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1、篇一：沪昆高铁邵阳北站新区开发 ppp 项目商业计划书 2新邵县沪昆高铁邵阳北站新城开发ppp 建设项目商业 计划书湖南省新邵县二 o 一五年四月一、项目背景2010 年，沪昆高铁 邵阳北站最终选址于新邵县坪上镇，这不仅是邵阳市交通建设的一块里程碑，同时也为新邵 县的建设带来了前所未有的机遇。坪上镇乃至新邵县的交通区位及总体发展格局未来将发生 翻天覆地的变化，区域经济地位将进一步提升，城镇建设将得以高速发展。沪昆高铁邵阳北站 位于新邵县坪上镇，车站中心位臵包括该镇的东岭、竹畔、百宁、新开等四个村。邵阳北站设计站房 规模为地级市级， 站房占地 6000 平方米， 两座侧式站台， 预留了一座岛式站
2、台两条到发线的 空间。邵阳北站 2014 年底已建成并投入使用。 新建邵阳北站位于湖南省新邵县境内北部， 双 石村西侧，跨过麦石里村。站位范围内多为旱地和稻田。车站性质为客运中间站。新设侧式 旅客站台2座，站台长度450m,站台宽度9.0m。站中心设旅客地道1处，满足乘客乘降需要。 车站两侧设防护栅栏， 保障行车安全。 车站设保养点 1 处， 结合车站范围地形特点， 将维修 点设在站房同侧大里程端。维修点内新设大机停放线 1 条,作业车辆停放线 1 条。连接沪昆与邵阳的邵坪高速公路作为沪昆客专配套工程正在建设,它是连接邵阳市区至沪昆 客专邵阳北站的一条快捷通道。以上铁路、公路的建设,将使新邵县
3、乃至邵阳市的区域交通 网络更趋完善,使人民“一小时至长沙,两小时到武汉”的梦想变为现实。沪昆高铁邵阳北站 新城主要包括东岭、 双石、百宁等 14个行政村, 一期规划面积为 756.40 公顷（约 7.56 平方 公里）,区内人口分布形式以自然村落为主, 部分村虽有部分用地位于规划区内, 但没有人口 分布。 区内现有人口 11287人, 总户数 3225户, 总人口密度 1 492人/平方公里, 其开发前景 广阔。以沪昆高铁邵阳北 站为依托的沪昆高铁邵阳北站新城位于邵阳市、 冷水江市和涟源市 “三市” 交汇的“银三角” 经济圈的核心区,北有娄新高速、湘黔铁路、沪昆高铁,东有安邵高速、邵坪高速、g
4、207 国道,西、南两侧均有“十二五”规划高速,区位交通条件非常优越。邵阳北站距邵阳市约38公里,距新邵县城约 30公里,距冷水江市约 14公里,距坪上镇城区约 4公里。便捷的对外 交通条件,有利于规划区交通枢纽中心的形成,新城框架的拉开,交通通信、商贸物流、生 产要素的集聚。二、沪昆高铁邵阳 北站新城开发前景展望 建设的战略连接点,城镇建设的载体现代经济的竞争,从根本上讲就是城市经济的竞争， 随着社会化大生产的深入发展， 区域经济越来越朝集团化、 区域一体化方向发展。湘中地区历史同源，文化同根，历来经济联系紧密，湘中城市群的概 念在 20 世纪 80 年代就有人提出。北站新城，将从湘中城镇发
5、展的最高点出发，着力于湘中 城市一体化，打造湘中重要的城镇化战略支点。北站新城将成为邵阳市城市向北的战略连接 点，将加快推进与娄底、冷江、新化和涟源等城市的联动发展，逐步从经济、社会、教育、资源等各方面联动，最终实现区域城市一体化，带动安化、溆浦、新化、 新邵等雪峰山区的城镇化进程，实现湘中城镇化的跨越式发展。3. 邵阳北部新城、 东部城市群的重要支点、对外门户邵阳作为一座有着 2500 多年历史的古城，文化底蕴深厚。但是，近二十年来，由于各方面的原因，邵阳的城市 发展还不够快，邵阳急需一个突破点，来重整城市的发展。北站新城作为沪昆高铁在邵阳唯 一的地级站，将是邵阳联通外部的重要窗口，也必将成
