《商品房认购书详解》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商品房认购书详解（11页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、BF20050117编号：北京市商品房认购书出卖人：_买受人_北 京 市 建 设 委 员 会北京市工商行政管理局二OO五年二月前言为什么在商品房买卖中要出现认购书？为什么在其他商品买卖中很少有认购书？这和商品房的交易特点是有关系的，更取决于商品房交易谈判的特殊性。如果我们买一辆普通的汽车，买一件衣服，或者买其他有重复购买经验的商品，不需要签订认购书和认购协议，为什么呢？因为我们过去的经验足以让我们立刻在现场做出判断，好就是好，不好就是不好；要就是要，不要就不要。我们很快就可以谈判出结果来，谈判时间非常短，双方不需要经过太多的磋商。但是在买卖商品房的时候，购房者一方掌握的信息和开发商相比是非常欠
2、缺的，作为一种保护手段，购房者总是尽可能延长谈判时间，在这个漫长的谈判时间里，尽可能获取更多的和准备购买的房屋有关的信息，比如房屋的价格、户型、公共配套设施等等，这样谈判时间就会拖很长，谈判过程中变数也特别多。但是，同一套房屋只能卖给一个买主，开发商为了促使交易尽可能达成，必须要尽快锁定目标。通过什么方式呢？目前最有效的方法就是通过认购协议。有了认购协议，他就能单个购房者就未来签订商品房买卖合同这件事尽快进行具体的协商并签订合同。而且实践中大部分售楼人员的收入是和售房业绩挂钩的，这就导致了认购协议的大量使用。要想买商品房，房地产开发商往往先要求签认购协议，在签了认购协议后开发商承诺在一定期限内
3、不再就同一套房屋和其他人签合同。认购书有什么作用？一般认为，签订认购协议只是为了保证购房者能够积极地去参与商品房买卖合同的谈判过程。假设没有谈成，购房者想当然认为定金应该退还，实际上不是这样。开发商的认购协议在文字里面做了大量的工作，最后产生的结果已经和当初购房者设想的内容大相径庭。开发商努力追求的结果是购房者必须签订买卖合同，否则根据认购协议交付的定金就不再退还。所以定金认购协议已经成了把购房者套住的第一个枷锁、绳套，以至很多购房者之所以签订买卖合同，之所以购买这个房屋，并不完全基于他本身的自愿，而是他不愿意丢失定金。所以我们建议，如果想买房，最好找一个律师尽快就商品房买卖达成协议。在购房合
4、同未达成前，先签认购协议是有相当风险的，每年北京的购房者在定金方面损失巨大。签订认购书原本不是必经的程序，为什么在现实中很少有人不签这个认购书呢？就是因为总体的背景是：目前房地产市场价位合适、地段合适、令购房者十分满意的房子相对来说还是供不应求，购房者看好的房子如果不及时认购下来，很有可能就买不到了。对开发商来说，房子卖给谁他都有得赚，但是对购房者而言，如果想要买到满意的房子就必须通过认购书把它确定下来。这正好给开发商利用认购协议套牢购房者提供了可乘之机。购房者还应注意的是：房屋销售人员往往会诈称有好几个客户都看中了这套房子，谁先定给谁。促使你先下定金，取得一定期限的优先权，从而由潜在的购房者
5、成为准购房者。因为下一个小的决心比下一个大的决心更容易。这是房地产业惯用的销售技巧。在楼盘销售人员的培训课程中，这是一个重要的培训内容。而潜在购房者一旦签了认购书，主动权就到了销售方手中，因为在签订认购协议时销售合同的很多条款尚未确定，销售者随时可以念定金的“紧骨咒”，促使准购房人放弃合同谈判中要坚持的权利，被迫接受开发商确定的销售条件。 因此，我们认为有必要对认购书的每个条款进行分析，结合执业经验提出我们的一些看法。北京市商品房认购书本认购书不是签订商品房买卖合同的必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。认购人以交付预付款性质费用的方式认购商品房的，不适用本认购书。204评析北
