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1、物业服务中心设备设施维护保养监管制度目的为更好的对设备设施进行维护保养，确保设备设施正常的运行。范围 适用于远洋奥林匹克公馆物业服务中心工程部职责认真做好设备设施巡视检查 并详细记录，定期由工程主管、服务中心经理检查签字确认。建立逐级报告程序： 监管人员工程主管项目经理公司领导如在维护保养检修中发现零备件存在故障 隐患，目前可暂时正常运行不影响客户的正常使用。监管人员与维保单位确认后 上报工程主管，工程主管现场确认，商议解决方案，报公司领导签字后实施解决 方案。在不影响客户正常使用设备设施的情况下用最短时间排除故障以恢复设备 设施的正常运行。同时逐级上报，监管人员跟踪设备设施的维修全过程做出详
2、细 记录。当维护保养设备发生故障，如不处理故障会影响到客户正常使用，监管人 员必须立即通知维保单位人员马上到达现场。同时逐级报告，夜班时报告值班主 管，必须在双方（维保单位、工程部监管人员）人员现场确认签字后方可立即更 换，从此时起监管人员跟踪维修直到故障处理结束。做好详细记录，事后一周内， 维保单位的技术部门出具分析报告上交工程部并报公司领导批示。维护保养合同 之外的维修，维保单位根据我方建议提供施工方案及费明细逐级上报，经公司领 导批准后方可实施。工程主管制定监管事项，监管人员执行监管事项及跟踪全过 程。正常维修如果需要更换的零备件价值超过元时。需要维保单位提供书面技 术分析报告，工程主管
3、提供专业意见。监管人员及工程主管确认签字后一并提交 上级领导。经协商确认后才可进行更换。所有更换下来的坏损件一律由工程部收 回。更换所有零备件均需由监管人员和工程主管签字并做书面记录工程主管根据 不同维保项目制定监管人操作程序。定期召开月度维保会，总结本月度设备设施 运行状况，分析存在的问题并提出解决方案。同时商订下个月度主要设备设施的 维护保养工作内容。篇 2：物业设备设施维护保养方案物业设备设施维护保养方案全文：设备在于管理，好的设备若得不到及时维 修保养，就会常出故障，缩短其使用年限。对设备进行维修保养是保证设备运行 安全，最大限度地发挥设备的有效使用功能，因此，对设备进行维修保养，建立
4、 科学合理的设备管理维修方案尤为重要。一、设备设施维保计划的建立1、实施 设备的维护保养首先要制定维护保养计划 1）制定维修保养计划的准备工作内 容：确定要维护保养的设备，应按照设备系统分化的设备档案，通过设备档案可 全面了解设备现状制定计划 2）确定保养的内容：保养内容依据设备运行状态主 要是基于以下三个方面：一是政府部门相关法规规定的保养内容，二是设备运行 运转情况，尤其是设备出现故障的信息，这是制定维保计划时重点关注的内容。 三是设备运行周期，也就是季节保养。2、设备设施年度维护保养计划制定原 则：1）设施设备使用频率2）设施设备运行状况（故障隐患）3）维养工作的合 理时间（避开客户使用
5、大的时间段、节假日），具体实施维修保养的时间 4）维 修保养项目及内容 5）备品、备件计划， 预计费用设备的日常、定期维护保养 工作是工程设备管理工作中极其重要的部分，它直接关系到设备能否可靠正常运 转；同时，对于降低成本、减少故障有着至关的作用。为使此项工作落到实处， 确保各类设备安全正常运行，工程部负责人负责制定设备设施年度维护保养计 划，并在每年 12 月 15 日前经项目总经理进行审批后执行。二、设备维护保养 的类别：设备维护保养的类别主要包括维护保养和计划检修（一）设备的维护保 养 1、维护保养的方式主要是以清洁、紧固、润滑、防腐、防冻等主，在就是以 运行期间的设备定时定频巡视检查、
6、定期切换运行、轮流使用等方法强制保养。 2、维护保养主要是做好日常运行维护和定期维护保养工作（二）设备的计划检 修设备计划检修是建立在设备点检基础上的 1、设备点检按设备运行参数和点检 方式经行，可以停机检查和随机检查，检查时可以通过摸、听、嗅、等方式也可 以使用仪器仪表进行点检。2、计划检修是对正在使用的设备，根据运行规律及 检点的检查结果确定检 修周期，以检修周期为基础编制检修计划，对设备进行 积极的、预防性的修理。计划检修工作一般分为小修、中修、大修三、设备保养 管理规程（一）、实施目的：规范各系统设备设备保养工作，保证设备设施正常 使用。（二）、职责：1、项目部经理或专业工程师定期对设
7、备保养计划执行情况 进行检查。2、项目工程专业根据设备保养计划安排保养工作，并认真执行各项 保养工作。（三）、保养管理规程 1、保养以不影响大厦正常营运为原则。对突发 性故障应在4 小时内排除，保养设备影响客户正常工作生活时，需要在保养前提 前通知客户。2、按照保养计划调整运行设备，安排专业人员做好准备工作，准 备工具、备件及技术资料。3、大型设备保养工程负责人必须现场督导，进行技 术指导，保证维修人员安全及维修质量。4、保养工作前认真阅读设备技术资料， 严格按照设备操作规范实施。5、根据系统的特点重点做好除尘、润滑、更换老 化部件、紧固螺丝等工作。6、工作过程中注意环保，对有害气体、垃圾等的
