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1、老旧小区改造首先是一项社会事业，其次才是一块市场经济的蛋糕。在这个过程中，如何转变城市发展和管理模式，审慎处理好 政府、企业和居民三方之间的关系，尤为重要。八月初的北京，走进建于1973年的朝阳某小区，没有 46年历史本应呈现 出的破旧，崭新的夕卜挂电梯和刚刚粉刷的楼房外立面都格外惹人 注意。这里是北京市首批进行改造的老旧小区之一。光鲜背后， 记者也发现，居民楼一共 6层，电梯只在3楼到6楼停靠，使 用电梯要刷专用的充值卡，每使用一次，扣去3毛余额。小区外来访客没有充值卡，2楼的居民无法搭乘电梯.出于种种原因， 还是有不少人选择步行上下楼。2017年底，住房和城乡建设部在厦门、广州等15个城市
2、启动了城镇老旧小区改造试点，截至 2018年12月，试点城市共改造老旧小区106个，惠及5.9万户居民。同时，2018年，全国老旧小区加装电梯已经完成了1万多部，在施工的有 4000多部，正在办理前期手续的有7000多部。 实际上，老旧小区改造从 15城试点，到被写入2019 年政府工作报告，再到2019年6月以来，中央层面短时间内先 后三次部署推进相关工作，在政府的大力推动下，老旧小区改造 逐渐成为产、学、研各界讨论的焦点，“钱从哪儿来”等争论从未停歇。老旧小区改造是一项已经被上升到国家层面的、既保民生，又稳投资，同时拉动内需的重要工作。在一些机构的 预测中，老旧小区改造又是一个想象空间在2
3、万亿以上的蓝海市场。但在居民视野里，这似乎又只是一个电梯加装装哪里” 一楼改造出钱么的具体而微的民生问题。对此，有资深业内人士向记者坦言，老旧小区改造首先是一项社会事业，其次才是 一块市场经济的蛋糕。在这个过程中，如何转变城市发展和管理 模式，审慎处理好政府、企业和居民三方之间的关系，尤为重要。从棚瞄旧改按照住房和城乡建设部等三部委今年3月印发的关于做好2019年老旧小区改造工作的通知（以下称通知），老旧 小区应为建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活、 居民改造意愿强烈的住宅小区。根据住房和城乡建设部标准定额司巡视员倪江波在公开场合的介绍，我国建成于2000年前的老旧居住小区有近
4、16万个，涉及居民超过 4200万户，建筑 面积约为40亿平方米。7月1日，国务院新闻办公室举行的政策例行吹风会上，住房和城乡建设部副部长黄艳表示，这些 小区可能已经建成了 20年以上，由于原来设计标准比较低，再 加上维护、养护不到位，多存在管网破旧老化现象突出，养老、 抚幼、物业等配套缺失，道路损坏、秩序混乱、私搭乱建等问题 明显。实际上，老旧小区改造并非短期出现的新鲜事物。不过，老旧小区改造在过去很长的时间内，一直并未成为城市更新 的主要工作。多位分析人士均向21世纪经济报道记者表示，彼时，城市更新的主要模式还是棚改。进入2018年下半年后，出于防范隐性债务风险、去库存任务阶段性结束、防范
5、部分地区房价过快上涨等多方面原因，棚改融资监管与相关政策出现较大 变化。2019年4月，财政部公布的2019年棚改计划新开工数 量仅285万套，同比下降51%。在这一背景下，和棚改对象存在重合部分的老旧小区改造，开始受到重视。尽管对房地产 投资不存在拉动作用，对上下游产业的带动效应也弱于棚改，但 老旧小区改造投资强度更小、同等体量资金惠及面更广，在部分 区域内，部分取代棚改成为必然。坐一次电梯三毛“整个电梯装下来要78万，政府补贴24万，剩下的钱由6 层楼24户自己出。我住六楼，算下来要出7万多块8万块钱，当然拒绝了。”6月，在接受21世纪经济报道记者采访时，上海某老旧小区居民张浩（化名）这么
6、向记者解释他为什么反对 他所在的单元楼加装电梯。实际上，由于老旧小区往往经历了由公房分配，再到住户买断的过程，产权关系复杂、管理主体 混乱、维修基金缺位等，都成为老旧小区改造的阻碍。盈利空间 如何、钱从哪里来，一直是各方最为关注的问题。在上述 7月1 日的国新办吹风会上，黄艳在面对媒体关于项目资金筹措难题是 否可以引入金融支持的问题时，也只是用不能具体回答尚 需调研进行回应。在老旧小区改造中最缺的就是钱”，北京清华同衡规划设计研究院总工程师、中国城市规划学会城市更新学委会委员张险峰告诉记者，没有改造资金来源、不产生新的盈利空间，自然没有企业愿意投入。而仅靠政府投入杯水车薪， 难以完成如此艰巨的
