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1、7商业物业市场分析7.1商业供应分析2000-2004年重庆市商业供应市场状况表（请增加2005年上半年数据，下同）20002001200220032004开发投资额（亿元）31.1736.6042.0050.8260.12施工面积（万平方米）468.62572.85666.69770.23860.35新开工面积（万平方米）320.79401.81431.92518.2602.46竣工面积（万平方米）227.34282.22357.13445.22555.3注:以上数据来源于重庆市统计年鉴. 重庆市商业市场稳步发展，增长速度明显。2004年重庆市商业开发投资额达到60.12亿元，同比增长18.
2、3%；商业施工面积达到860.35万平方米，比上年增长11.7%；商业新开工面积602.46万平方米，比上年增长16.26%；商业竣工面积555.3万平方米，比上年增长24.72%。到2005年6月底前，重庆商业用房总量为2600万平方米。同时，1-6月新开发的商业面积为106.78万平方米。说明：统计年鉴上没有关于“预售面积”、“ 规划中面积”、“ 楼层层数”、“临街情况”、“未来潜在供应量”的统计指标，且获取数据难度较大。（不能说难度大就不找吧？“预售面积”、“ 规划中的商业面积”、“未来潜在供应量”应该可以找到吧？7.2商用物业成交分析2000-2004年重庆市商业销售状况表200020
3、01200220032004销售价格（元/平方米）32753548365341514658销售面积（万平方米）77.86100.70111.83125.99140.32销售额（亿元）25.5035.7340.8552.365.36注:以上数据来源于重庆市统计年鉴.重庆商业地产销售面积、销售额、销售价格等各项指标与去年同期比较均呈上升趋势。商业开发继续呈现以市场为主导，以有效需求为依托的健康、有序发展的总体态势。2004年重庆市商业地产销售额达到65.36亿元，同比增长24.97%；销售面积达到140.32万平方米，比上年增长11.37%；销售价格达到4658元/平方米，比上年增长12.21%。
4、7.3商用物业空置率分析（空置面积、空置率）2000-2004年重庆市商业空置状况表20002001200220032004空置面积（万平方米）149.38201.76227.86280.94344.77空置增长率（%）19.5635.0612.9423.3022.72 空置一年以上（万平方米）68.67104.73132.93184.39210.53注:以上数据来源于重庆市统计年鉴.2005年8月3日重庆商报中提及到：2004年末，商业房空置是246万平方米，空置率为9.5%，而在2004年度中国商业地产报告中提到：重庆以44%的商业房空置率居全国40个城市榜首。请向相关部门查证到底商业物业
5、空置率有多少？2005年年初，重庆市国土房管局出台“主城区原则上不再批建商业用地”，重庆市商业空置面积得到有效控制，空置面积增长速度减缓。2004年重庆市商业地产空置面积达到344.77万平方米，同比增长22.72%；其中空置面积达到一年以上的有210.53万平方米，比上年增长14.18%。市场供需将会越来载趋于平衡。需要补充：1、沙区的供应量？成交量？空置率？2、缺少本部分的分析，通过宏观上的数据分析，目前重庆市商用物业的供求情况如何？是否有开发空间？沙区的呢？7.4商用物业现状分析7.4.1重庆市主要商圈分布7.4.1.1重庆主城五大商圈对比重庆市的商业物业呈现区域集中化的趋势，目前已形成
6、以下几大主要商圈：解放碑商圈、江北观音桥商圈、南坪商圈、沙坪坝中心商圈、杨家坪商圈。据重庆市商委统计数据表明,在所有指标中解放碑拿到4项第一,老大地位无人撼动!具体指标如下:2004年重庆商圈发展状况表地区网点数量（个）营业面积（万平方米）年销售额（亿元）商业设施累计投资额（亿元）解放碑448014118035观音桥4480708032南坪42005010020沙坪坝4215467019杨家坪31004550-注：以上数据来源于重庆市商委。从上表可以看出，观音桥商圈作为后起之秀，已经超过了南坪和沙坪坝区，成为主城区第二大商圈。南坪商圈的年销售额达到100亿元。杨家坪商圈在四大经济指标中都落后于
7、其他四大商圈。7.4.1.2五大商圈目前经营现状以下内容可否做成表格作对比：商圈名称商圈位置商圈特点商圈现状未来发展规划三峡广场沙平坝区是目前仅次于解放碑商圈的最大次级商圈，具有明显的教育经济圈特征小龙街正街转盘周边南开中学；转盘火车北站陈家湾华宇广场；转盘三角碑范围内的商业物业，周末人流可达45万人次；该商圈周边有较多高等学府子弟及教师宿舍，经营商品包括百货、IT产品、图书等；目前有重百沙坪商场、新世纪凯瑞商都、立洋百货、赛博数码广场 在未来的商业物业及经营业态中，将强化区域性商业中心地位，吸引北培、井口、双碑的消费者，突出教育产业经济对商业的带动作用。解放碑渝中区江北观音桥商圈南坪商圈杨家
