，已超过现轻轨二号线。该工程建设工期4年，计划明年启动，2008年建成通车。梁长路是国家“九五”交通建设重点建设工程之一，是国道主干线泸蓉路的一段，同时还是“8小时”的重点工程项目。梁长路全长113.54公里。起于梁平县白衣寺止于长寿桃花街立交，与渝
8、长高速公路相连。据悉，这条路总投资31.03亿元，预计2003年年底通车。2、主城区城市区域划分2.1、渝中区渝中区是市的中心城区，全区幅员面积22.56平方公里，户籍人口59.39万人，人口密度为30700人/平方公里。 行政区划：渝中区现下辖解放碑、朝天门、七星岗、较场口、上清寺、两路口、菜园坝、大坪、大溪沟、王家坡、南纪门、望龙门、化龙桥等13个街道，共172个居委会，一个村委会。自然地理：渝中区位于北纬29度31分至34分，东经106度29分至106度36分之间。渝中区地属盆地东部平行岭谷，处长江、嘉陵江汇合的分水岭末端，受两江制约，呈东西向，形如天鹅头状的狭长半岛，东、南、北三面环水
9、，西面通陆。地势为西部和中部高，向南、北、东三面倾斜。最高处的鹅岭，海拔379米，朝天门两江汇合处的沙嘴最低，为160米。相对高差达219米，坡降大，比高悬殊，形成独具特色的壮丽的山城景观。2.2、南岸区幅员260.76平方公里，其中耕地面积6819公顷，绿化面积1097公顷；辖9镇8街，74个村，151个居委会，总人口445，306人，人口出生率千分之7.58，自然增长率-1.18%。2.3、江北区江北区位于长江、嘉陵江北岸，是直辖市的主城区之一，拥有213平方公里土地，61万人口，辖9街3镇，是市规划的行政、信息、金融、科技文化中心与中央商务区和交通枢纽。2.4、渝北区渝北区位于市主城区东
10、北部，长江北岸与嘉陵江东岸的三角地带，地处东经106。2730”106。5758”，北纬29。3445”30。0722”之间，幅员1452平方公里。北与省地区华蓥市，邻水县分界，东与长寿县接壤，南与江北区比邻并同巴南区，南岸区，沙坪坝区隔江相望，西与北碚区，合川市相邻。区人民镇府驻两路镇，南距市人民镇府沿公路20公里。区辖两路、龙溪、回兴、石坪、沙坪、木耳、王家、兴隆、茨竹、大湾、中河、石船、麻柳沱、统景、大盛、龙兴、洛碛21个镇和悦来、古路、石鞋、永庆、高嘴、华、关兴、龙安、黄印、明月、白岩、舒家、天堡寨、关14个乡。共有64个居民委员会、622个村民委员会，4912个村民小组。2.5、沙坪
11、坝区沙坪坝区位于嘉陵江畔，地处市区西部。全区幅员面积396平方公里，人口64万。其优越的地理位置、发达的交通、便捷的通讯，成为人流、物流、信息流之要道。区有火车站6个，其中包括西南最大的铁路编组站东站和两个国家二级火车站北站、梨树湾客货站。四通八达的公路构成我区交通骨架，有国道、省道5条，成渝高速公路、319国道的起点就在我区。抵达全天候的国际机场仅需半小时，30多条航线架起通往国和世界的桥梁。2.6、九龙坡区九龙坡区地处长江与嘉陵江交汇的心腹地带，东连渝中区，北邻沙坪坝区，南接市经济技术开发区，西居成渝高速公路大门，幅员437平方公里，人口72万人，辖6街（包括家坪、家湾、石坪桥、黄桷坪、中
12、梁山、石桥铺等）和12镇（九龙、华岩、西、铜罐驿、家、白市驿、巴福、走马、金凤、含谷、石桥、石板等），是市的工业大区和经济强区。2.7、大渡口区大渡口建区于1965年，地处于市主城区西南部。1995年市行政区划调整，全区面积由7.46平方公里扩大到103平方公里，辖四街三镇，常住人口24万。大渡口区是市主城区12个中心组团之一，是全部纳入市规划的600平方公里主城区的两个区之一，以冶金、建材、机械、轻工为重要支撑的工业区。区有重钢集团、中国十八冶金建设公司、重型铸锻厂等国有大中型企业近20家；成渝、川黔铁路在区交汇，辖6个火车站，公路210国道纵贯辖区，并有长江水岸线30多公里；区有市重要的仓
13、储基地和国家级的西南建材中心批发市场。瓷市场已经形成规模。二、 市宏观经济环境概况2003年以来，市经济运行态势良好，增长稳健。展望2004年，随着国际国经济环境的持续好转，全市经济增长仍将保持快速、稳健的势头。1、 市国生产总值（GDP）分析分析项目199819992000200120022003国生产总值（亿元）1429.261479.711589.341769.771971.102250.11增长率（%）7.6%8.5%9.0%10.3%11.4%分析：市在持续强劲增长的投资需求、平稳增长的消费需求以与出口恢复性大幅增长的拉动下，面对国际战争和国“非典”疫情的两大冲击，在经济增长制约因素
14、有所显现的情况下，总体运行态势良好，呈现出持续、快速、平稳增长的特征，三次产业协调发展，速度效益同步提升，运行质量进一步提高，全市经济进入扩期的平稳增长阶段。2、 产业结构发展变化分析 历年三大产业所占GDP比重变化分析：年份第一产业所占GDP比重（%）第二产业所占GDP比重（%）第三产业所占GDP比重（%）1998年20.9%41.0%38.1%1999年19.2%40.8%39.9%2000年17.8%41.4%40.8%2001年16.7%41.5%41.7%2002年16.0%41.9%42.1%2003年15.2%43.4%41.4%分析：经济运行处于扩阶段，经济总量快速增长，各项指标也全面向好。作为中国的老重工业城市，第二产业GDP中的比重一直占有重要地位，且相对较为稳定；而第一产业则持续下降，截至2003年，第一产业的比重再次下降至15.2%，为历年最低，第一产业的萎缩已是国家经济发展的大势所在；第三产业比重相应提升，反映出城市化进程加快，产业结构逐渐优化。 房地产业在GDP中的比重变化国民生产总值（亿元）199819992000200120022003年第一产业298.7284