7、改造任务。目前，老旧小区改造内容主要分三大类：一是保基本的配套设施，包括水、电、气、路等市 政基础设施的维修完善，装电梯也是其中非强制的部分；二是提 升类的基础设施，包括公共活动场地、配建停车场、物业用房等； 三是完善公共服务类的内容，包括养老、抚幼、文化室等设施。 按照前述通知的要求，要按照“谁受益，谁出资”的原则， 完善居民合理分担、单位投资、市场运作、财政奖补等多渠道资 金筹措机制。积极探索通过政府采购、新增设施有偿使用等方式， 引入专业机构、社会资本参与老旧小区改造。21世纪经济报道记者注意到，根据不同的改造内容，融资模式也有所不同。 其中，小区、楼道照明设施、维修更换水、电、燃气管道
8、、供暖 设备、社区绿化等保基本的配套措施，根据相关机构测算，这类 改造涉及总投资约1.2万亿。而从试点情况来看，这部分投资资 金来源，多以政府财政为主，且占比在90%左右。 而在受人关注的“加装电梯”领域，由于投入相对较大，也成为了各地 引入社会资本的重要领域。目前，各个地方都对增设电梯提供了 10万-25万元不等的补助，广西等一些地方，补贴还会随 着楼层的增高而增加。在北京的尝试中，主要有代建租用”、由产权单位或是集体出资、业主自筹自建三种方式。一些小区改 造过程中，建设外挂电梯时采取了 “居民申请、免费安装、有偿 使用”的代建租用”模式。而上海则试点了所谓的 6+1模式，是指由开发商出资在
9、原有 6层住宅顶层加盖一层，加层 房屋出售所得用于补贴电梯安装与前期保养费用，业主只需支付电梯运行费。张险峰认为，发动社会力量投入改造的模式值得肯定，企业通过先期投入改善了居住条件，自然可以通过后续 服务收取应得的费用。在推行这种模式之前，还是需要政府提前 做好顶层设计和系统规划，把各种技术方法、各种渠道筹措的资 金统筹加以考虑，避免重复建设或单一科目改造带来新的问题。挖掘新的盈利空间与政府补贴为主的基础设施改造相比，公共服务产品的提供 和收费，可以为企业参与老旧小区改造带来更大的盈利空间。张险峰告诉记者，老旧小区改造，其实可以在建造技术和产品、 地上地下空间的挖潜利用、后续管理运营等环节，创
10、造新的盈利 空间。比如在土地空间挖潜方面，可以通过优化规划设计，把边角废弃土地、地下空间进行二次开发，改为停车、商业服务、 运动休闲、养老服务等设施，为投入改造的企业带来土地经营效 益。在水系统、供热、网络、电梯改造中，鼓励建造商与运营捆 绑，在运营收费中实现资金平衡等等。不过，多位业内人士均向21世纪经济报道记者指出，与“棚改”等其他城市更新模 式不同，老旧小区改造过程中，不可避免的要与居民持续沟通， 如何提高居民购买服务的意识，显然是重中之重。愿景明德集团承接了北京劲松小区等多个老旧小区改造的标杆项目。其城市更新部门负责人告诉记者，光做老旧小区物业管理，几乎是不 可能实现盈利的。老旧小区普
11、遍存在物业管理较差的问题，导致 居民不满意，也就不会主动缴物业费，所以公司就没有意愿进行 老旧小区的物业管理，或者是物业管理水平越来越差，“这是一个恶性循环。如何走出这个循环？这显然需要政府部门与企业做更多的工作。其中，政府部门应当从制度设计、政策法规、技术标准、财政补贴、系统规划、市场准入、公众参与机 制、推动技术创新和集成应用等多方面，进行顶层设计和因地施 策，发挥政府应有的主导作用。同时，基层、社区的引导作用不可忽视。一位北京某老旧小区的居委会工作人员告诉记者， 在是否需要电梯改造的问题上，居委会组织了居民议事会和楼门 长会，率先获得小区内部分积极分子的认可；随后居委会干部分 成10个工
12、作组，早上7-8点入户收集老年居民意见，晚上9-10 点入户搜集年轻居民意见，多轮沟通后最终获得了一致同意。而在企业层面，上述愿景明德人士告诉记者，他们在某小区的闲 置空地上新建了社区服务中心。中心内部引入哪些服务商家，是 通过向居民发放2000多份调查问卷得到的。同时，还顺应居民 要求，为社区街边二十多年的理发师傅，装修改造了二十多平米的营业空间。目前，该负责人介绍，愿景集团在劲松小区的业务，收入主要有三个来源：第一是物业费，相对较少，但也能 弥补当前部分运营缺口；第二是停车管理，整个小区有五百多个 停车位，这部分带来一定的收入；第三是企业利用自有资金投资改造，在街道的支持下，把社区内闲置、低效利用的空间盘活起来，引入便民服务业态和社区广告所产生的收入。未来，还将引入一些入户的保洁、维修的收入。张险峰指出，老旧小区改造首先是一项社会事业，其次才是一块市场经济的蛋糕。 因此，在平衡社会效益和经济效益中，应以社会效益为先，在确保群众 满意的前提下再考虑经济效益。
