土地估价基本程序（word）范本

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1、土地估价的基本程序一、土地估价程序1确定估价基本事项:主要包括确认评估对象,确定委估者估价的目的,确定估价条件,考虑使用年期.2拟订估价作业计划估价作业计划应当有经验丰富的估价师多人共同拟定,拟定估价计划必须先行调查,在已经确定估价项目的基础上,就执行各项目的性质、工作量、人员安排、时间、各项目衔接做出统一安排.包括收集整理委估地产的有关资料、实地踏勘查证,分析价格影响因素及条件、估价方法的选用,试算价格或租金调整、确定估价额、提出估价报告等具体内容和相应的处理计划.3收集资料实地踏勘产权登记资料、地籍图、建筑平面位置图、地价、地租资料、市政管网图件及资料、城镇规划图、现场踏勘包括查证地产位置

2、状况、地上建筑物现状、装修及使用情况、勘查地产周围环境景观、地价调查等内容.4分析整理相关资料主要对经济趋势资料、国际国内经济趋势、地方上经济趋势、法规的影响、物价水平,利率的影响.5选定方法试算价格根据估价目的、估价对象特点,所收集到的资料状况,选择市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、路线价估价法、基准地价系数修正法等几种方法中的一种或几种方法来进行估价,一般不少于两种方法.6确定宗地估价结果估价师根据估价资料、对象、目的、方法、估价原则以及各试算价格的客观分析,结合估价者的知识经验和智慧加以判断,对各试算价格进行调整,进而确定最后估价额.一般有五种方法,一是算术平均值,二是加权平均

3、值,三是中位数,四是众数,五是以一种价格为主,其他价格进行参考.7撰写估价报告书土地估价机构在估价完成后,分别提交土地估价结果报告和土地估价技术报告,前者提交委托估价者,后者由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认或备案.从报告格式上看,分为书信式、文字式和表格式.二、土地估价业务受理(一)土地估价业务获取的途径1政府委托政府为了 课税的需要,可能委托对课税对象土地进行估价;为了 公示等管理需要,可能委托评估基准地价、监测点地价、征地区片价;为了 出让土地,可能委托评估出让底价等.2企业或个人委托委托估价者可以是土地的占有者或者使用者,也可以不是.他们可能出于一切经济活动的需要,例如合资、购买

4、、转让、抵押、清算、企业改制等,对土地进行估价,也可能出于法律诉讼的需要,需要委托评估.3自有自估即对自己拥有或拟取得的土地使用权,自己提出估价要求,并自己进行估价.这是对有估价能力者而言的,并且这种估价结果对外一般不具有法律效力,仅供自己掌握以做到心中有数,因此估价任务的主要来源是前两个,即委托估价、企业或个人委托.对于获取的途径要记忆清楚.根据土地估价业务获取的途径还可以分成被动接受、主动争取、自有自估.(二)土地估价业务受理及应注意的问题1明确双方权利与义务要签定正式的估价合同,证明双方权利、义务,以保证合作顺利,减少争议,同时也约定了 估价师的任务和工作时限.2合理安排时间及人员估价任

5、务明确后,要根据估价任务的性质、标的的位置、特性、工作时间的紧迫程度,合理地安排时间和参与的估价师及其他工作人员,要保证估价人员有足够的时间勘察现场及作出相应的市场调查,派出的工作人员一定要保证其独立性,与项目本身没有任何需要回避的紧密联系.3保证估价质量保证业务的质量是估价机构和估价师的生命线.在工作中,一定要把估价质量放在首位,把避免技术质量风险放在首位.要保证估价业务的质量,除了 估价师自身的素质要保证外,机构本身的自检、互检、审阅、鉴发报告制度十分重要,具体经办人、技术部门到机构负责人各个环节都要严把质量关.4适当提供相关附加(增值)业务估价业务的服务内容不应该局限于提供估价报告,围绕