8、坪商圈解放碑中心商圈解放碑商圈：重宾-民生路-较场口-新华路-小什字；重宾-临江路-沧白路-小什字范围的商业物业。解放碑中心商圈有4480家。居主城区商圈领头羊地位，经营服装居首位占13.4%；风味名小吃居第二位占7%；装饰材料居第三位占5.86%。解放碑商圈商业物业类别十分齐全，主要以休闲娱乐、购物、名特小吃为主要业态。商业面积租金差价较大，一般在300-1500元/月左右。整体出租率达95%。观音桥商圈观音桥商圈：观音桥家乐福；观音桥建新东路车站；观音桥渝北汽车站江北区的商业在2002年前受带状商业的影响，发展缓慢。2002年江北区政府规划打造观音桥商圈，辐射北部城区，吸引北部居民消费。2
9、002年出现了37万平方米的时代广场，龙湖北辰天街，东和银都等较大型的商业物业。重百江北商场以18000进驻时代广场，家乐福、国美、新世纪、苏宁、商社电器、远东百货、北京华联、深圳茂业、中百仓储、麦当劳、肯德基、等商业驻扎江北，使观音桥商圈成为北部商贸中心，正逐渐形成气候。江北观音桥商圈有4480家。在五大都市中心商圈中商业物业仅次于解放碑商圈，经营商品类别计较齐全。服装居首位，占8.2%；化工居第二位，占7.3%；装饰材、建材居第三位，占4.6%。商业铺面租金一般在150-500元/月左右。商业整体出租率在80%左右。南坪中心商圈南坪商圈：南坪转盘响水路口；南坪转盘星宇花园；南坪转盘南坪西路
10、万寿路口；南坪转盘工贸大厦；南滨路等。南坪商圈经过几年的较大规模建设，已有20个中型商场，一个重庆最长的步行街，总面积近26万，新形成的南滨路美食一条街也十分火爆。新建了重百南丰商场，新世纪百货、江地商都、浪高百盛商场、重庆商社电器商场、上海锦江麦德龙商场、金台百货、十分利连锁超市、浪高购物中心、山城平价超市、建玛特等在大中型零售商业，改变了直辖前只有南坪商业大楼一枝独秀的局面，从而带动了整个区域的零售市场的进一步火爆，聚集了人气。南坪中心商圈（包括南滨路）商业物业4200家，其中餐饮65家占13.7%，居首位；服装31家占6.5%居第二位；装饰材料25家，占5.3%居第三位。沙坪坝区中心商圈
11、沙坪坝商圈：小龙街正街转盘周边南开中学；转盘火车北站陈家湾华宇广场；转盘三角碑范围内的商业物业。近年来沙区的商业发展迅猛，2003年前5000以上的16个较大型商业物业就达40万。营业面积在1万以上的有金城广场、沙坪商场、融信大厦、华宇广场、欣阳广场、三峡广场、沙龙广场、利得尔广场、三凌大厦、绵华源等商业物业。沙坪坝三角碑中心商圈4215家。其中服装119家，占23.7%，居首位，名小吃31家占6.2%，通讯、器材16家，占3.2%。商业独立铺面租金一般在120-400元/月左右，整体出租率在90%以上。杨家坪商圈杨家坪商圈：杨家坪正街兴胜路前进支路；珠江路团结路直港大道范围内的商业物业。杨家
12、坪商圈在2002年以前发展较为缓慢，2002年区政府为提升杨家坪商圈的形象，投资2.5个亿修建了重庆市最豪华的步行街，并成功引进了新世纪、富安百货、沃尔玛、重百杨家坪店、家乐福等大型零售商业企业。步行街建成后，大规模对中心商圈进行旧城改造，五分之三的城建将改头换面，在三年内新增商业用地面积20万，成为集商贸，休闲为一体具有较高档次的商业步行街。目前，杨家坪中心商圈及周边有经营企业和个体经营者2880多家，经营品种达10多万个。经营面积1万以上的大型商场或专卖店有6家，超市4家。杨家坪中心商圈商业物业有3100家，其中，餐饮45家占12.9%居首位；装饰建材33家占9.5%居第二位；休闲娱乐24
13、家占6.9%居第三位。商业铺面租金一般在150-300元/月左右，整体出租率在90%左右。杨家坪次商圈南 岸次商圈解放碑核心商圈江北 次商圈沙平坝次商圈增加地图：请伟恒整理一下7.4.1.2五大商圈目前经营现状重庆市的商业物业呈现区域集中化的趋势，目前已形成以下几大主要商圈：解放碑商圈、江北观音桥商圈、南坪商圈、沙坪坝中心商圈、杨家坪商圈。据重庆市商委统计数据表明,在所有指标中解放碑拿到4项第一,龙头地位无人撼动!具体指标如下:2004年重庆商圈发展状况表地区网点数量（个）营业面积（万平方米）年销售额（亿元）商业设施累计投资额（亿元）解放碑448014118035观音桥4480708032南坪
14、42005010020沙坪坝4215467019杨家坪31004550-注：以上数据来源于重庆市商委。从上表可以看出，观音桥商圈作为后起之秀，已经超过了南坪和沙坪坝区，成为主城区第二大商圈。南坪商圈的年销售额达到100亿元（这说明什么问题？是因为南坪人口多，购买力强？还是因为南坪人有钱？还是因为很多外区的人到南坪购物？）。杨家坪商圈在四大经济指标中都落后于其他四大商圈。（从这里可以说明什么现像？）7.4.1.3重庆市商业20042020规划（1）商业中心按照多中心组团式的城市空间结构，遵循商业自身发展规律，形成市级商业中心、片区级商业中心、组团级商业中心和社区级商业中心四级商业网络体系。市级商业中心：解放碑地区为市级商业中心，辐射范围达到全市域和邻近省市，继续加强商贸服务功能，完善文化、娱乐、旅游等辅助功能。片区级商业中心：巩固沙坪坝、观音桥、杨家坪、南坪四个片区级商业中心，新规划发展西永和长生两个片区级商业中心，分散市级商业中心部分功能，辐射本片区，便利本片区居民生活。组团级商业中心：在各组团布局中型商贸服务业。社区级商业中心：在各社区中心布局小型商业服务设施。（2）特色商业街区特色商业街区集购物、旅游、餐饮、休闲和特色文化
