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1、 物业承接查验实施方案前 言物业承接验收制度是物业管理条例重要制度之一，是为了维护业主的合法权益，明确物业项目业主与开发建立单位、物业效劳企业各自的责任，防止物业效劳中因物业质量责任不清而导致的物业效劳纠纷,在正式接收物业项目之前由业主或其委托的机构对即将交付使用物业的建造质量、管理资料、建筑使用功能等进展的综合性验收，是物业效劳工作的根底和前提条件。制订物业承接查验实施细那么将为业主与开发建立单位、物业效劳企业、物业效劳评估监理机构提供可操作性依据。本细那么制定是以现行国家规、规程、标准为依据，结合ICC.环贸中心建筑工程质量与物业效劳企业现有实际水平并吸纳了企业的先进经历，其总体承接验收标
2、准水平高于行业标准，与规、规程一致。适用ICC.环贸中心区域的所有物业项目，建立单位与业主或其委托的物业效劳企业之间进展的物业共用局部与非共用局部的查验交接和物业效劳交接活动；增加各个部位与系统设备设施的查验方法与查验标准。目录1.总那么2.术语3.一般规那么4.房屋本体与公共设施的承接查验要求5.强电系统设备设施的承接查验要求6.电梯系统设备设施的承接查验要求7.平安防系统设备设施的承接查验要求8.消防系统设备设施的承接查验要求9.楼宇自控系统设备设施的承接查验要求10.综合布线设备设施的承接查验要求11.空调各系统设备设施的承接查验要求12.给排水各系统设备设施的承接查验要求13.绿化工程
3、的承接查验要求14.钥匙的承接查验要求1. 总那么1.1. 目的为了维护业主的合法权益，明确业主与开发建立单位、物业效劳企业各自的责任，防止物业管理中因工程建立质量责任不清而导致的纠纷。1.2. 适用围ICC.环贸中心区域的物业项目，建立单位、业主或其委托的物业效劳企业以与物业效劳评估监理机构，进展物业工程建立项目含共用局部和非公共局部查验交接和物业效劳交接时，适用本方法。2. 术语2.1. 物业承接查验：在正式接收物业项目之前，开发建立单位、业主或受业主委托的物业效劳企业以与物业效劳评估监理机构在移交物业项目过程中对建造质量、管理资料、建筑使用功能等进展的综合性验收。2.2. 物业公共区域：
4、主要包括共用部位、共用设施设备。共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢物业业主共有的部位，一般包括：根底、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以与户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。2.3. 非公共部位属于房屋本体建筑围，以与合同承诺的交房标准，主要包括业主户设备设施。一般包括：户根底、承重墙体、柱、梁、楼板、墙面、地面、天花、门厅、楼梯、走廊通道、门窗、户配电箱、弱电箱、门禁、对讲、消防、给
5、排水、燃气管道与设施、照明、空调含制冷、采暖设备、精装修、强弱电线路、阳台、空调机位、排风排烟管道等。3. 一般规那么3.1. 物业承接查验工作流程表3.1物业承接查验工作流程工作流程管理容相关文件接口组建承接查验小组做好承接查验前的准备检查核对进展资料移交整改补齐资料YN 接项目公司进场通知接收N进展硬件设施、设备移交限时整改Y资料归档检查验收1. 确定是否具备条件2. 组建新项目承接查验小组，任命组长/专业人员3. 编制计划，与委托方接洽，现场摸底4. 物业资料接收5. 检查核对是否齐全、完整、符合要求，符合接收/不符合补齐6. 按标准/技术资料分组检查建筑物与附属设施7. 合格接收/不合
6、格整改，资料建档保存1. 合同/中标通知书2. 房屋验收标准/承接查验规程3. 工作计划/工作文件/技术资料4. 物业资料/交接记录5. 验收记录/移交清单6. 检验报告/安装调试记录/资料归档记录委托方新项目管理单位/建立/施工单位同上项目管理单位3.2. 物业承接查验工作准备3.2.1. 新建物业验收应具备的条件：3.2.1.1. 建立工程施工全部完成，已经竣工验收合格；3.2.1.2. 供电、采暖、供气、给排水、卫生、道路等设施能正常使用；3.2.1.3. 房屋幢、户编号经有关部门确认。3.2.2. 物业承接查验前的准备3.2.2.1. 承接查验前物业公司应做好以下准备工作：(1) 与项
7、目公司联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；(2) 派出技术人员到现场摸底，以便有针对性地编制验收计划；(3) 提前参与物业竣工验收和机电设备的安装调试，做到心中有数；(4) 准备好承接查验用的记录表格3.2.2.2. 承接查验小组组长拟定物业承接查验计划，物业承接查验计划应包括以下容：(1) 物业承接查验项目清单；(2) 小组人员分工；(3) 承接查验日程安排；(4) 业主、施工方、物业承接查验小组三方施工质量整改工作协调会； (5) 其他如提前介入在建工程验收等。3.3. 物业资料的承接查验3.3.1. 建立单位向业主或业主大会移交资料应符合物业承接查验方法的规定。其包括：(1) 基