8、排 放必须加以限制。7、注意用电、防火安全，如需烧焊，需办理动火证，严格遵 守动火作业规定。8、配电设备维修保养严格按照供配电系统设备保养计划进行 辖区设备的保养，工作过程中应严格遵守电气作业规程。9、对供配电设备设施 进行检修保养时，应严格遵守北京地区电气规程汇编和供配电设备设施安 全操作规范的各项要求操作。10、高压开关柜、继电保护、变压器、避雷器的 绝缘和性能测试项目由外委完成。一般为 12年一次。11、高压开关柜、变压器、 避雷器、低压配电柜维修保养及清洁由变配电室值电工负责，一般为每年一次。 12、设备的维保用料或更换主要部件必须记录在账。13、保养计划要根据项目运 行的时间安排，保
9、养应尽量不影响到正常运行，在安排保养计划时根据季节的变 化，安排设备停机进行保养。14、按计划进行各设备的全年维修保养工作，每次 保养时认真填写工作日期、保养内容、检修记录，工程负责人要签字确认。四、 设备设施的保养计划实施：设备设施保养的实施则应该按照维护保养计划进行， 在具体开始之前要对工作进行分解，准备好相关材料，包括保养项目、保养标准、 保养周期等，实施维保后要进行验收和记录。一、水泵房设备维修保养：比如每 年的4 月、10月份应对大厦内所有水泵机组进行一次清洁、保养。1、电动机维 修保养：a）断开电源，悬挂禁止合闸标识牌，检验无电后开始工作。b）用500V 摇表检测电动机线圈绝缘电阻
10、是否在Ω以上，否则应烘干处理或修复：c） 电动机绕组和电源引入线的可见部份及接线端子连接处有无松散，碰伤和灼伤现 象，检查三相导线及连接片应牢固紧密；d）检查电动机轴承有无异常声响，如 有则应更换同型号规格轴承e）检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修正处 理；f）电动机机壳保护接地线是否良好，紧固g）检查电动机是否脱漆严重， 如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。2、水泵维修保养：a）检查水 泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常摩擦响，则应更换 同型号规格轴承：b）检查压盘根或机封处是否漏水，如是则应从新加压盘根或 更换机械密封；c）。如水泵脱漆或锈蚀严重
11、，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷 上油漆。d）检查水泵机组螺栓是否禁固，如松弛则应拧紧。3、控制柜维修保养： 强电专业技工每月应对大厦内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。1）用压缩 空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、 无污物；2）检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换；3）检查柜 内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改；4）交流接触 器维修保养：A清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；B清除触头表面及四周的污 物（但不要修挫触头），烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；C.清洁铁芯上的 油污及脏物；D.检查复位调簧情况；E拧紧所有紧固件。5
12、）自耦减压启动器维 修保养：A.用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于&Omega；，否则应进行干燥处理； B外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。6）热继 电器维修保养：A.检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换： B检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹火烧上，如有则整修处理，处理后达 不到要求的应更换。7）自动空气开关维修保养：A用500V摇表测量绝缘电阻， 应不低于100M&Omega；，否则应烘干处理；B.清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒， 如果灭弧罩破裂则应更换；C.自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与 灭弧室的零头应无卡住现象；D检查触头表面