6、为邵阳城市化建设的先导区。新城距 市区 38 公里，距新邵县城（已基本实现与邵阳连城） 28 公里，虽然中间距离较远，但是也 具备了同城一体的基本条件，这在全国有不少先例，如宁波北仑区（北仑港）距 宁波市区 40 公里，张家界武陵源区距市区 28 公里等等。总之，新城城市建设、工业建设、 物流、房地产开发的前景诱人。三、开发的有利条 件1. 打造邵阳北站新城是顺势而为，发展条件得天独厚新型城镇化是湖南“四化两型”战略目标的重要内容，是新型工业化的基本土壤。安邵高速、邵坪高速等项目建设即将完成，特别是沪昆高铁设站坪上，即邵阳北站，带来了城市间人口流动的大流量和高密度，是推进新型城镇化建设和促进城
7、市间经济一体化进程的强有力的推动器，为坪上的城镇化建设提供了千载难逢的发展机遇，为县“做大城镇”战略注入了新的内涵，为邵阳市2.打造邵阳北站新城提供了发展条件交通区位优势为沪昆高铁为打造非经“南延、东进、北拓”的城市化战略扩大了外延。打造邵阳北站新城是顺势之举，具有得天 独厚的发展条件。3.邵阳北站新城创造了支撑条件 篇二：非经营性非自偿性公益项目 ppp 设计实操方案 营性 / 非自偿性 / 公益项目 ppp 设计实操方案 我们在实际设计 ppp 项目架构的过程中， 接触以 及正在实操设计一些非经营性的、公益性的项目 ppp 架构，其中典型的包括一个中南地区建 设改造湿地景观公园的 ppp
8、项目（方案已审议， 各方在合同签署和执行前期准备过程中） 、一 个中西部地级市水库河湖旅游区旅游公路建设 ppp 项目（方案已审议） 、一个西部城市公园 （带 中水景观湖） ppp 项目（方案策划设计审议中） 。这几个项目本身非 经营性、公益性特点，也就导致了融资难的问题。项目本底性质上都有这样的特点：初始投 资较大但当地政府财政都不宽裕，无法独自承担相应的建设费用；如果采用传统的银行贷款等融资方式，利息负担太过沉重（对于其中一个项目而言，因为项目推出时间的问题， 2014 年 43 文关于增量地方性债务的管理也是一个融资障碍） ；项目本身非经营性和公益性特点强， 本身没有收费机制或者本身收益
9、太微薄，对于社会资本没有吸引力，bt 、bot 等广义 ppp 下的融资模式也不可行。综合考量之后，这 几个项目方案通过设计不同类型的资源补偿型模式来解决，根据项目本身特点，其中湿地景 观公园 ppp 项目，采用了直接资源补偿型模式； 旅游公路项目采用捆绑式的资源补偿型模式； 带中水景观湖的城市公园通过借鉴和引入生态补偿机制的部分设计要点，则采用了特许经营 权转移式的资源补偿型模式。因为相关方案和项 目在设计或推进中，因保密义务问题，书面以湿地景观公园ppp 项目为主简要介绍上述各方案设计要点：湿地景观公园 ppp 项目项目背景： 中南地区某市计划 通过对自然湿地的改造维护建设湿地景观公园，
10、初步规划公园一期占地面积约 1200 亩，预计 总投资约 1.5 亿元，预计建设期两年。但因为政府财政负债较重，无法独自建设费用，传统 融资方式利息太过沉重，而因为项目本身没有计划制定收费机制（鉴于项目公益性质，以及 类似鸟巢 ppp 项目的失败教训， 也不推荐项目本身的收费机制） ，难以通过 bt 、bot 等方式引 入社会资本，最终方案确定使用狭义 ppp 模式下的资源补偿型融资模式，即选择一种可能产 生期望收入的资源项目去补偿一个财务上不可行的项目。资源补偿型融资模式为非经营性项 目的融资提供了新方式，具备一方面减轻政府财政压力、另一方面调动社会资本积极性和参 与度从而提高项目运作效率和
11、加速资源开发等优点， 对解决非经营性基础设施 / 公用事业项目 建设资金不足、加快建设具有重要价值。项目资源补偿型模式定性定量分析设计：定性分析设计： 将资源补偿型模式 引入到该项目中，首先考虑的是补偿方式。该项目所在地可选的补偿方案有建设用地资源、 旅游资源和矿产资源补偿，通过前期可行性分析确定了建设用地资源补偿的方式。将土地作为补偿资 源，政策上遇到的最大问题是我国对土地出让方式有严格的限制（如国土2004 年 71 号文），一般通过三种方式来使土地使用权的获得合法化：捆绑招标、土地出让金补偿和作价入股。 捆绑招标可以提高投标人准入标准发挥投资方企业优势但有复杂的法律冲突要协调且风险利 益