8、建文件A类容与要求 a) 决策立项文件b) 建立用地、征地与拆迁文件c) 勘察、测绘与设计文件d) 工程招投标与承包合同文件e) 工程开工文件f) 商务文件g) 工程竣工验收与备案文件h) 其他文件(2) 监理资料B类容与要求a) 监理管理资料b) 监理工作资料c) 竣工验收资料d) 其他资料(3) 施工资料C类容与要求a) 施工管理资料b) 施工技术资料c) 施工测量记录d) 施工物资资料e) 施工记录f) 施工试验资料g) 施工质量验收记录h) 竣工验收资料3.3.2. 各种设备设施的随机资料包括但不限于：设备操作、使用说明书，设备维护保养说明书与维修工艺要求，随机图册，设备产品样本，出厂
9、合格证明，出厂精度、性能检验记录，装箱单、附件明细表，开箱查验单，安装调试记录，安装调试查验记录，安装洽商记录，进口设备技术资料原件与翻译文本等。3.3.3. 与政府主管部门与或供电、供水、燃气等能源供给企业签订的各种协议、合同、方案图纸等例如：高压供电方案批准书，供用电协议书，供电部门送电前配电室高压与继电保护试验记录等3.3.4. 政府主管部门出具的各种检验、检测报告与为出具检验检测报告所必须的各种检验、检测记录与或工作记录。3.3.5. 业主资料适用时已购房业主的、位置、面积、联系等。3.4. 物业设备设施的承接查验3.4.1. 编制承接查验工作计划各专业组按照承接查验计划安排，对房屋主
10、体结构、单元住宅、公共配套设施水、电、机电设备、消防设施、道路、管线等进展现场查验，并填写相关记录；查验采用观察和使用、试验的方法进展。3.4.2. 承接查验的容包括：3.4.2.1. 房屋本体与公共设施的承接查验；3.4.2.2. 公共配套设备设施的承接查验包括强电系统、电梯系统、平安防系统、消防系统、楼宇自控系统、综合布线系统、空调各系统、给排水系统、绿化工程等；3.4.2.3. 钥匙的承接查验；4. 房屋本体与公共设施的承接查验要求4.1. 查验围房屋本体、公共设施等。房屋本体包括：地基根底、梁、柱、板主体、顶棚、墙面、楼地面、门窗、楼梯、扶手，卫生间供水、排污管道、地漏、卫生洁具等。公
11、共设施包括：根底设施、天台、屋面避雷设施、消防设施、小区路灯、绿化、小区道路、垃圾箱房、车库、检查井和化粪池、明暗沟、踏步、台阶、水池、水箱、景观、雕塑和文化娱乐设施等。4.2. 满足实用性要求。5. 强电系统设备设施的承接查验要求5.1. 查验围包括但不限于项目围的如下设备设施：5.1.1. 变配电室设备设施包括：应急发电机系统设备、设施。5.1.2. 空调系统供电设备、设施。5.1.3. 给排水系统供电设备、设施。5.1.4. 楼宇自控系统供电设备、设施。5.1.5. 消防系统供电设备、设施。5.1.6. 平安防系统供电设备、设施。5.1.7. 照明系统设备、设施。5.1.8. 办公用电系
12、统设备、设施。5.1.9. 电梯系统供电设备、设施。5.2. 各系统能够正常的运行使用。6. 电梯系统设备设施的承接查验要求6.1. 查验围项目围的所有电、扶梯设备设施，包括竣工查验资料与电梯机房、电梯轿厢、电梯井道、电梯底坑等部位的机械装置和电气装置。6.2. 系统能够正常的运行使用。7. 平安防系统设备设施的承接查验要求7.1. 查验围平安防系统的围包括：电视监控系统、出入口控制(门禁)系统、停车管理系统、入侵报警系统、巡更管理系统、综合管理系统。7.2. 系统能够正常的运行使用。8. 消防系统设备设施的承接查验要求8.1. 查验围8.1.1. 消防电源与消防疏散照明设备、防爆电气设备包括
13、：应急配电系统设备、自备应急发电设备、EPS电源、UPS电源、消防互投开关、消防电气线路、火灾应急照明与平安疏散指示标志、防爆照明设备、防爆动力设备等；8.1.2. 自动喷水灭火系统包括：消防水箱、消防水箱给水管路和控制装置、消防水泵、喷淋水泵、稳压泵、喷淋管线和喷淋头、消火栓与消火栓箱、湿式报警阀、水流指示器、雨淋阀等8.1.3. 火灾自动报警设备包括：消防自动报警主机和CRT、各种火灾探测器；手动报警按钮；区域报警控制器和集中报警控制器等；8.1.4. 消防控制中心与联动控制系统包括：联动控制台、区域联动控制器、集中联动控制器、UPS电源和操作电源、消防直通等8.1.5. 应急播送系统包括
14、：声源设备、功率放大器、音控器、扬声器等；8.1.6. 防排烟系统设备包括：排风机、排烟风机、正压送风机、排烟风道、正压送风风道、正压送风口、防排烟风口、防火阀等；8.1.7. 通风空调系统8.1.8. 气体灭火系统8.1.9. 防火门、防火卷帘包括：防火门、电动防火门、防火卷帘等；8.1.10. 消防电梯；8.1.11. 灭火器配置；8.1.12. 防火、防烟分区8.1.13. 智能防火系统包括：智能探测器、智能终端等；8.2. 各系统能够正常的运行使用。9. 楼宇自控系统设备设施的承接查验要求9.1. 查验围楼宇自控系统的监控围为空调与通风系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、热源和热交换系统、冷冻和冷却系统、电梯和自动扶梯系统等各子系统。9.2. 系统能够正常的运行使用。10. 综合布线设备设施的承接查验要求10.1. 查验围项目围语音、数据传输设备、设施。包括工作区、电信间、设备间、线槽、线缆、桥架以与图纸资料。10.2. 符合相关安装施工要求。11. 空调各系统设备设施的承接查验要求11.1. 验收围项目围空调系统、排风排烟系统、冷冻和冷却系统、锅炉系统、消防正压送风系统等。11.2. 各系统能够正常的运行使用。12. 给排水各系统设备设施的承接查