13、是否有小的金属颗粒，如有则应将 其清除，但不能修挫，只能轻轻擦拭。 8）中间继电器、信号继电器维修保养： 对中间继电器、信号继电器应作模拟试验，检查二者的动作是否可靠，输出信号 是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。9）信号灯、 指示仪表维修保养：A检查各信号灯是否正常，如有不亮则更换相同规格的小灯 泡；B.检查各指示仪表是否正常，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大 的则应更换同规格同型号的仪表。10）远传压力表维修保养：A检查表内是否有 积水，如有则应干燥处理；B检查信号线接头处是否腐烂，如腐烂较严重则应重 新焊接；C.偏差很大或信号线腐烂的远传压力表拆换。二、高压
14、配电维修保养： 1、干式变压器维修保养。1） 清扫变压器高低压绕组及铁心外表面。2）拧紧变 压器高低压出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接 好；3）检查变压器的接地线是否良好，如腐蚀严重时应更换地线。4）检查清洁 降温风扇、测温探头是否完好。 2、高压开关柜维修保养。高压开关柜维修保养 工作主要为母线外观清洁、联结点检查。3、低压配电柜维修保养。1）断路器（自 动空气开关）维修保养：A.用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于10M&Omega；, 否则应烘干处理，处理后达不到要求的应更换。B.清除灭弧罩内的碳化物或金 属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换；C.断路器（自动空气
15、开关）在闭合和断 开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象；2）电容器维修保养：A.清 理外壳灰尘，使电容器散热良好；B.检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如 有则应更换；C.检查接线头，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并 拧紧；D.检查电容三项不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相，如是则 更换电容。3）交流接触器维修保养：A.清除接触器表面的污垢，尤其是进线端 相间的污垢；B.清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；C.清除触头表面及四周的 污物，但不要修挫触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换； D. 清洁铁芯表 面的油垢及脏物；E.紧固进出线联结点。4）热继电器维修保养：A.
16、检查热继 电器上的绝缘盖板始否完整，如损坏则更换；B.检查热继电器的导线接头处有 无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理。处理后达不到要求的应更换； E. 检查接 头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧；F.检查主触头表面有效的金属 颗粒时，应将其清除，但不能修挫，只能轻轻擦拭；G.检查手动（3次）、电动（3次）闭合与断开是否可靠，否则应修复；H.检查分励脱扣、欠压脱扣、热 式脱扣是否可靠，否则应修复。5）二次回路维修保养：A.号码管是否清洗或掉 落，如是则补上新号码管；B.接头处是否松弛，如松弛则拧紧。6）主回路维修 保养：A.标识牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌；B.接头处是否有过 热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧；C.母线排油漆是否脱落，如脱落应重新油 漆。三、对分包项目的设备设施维修保养管理：1、专业主管和员工要熟悉有关 服务分包合同的内容；2、各专业主管要根据分包合同的相关规定指定专人严格 监督检查服务供方对设备设施的维修保养工作；3、各专业主管要对服务供方每 次对设备设施的维修情况作详细记录，并对其工作进行验收；4、对