12、分担不是太平衡，出让金补偿结构简单操作性强但政府对项目没有后续控制能力，在敏感 问题的操作上政府意愿是倾向于选择法律风险较低且具有一定的控制能力的方式，因此最终 确定采用建设用地作价入股的方式（虽然土地使用价值有波动，但政府对项目公司有一定的 控制权，发挥投资方企业优势的同时又能保证公众利益；对投资方的保障通过地块选择和利 润保底设计来实现） 。确定作价入股的方 式之后，根据当地政府的的规划以及政企双方意愿， 方案选择了一块住宅建设用地 （“a 地块”） 作为潜在的补偿用地，该土地规划类型为一类住宅用地，临近湿地景观，环境优美，景观公 园建成后交通便利，土地规划中 a 地块周边公共设施健全，适
13、合开发建设成别墅高档社区。湿地景观公园建成后居住用地的价值提升的预期较高，补偿方案对投资者的吸引力较大。土地补偿的定量分 析：设计方案通过采用 假设开发法来评估土地价值，并考虑资金的时间价值，采用现金流折现的计算方法对a 地块进行价值估算： （ 1）开发经营期：地块总用地面积为约6.5 万平，总建筑面积 5 万平，预计开发销售期为三年，其中两年为开发期，一年为销售期。（2）开发完成后的 房地产价值：用市场法，通过对估价时间点三处容积率类似的可比高档住宅项目案例的对比， 结合本地住宅价格波动趋势、景观公园落成后对楼盘价格的拉动预测以及项目所在市新建商 品住宅分类价格指数的变化，取出年平均价格增长
14、率，预计经过两年的开发建设后，开发完 成后的房地产价格将为每平米 8 千元，房地产总价值为 4 亿元。（ 3）开发成本：其中住宅开 发成本为 1.1 亿元（包括勘察设计和前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、建筑安装 工程费等测算； （ 4）管理费：取开发成本的 1%，为 110 万元。（5）销售费用：取开发完成后 房地产价值的 3%，为 1200 万元。（ 6）销售税费： 取 开发完成后房地产价值的 6%，为 2400 万元。（ 7）基于对房价的保守估计，开发利润也取相 对保守的 15%，为 6000 万元。采用现金流量折现法计算地块价值，折现率取10%，不考虑投资利息和开发利润，测算出土
15、地价值为 1.7 亿元，大于湿地景观公园的预测开发成本费用。可供项目投资方收回成本和获 得合理利润。特许权协议关键条 款设计：从政企双方立场， 结合项目实际情况，以风险责任与收益平衡为原则对特许权协议的关键条款要点进行的推荐 设计（推荐条件并非全部为最终条款） ：1 、特许权协议双方 为：甲方：市地方政府 乙方：投资者和政 府组成的项目公司2 、特许权的内容要 点：八、甲方将 a 地块总价 值为 1.7 亿元入股到乙方项目公司，股权由地方国土资源局持有；甲方特许乙方独占排他享 有 a 地块的特许权，该权利在整个授权期内有效。甲方保证至本协议签订之日，未授予任何 第三方享有本协议中乙方享有 a
16、地块的特许权并将确保根据本协议授予乙方的特许权、其他 权利和优先权不以任何方式受到损害和妨碍。3 、特许权主要权利 要点：开发建设权，即授予乙方上 a 地块的符合规划要求的开发建设权。销售经营权和物业管理权，即授予乙方开发完成后的房地产的销售经营权和物业管理权。开发建设完成后的 住宅小区配套基础设施和服务设施的建设运营和物业管理权。经甲方 （甲方不无理拒绝） 同意的特许权转移转让权。4 、特许权方式要点： 该特许权以资源补 偿项目形式由乙方享有。乙方需要承担甲方规定的公园项目的开发建设工作，本协议写明的 特许权主要是补偿给乙方的土地资源使用权，用以抵消乙方建设湿地公园所花费的成本。湿地公园实际成本 超过预计成本 5%以内时， 湿地公园的建设成本全部由乙方承担， 超出 5%的部