6、业务的相关经济活动,估价师应发挥专业技术优势,提供相关咨询服务,或是发挥与国土、房产等管理部门较为熟悉、了 解办事程序的优势,帮助代为办理抵押登记,完善土地产权等手续.由于提供了 这些相关的增值服务,一方面可以增加客户对估价机构和估价师的认同,另一方面,也可以增加相应的收入.5注意适应相关行业的要求(如审计)估价报告的应用常常与其他经济活动结合得十分紧密,因此,在出具估价报告时,要考虑相关行业的要求,做好衔接.例如:审计报告的基准日通常是月末,所以为企业会计处理而进行的土地评估的基准日也一般为月末.6注意适应国际规范国际上很多国家均设有估价师制度,如亚洲的日本、韩国、欧洲的英国等,我国地产市场

7、刚刚发育,土地估价起步更晚,而随着经济体制改革和扩大对外开放,设立三资企业以及股份公司在海外上市等,都要求相应的估价报告送往国外并为国外所认可,因此估价报告已不仅限于国内使用,估价机构必须尽快提高其工作能力和估价质量,以适应估价工作日益国际化的要求.(三)签订土地估价委托协议的重要性1估价委托的法律依据;2明确土地估价双方权利与义务;3降低估价收益风险.作为记忆重要内容.附件：工程施工现场应急预案及安全保证措施一、编制原则1、以人为本,安全第一原则。把保障人民群众生命财产安全,最大限度地预防和减少突发事件所造成的损失作为首要任务。 2、统一领导,分级负责原则。在本项目部领导统一组织下,发挥各职

8、能部门作用,逐级落实安全生产责任,建立完善的突发事件应急管理机制。 3、依靠科学,依法规范原则。科学技术是第一生产力,利用现代科学技术,发挥专业技术人员作用,依照行业安全生产法规,规范应急救援工作。 4、预防为主,防止结合原则。认真贯彻安全第一,预防为主,综合治理的基本方针,坚持突发事件应急与预防工作相结合,重点做好预防、预测、预警、预报和常态下风险评估、应急准备、应急队伍建设、应急演练等项工作。确保应急预案的科学性、权威性、规范性和可操作性。二、编制目的1、应急预案应针对那些可能造成企业、系统人员死亡或严重伤害、设备和环境受到严重破坏的突发性灾害,如触电事故、泥石流灾害、火灾、环境破坏等。2

9、、应急预案是对日常安全管理工作的必要补充,应急预案应以完善的预防措施为基础,体现“安全第一、预防为主”的方针。3、应急预案应以努力保护人身安全、防止人员伤害为第一目的,同时兼顾设备和环境的防护,尽量减少灾害的损失程度。4、应急预案应结合实际,措施明确具体,具有很强的可操作性。5、应急预案应经常检查修订,以保证先进科学的防灾、减灾设备和措施被采用。三、应急组织机构及职责1、应急组织机构为加强安全领导,进行系统化、网络化管理,项目部成立应急预案管理领导小组,项目经理任组长,项目总工程师、常务副经理、安全总监、项目副经理为副组长,各职能部门负责人、安全环保部安全员、各施工队专职安全员、施工队队长为组

10、员,负责日常的安全管理工作。2、应急领导小组职责负责重、特大事故的现场应急抢险救援指挥,对施工现场突发性情况进行技术、资金和设备支持,在施工现场发生重特大事故时以最快的时间达到现场,分析紧急状态和确定风险事故级别,负责分部和有关地方管理部门、组织、机构联络和报告事故情况,制定抢险救援的方案措施,领导现场应急抢险救援工作,确定紧急状态的解除,协助事故原因的调查和处理工作。在上级和有关地方部门进入的情况下,参与制定抢险救援方案措施,做好应急抢险救援配合工作。四、应急预案的基本要求1、发生人员伤亡事故后,施工现场应急处理措施一般规定 当发生事故时,负伤人员或者最先发现事故的人,应立即报告项目经理或专