6、京市房管部门正式推出商品房认购书的示范文本是第一次，对于规范商品房买卖行为有一定的积极作用。本认购书前段说明客观地明确了该认购书的法律地位，即认购书本身不是签订商品房买卖合同或者预售合同的必经程序。但在具体的实践中，签订认购书是往往是北京购房者购买房屋所要签的，而且，许多购房者往往因为签订了认购书后而不得不决定购买该商品房并签订商品房买卖合同。这时，签订合同的目的已经不单纯是为了购买房屋，在很大程度上是为了不损失自己已付的定金。因此，在具体的法律实务中定金纠纷屡见不鲜，购房者往往是被定金套牢而欲罢不能。建议购房者在签订认购书的时候，一定要明确认购书的目的主要是为了签订正式的商品房买卖合同，但不
7、是必经途径。所以，既然本条款说了认购书不是买卖合同的必经程序，那么还是不签的好，因为在实际履行认购书的过程中，这个认购书成了一个陷阱合同，具体表现为：当购买者按照约定日期前去签订商品房买卖合同的时候，因为各种原因而签订不成，但要求退还定金却成为问题，以至于有些购买者为了不损失这些定金而购买房屋，从而导致更大的损失。204评析出卖人:_通讯地址:_邮政编码:_营业执照注册号:_企业资质证书号:_法人代表:_联系电话:_委托代理人:_联系电话:_委托销售代理机构:_通讯地址:_邮政编码:_营业执照注册号:_认购人:_法定代表人负责人:_国籍:_身份证护照营业执照注册号 :_出生日期:_年_月_日
8、，性别:_通讯地址:_邮政编码:_联系电话:_法定代理人委托代理人:_国籍:_身份证护照 :_出生日期:_年_月_日, 性别:_通讯地址:_邮政编码:_联系电话:_ 第一条 基本情况（一）认购人所认购的商品房（以下简称该商品房）为出卖人所开发的位于北京市_区_项目中的第_幢座_单元层_号房，朝向为：_。204评析认购书签订的实际情况通常是购房者准备购买期房。对自己想要买的房屋进行明确约定是有一定好处的，但在现实中对于房屋朝向的界定非常容易出现分歧。我们曾经接触的案件中有位当事人在签订定金合同的时候，朝向约定为正向，原本以为自己的房屋的朝向是向正南方的，结果该房屋的朝向是为正西，开发商的解释是正
9、向包括正西，所以没有违约，结果购房者法律上也没有得到有力的支持。因此，我们建议在朝向的约定上以东南西北进行界定最为准确和严谨。通常情况下，购房者应当将商品房的全部细节做说明，说明程度不应低于商品房买卖合同。因为有时候，开发商和购房者签订的认购协议和最后签订的买卖合同未必是同一套房屋。特别是在收取高额定金的情况下，开发商往往会先说一个很好的房屋，收取三万或者五万定金，有的多达十万元。当购房者要签订买卖合同时，开发商却说认购协议所说的房屋是另外一个房屋。假设要买想要的房屋，必须再多交十万，否则只能买认购协议上说的这个房屋，如果不买，定金就不再退还了。很多购房者为了使自己的定金不损失，最后不得不签订
10、买卖合同，而且这个领域里面有过这种经历的的不仅仅是普通的单个购房者，还有很多大的公司，甚至某些国家机关，购买的房屋也不仅仅是一百万两百万三百万，有的总房款达上亿元，损失非常巨大。（二）该商品房的用途为：_，建筑面积共_平方米，其中，套内建筑面积_平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积_平方米。204评析在签订该条款时，房屋的用途是一个非常重要的条款，许多购房者对房屋用途的法律意义不明确，可以说，房屋用途决定了所签订的商品房买卖合同的最终目的能否实现。在实际案例中，经常会有购房者轻信了开发商的许诺，购买了住宅楼作为办公用途，其结果是无法办理工商注册而导致投资失败。所以说，购房者在进行投资的时候，
11、一定要谨慎查明所购买的楼盘是何种性质，避免这种不必要的投资风险。一般来讲，按房屋的性质分类，目前在房地产市场中出售的房屋有普通的商品房、经济适用房、高档公寓与别墅，但这不属于房屋用途的描述，房屋的用途一般是分为住宅和商用，购房者在签订购买合同时应当注意。 第二条 销售依据204评析销售依据是购房者准备购买的房屋的合法保证，也是开发商可以进行合法销售的凭证，但现实中购房者在签订认购书时往往没有认真审查开发商提供的销售依据。在购买商品房时，开发商提供的销售依据分为两种，一种是商品房预售许可证，另外一种是商品房为现房的，开发商应当提供初始登记的情况，即房屋所有权证，也叫大产权证。对此购房者应当予以高度关注，这是一个非常重要法律问题，因为它涉及到所买的房屋最终能否合法过户成为自己合法的财产。1、该商品房为
