《方天丽景花园策划报告8(1)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《方天丽景花园策划报告8(1)（85页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、方天丽景花花园策划划报告STRATTEGIIST REPPORTT OFF THHE RRICHH LIVVINGG CITTY方案提供：上海智帝商商务策划划有限公公司SHANGGHAII GOOLDEENIDDEA BUSSINEESS STRRATEEGISST CCO., LTTD.目 录一、本案概概况二、产品研研判 1.地段分分解2.环境分分解3.产品分分解4.产品抗抗性5.地段抗抗性6.市场抗抗性三、市场研研判1.区域市市场分解解2.竞争对对手分解解四、目标客客源预测测五、项目的的定位六、整盘概概念的导导入塑塑造1.整盘概概念的指指导意义义2.整盘概概念的塑塑造3.产品概概念塑造造金
2、字塔塔模型4.概念设设计的组组合七、案名建建议八、推广思思路1.终极推推广目标标2.战略动动作3.推广思思路九、推广战战术组团团十、产品卖卖点与推推广概念念转化十一、各阶阶段广告告推广策策略十二、假日日、工程程结点广广告安排排十三、媒介介策略及及预算十四、现场场包装十五、附录录：楼盘盘识别系系统目录录（VII）十六、附录录：平面面表现样样稿一、本案概概况1.地理位位置：蜀山区黄山山路潜山路路交界处处2.占地面面积：1826000平方方米3.建筑总总面积：2270000平方方米4.容积率率：1.32 5.绿化率率：55.3%6.开发商商：安徽新方天天房地产产开发有有限公司司7.规划商商：澳大利亚
3、PPTW8.代理商商：上海智帝商商务策划划有限公公司二、产品研研判1.地段分分解黄山路旁，二二环路内内铂金地地段黄山路是合合肥学区区氛围最最浓郁的的道路，大大多数的的高校都都集中在在这条路路上而且此地段段交通方方便、生生活配套套成熟另外，对于于竞争剧剧烈的蜀蜀山区，在在二环路路以内，就就是离市市区最近近加上黄山路路是通往往高新技技术产业业开发区区和政务务文化新新区的必必经途径径截流了两大大区域的的客源，为为本案积积累了大大量的客客源从这些地段段属性而而言本案的地段段特点是是优于其其他竞争争个案的的优势条条件2.环境分分解交通路线众众多出行便便捷通畅畅本案周边的的交通线线路还是是比较多多的，有有
4、10、1111、1118、1129、1136路路等且118、1129路路终点站站就靠本本案对本案目标标客源有有相当大大的吸引引力也为这个区区域商业业经济的的繁华提提供了先先决条件件。周边学校林林立人文气气氛浓厚厚看一个地方方是否有有高贵的的气质最直接的反反映现象象就是看看这个地地方是不不是学校校很多从本案所处处的地段段环境而而言以中国科技技大学为为首的周周边学校校林立所带来的人人文气氛氛相当浓浓厚邻近高新区区、政务务区目标客客源丰富富本案所处黄黄山路是是通往高高新技术术产业开开发区和和政务文文化新区区的必经经途径这样的地理理位置极极易吸引引在这两两个区域域工作的的客源丰富了本案案的客源源层面3
5、.产品分分解实力团队强强联联手成就高高尚产品无论是是从设计计，施工工及其它它相关单单位都是是知名的的企业，强强强联合合。从某种角度度，这也也是发展展商的一一种实力力和追求求的体现现。一环亲家为为新方天天高尚品品牌作累累积通过一环亲亲家的开开发，新新方天公公司已拥拥有了一一定的知知名度。打造高尚住住宅的气气质已经经在市场场上有了了先期雏雏形。低密度、低低容积率率高品质质生活保保证小区主要以以低多层层为主，容容积率低低，保证证了居民民的生活活质量。TOWNHHOUSSE将高高尚的品品味强调调私家性性小区规划把把TOWWNHOOUSEE独立设设置在小小区的西西部，使使得该组组团既与与多层，小小高层相
6、相对独立立,同时通过景景观的连连接又达达到了和和谐的统统一，这这样就避避免了不不同层次次消费客客源的相相抵触的的情况。天方地圆、绿绿色为母母体打造完完美的高高尚小区天方地地圆和绿绿色为母母体的设设计理念念，领先先的规划划理念，完完美的人人居规划划，令其其他小区区望尘莫莫及。景观建筑和和谐统一一移步换换景园中中有园景观设计在在保留原原有遗留留的历史史景观以以外，推推陈出新新，使得得景观与与建筑达达到和谐谐统一，小区内部可可谓移步步易景，花花园里面面还有花花园。比比较注重重软性的的景观；同时又加上上部分的的硬性景景观（像像梦幻广广场等），与与之相结结合保证证了景观观的完整整性。建筑形态丰丰富满足多
7、多层次需需求多层，小高高层和别别墅多样样化的产产品形态态满足了了不同人人群的消消费需求求。颠覆欧陆风风格张扬极极简主义义小区整体极极简派的的建筑风风格，不不像欧陆陆风格那那样厚重重，迎合合了现代代人对生生活简明明的要求求。立面摆脱传传统飘顶具具有韵律律感外立面采用用大面积积玻璃、红红色和黄黄色的涂涂料，现现代简约约、具有有跳跃性性。屋顶采用弧弧型飘板板设计，仿仿佛优柔柔的音乐乐线谱，极极具韵律律感。尊重历史诉求个个性小区的梦幻幻广场在在保留原原来的历历史构件件再加之之艺术性性的景观观处理，让让小区个个性立刻刻显现。水景温室演演绎如诗诗如画的的悠闲生生活水景温室用用真实的的景观元元素表现现生活的