11、项安全负责人,并应马上组织人力现场抢救伤害者,根据伤情需要,协助医务人员运送伤者到医院或拨打“120”,请求协助抢救。 1.1事故发生后,各级人员应保镇静及冷静,切实负起本身责任,主动控制局面。要有组织、有指挥和结合实际进行妥善处理。 1.2 第一时间进行“救死扶伤”,采取措施救护受伤(害)人员,对必须在现场进行紧急抢救的,应采取应急方法如止血、人工呼吸等进行施救。否则必须立即用工地的交通工具或截出租车将伤者送到就近医院进行抢救。同时应采取有效措防止事故蔓延扩大。 1.3 认真保护事故现场及善后工作。凡与事故有关的物体、痕迹、状态不得破坏,并划出保护区禁止闲人进入。 1.4 因抢救受伤(害)人

12、员,以及疏导交通等原因,需要移动现场某些物体时,必须做好现场标记、拍照、录像或绘制现场简图,并写出书面记录,妥善保存现场重要痕迹、物证等。 2、 发生火警、火灾事故时,施工现场应急处理措施一般规定。 2.1 应立即了解起火部位及燃烧的物质,积极抢救伤者及使用施工现场所有消防器材进行灭火自救工作。 2.2 迅速准确地拨打119报警。在拨打119时,做到镇静拨号,说清火灾单位的名称、地址、电话号码、燃烧部位、燃烧物质的性能等。 2.3报警后,派专人到约定的路口迎接消防队。 2.4 在消防部门到达前,对易燃、易爆的物质采取正确有效的隔离。根据火场情况,机动灵活地选择灭火工具。 2.5 在扑救现场,应

13、行动统一,如火势扩大,一般扑救不可能时,应及时组织撤退扑救人员,避免不必要的伤亡。 3、 利用一切可行的通讯工具按规定时间内将事故情况进行层级上报。 4、发生事故层级上报时限。 4.1 轻伤事故,应在24小时内报告企业负责人、安全管理部门和基层工会组织。 4.2 重伤事故,一般情况下,事故单位应在24小时内报上级主管单位,由上级主管单位分XX市有关部门。对涉外有影响的,事故单位应在事故发生后4小时内如实报上级主管单位。 4.3 重伤3人或死亡1至2人的事故,事故单位应在事故发生后4小时内如实报上级主管单位,由上级主管单位分XX市有关部门。 4.4 死亡3人以上重大、特别重大死亡事故应在事故发生

14、后2小时XX市人民政府,同时报上级主管单XX市劳动行政部门、工会组织、公安部门。 4.5 发生急性中毒、中署事故,除报上级主管单XX公司安质部、办公室)外,应同时XX市卫生行政部门。 4.6 发生爆炸物品爆炸事故和火灾事故,除报报上级主管单XX公司质安部、办公室)外,应同时XX市公安部门。5、防止违章和事故的安全规定 5.1 未经三级安全教育的新工人,复工换岗的人员未经岗位安全教育,不得进入施工现场的工作岗位进行操作。 5.2 不正确佩戴安全帽及佩戴超过使用年限(2年半)的安全帽,不准进入施工现场。 5.3 严禁赤脚或穿高跟鞋、拖鞋进入施工现场。 5.4 严禁酒后及带小孩进入施工现场。 5.5 不得到禁止烟火的地方吸烟、动火。 5.6 不得攀登脚手架。 5.7 特种作业人员、机械操作工未经专门安全培训,无有效专业上岗操作证,不得上岗操作。 5.8 脚手架及所有机械设施设备和现浇混凝土模板支撑,搭设安装后,未经验收合格,不得使用。 5.9 电源开关箱不准一闸、一漏电、一箱多用。 5.10 未经指派批准,未经作业安全交底或安全交底不清和无安全防护设施,不得盲目操作。 5.11 不得违章指挥和违章作业,对违章作业的指令有权拒绝,并有责作制止他人违章作业。 5.12 对各种安全检查防护装置、防护设施及警告、安全标志等不得随意拆除和有意挪动。