8、的纯美悠悠闲，在在合肥还还是罕见见的。隔音美观彩彩铝窗用心细细心成就就高尚小区内彩铝铝窗的使使用，使使得隔音音效果和和观感更更好。大开间客厅厅顶楼送送露天平平台小区房型的的客厅采采用的是是大开间间（基本本都在44.5米米以上）。多层为五层层，且复复式楼的的六楼为为正规的的房子，而而且还有有大的露露天平台台赠送。面积控制合合理符合市市场主流流消费需需求房型的面积积段控制制较好，迎迎合目前前目标消消费者的的消费需需求。阳光房型景观主主卧小区内部的的房型设设计注重重采光和和通风，并并且大部部分的房房型主卧卧室都带带有观景景阳台。先盖高级会会所后盖盖房新方天天实力盖盖好房先盖高级会会所后盖盖房，对对于
9、体现现发展商商的实力力和消除除客户对对远期房房的抗性性都有很很大的促促进作用用。小区的会所所周边的的景观采采用的是是日本枯枯山水风风格的设设计，在在合肥该该种风格格的设计计属于第第一家。 样板楼坚定定客户信信心有效打打消期房房顾虑小区样板楼楼的完工工对于增增加客户户的购买买信心也也有很大大促进作作用。这也说明开开发商成成熟的开开发理念念所在。人车分流安全放放心小区规划机机动车道道与人行行道路有有效的区区分，使使得小区区达到有有效的人人车分流流，确保保安全。社区配套齐齐全成熟高高尚小区集教育育、休闲闲、运动动、园艺艺、建筑筑为一体体，体现现了小区区高尚的的生活品品质，同同时也兼兼顾了小小区生活活
10、环境的的全龄化化。 建材标准用心讲讲究产品的材质质及用料料都是按按照中高高档社区区建设的的标准来来做的，高高品质，高高品位。4.产品抗抗性开发顺序欠欠妥无法突突显小区区的优势势小区是从南南往北的的开发顺顺序，这这样工地地本身的的宣传作作用暂时时将无法法突现，同时客户对对于靠近近南面的的产品的的位置有有一定的的抗性，因为大的环环境和小小区内部部的环境境都不是是太好。远期房对客客户的购购买信心心有一定定抗性其他小区像像汉嘉等等一期工工程即将将结束，这这样对后后续的销销售促进进作用较较大，而本案是期期房而且且是远期期房，客客户引导导起来较较困难。大型生活配配套暂时时还不很很完善周边大型的的生活配配套
11、设施施不是很很完善。周边交通很很便捷，可可就小区区本身来来讲暂时时不是很很方便。小区组团绿绿化主题题不够鲜鲜明小区内部所所谓的组组团绿化化主题不不够鲜明明。5.地段抗抗性周边环境较较差人气稍稍显不足足本案所处地地段正在在建设之之中，故故周边外外环境较较差，人人气稍显显不足潜山路市政政改造影响预预热效果果潜山路市政政改造工工程需要要到20004年年8月才才能完成成，这样对前期期的销售售尤其是是现场来来人的聚聚集将会会有一定定的影响响。6.市场抗抗性蜀山区案量量上升市场竞竞争压力力加大2004年年整个蜀蜀山地区区乃至全全市的供供应量都都将不断断的上升升，市场场的压力力很大。由于本案地地处政务务区和
12、高高新区之之间，两两大区域域及开发发区个案案对本案案的客源源将会有有很大的的截流。周边像汉嘉嘉都市森森林，广广利等个个案与本本案产品品同质化化现象较较为严重重，而且且我们是是最将会会形成最最直接的的竞争。周边竞争个个案较多多客源大大量分流流本案地处政政务区和和高新区区之间，两两大区域域及开发发区个案案对本案案的客源源将会有有很大的的截流。竞争个案同同质化现现象严重重周边像汉嘉嘉、广利利等个案案与本案案产品的的同质化化现象较较为严重重而且最将会会和我们们形成最最直接的的竞争三、市场研研判1.区域市市场分解解大盘竞争个个案迭出出客源分分流概率率加大蜀山区在售售的400余家楼楼盘中，包包括绿城城桂花
13、园园、梦园园小区、新新华学府府和新加加坡花园园城在内内，有近20%的楼盘盘总体建建筑面积积都超过过了300万平方方米，其中，近期期开盘的的凤凰城城家家景景园和颐颐和花园园规模都都在500万平方方米，大中型规模模的楼盘盘数量不不断增多多，楼盘盘规模化化渐成气气候， 这就使得本本案的客客源分流流概率2.竞争个个案分解解基本资料案名新华学府府花园注册名新华学府府花园销售电话（05511）555755555、5557111111基地位置黄山路与石石台路交交界规划设计中国南方设设计院物管顾问深圳市中海海物业管管理有限限公司行销企划君安国际置置业发展商安徽新华房房地产有有限公司司投资商安徽新华投投资（集集
14、团）有有限公司司企划产品公开日期2002.5.228建筑面积40万平方方米容积率1.2055绿化率40.2%均价2350元元/平方方米规划面积94-1558平方方米总套数总户数1039户户产品类型多层，小高高层，高高层主力卖点“全国知名名，安徽徽一流，合合肥亮点点”的精品品人文社社区企划分析广告总精神神“全国知名名，安徽徽一流，合合肥亮点点”的精品品人文社社区广告主诉求求现代、国际际、人文文、生态态企划策略好房子宣言言主要诉求点点环境、地段段、学府府知识氛氛围媒体策略全市户外、公公交车身身、NPP客源诉求高校及机关关干部企划表现LOGO企划评述优点定位清晰、个个案资质质好缺点个性不足、卖卖点泛化化基本资料案名汉嘉都市市森林注册名销售电话（05511）5557188
