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1、 北海市项项目研究究提案第一章 市场场状况北海市场场在经历历了100年前的的“大跃进进”，而跌跌入深谷谷的惨痛痛后，于于20002年开开始逐渐渐复苏。北北海房地地产新格格局初显显。（一）、各各领风骚骚三五年年房地地产板块块分析1、云南南路板块块云南路板板块的银银龙花园园传来停停工的消消息，原原称五月月交房的的承诺将将无法实实现；睛睛海居的的代理销销售商合合富辉煌煌退出该该楼盘营营销工作作；碧桂桂华庭销销售停滞滞不前云南南路显得得冷清寂寂静。云云南路楼楼市进入入到第二二季度以以来，失失去了以以往火爆爆的风光光，像是是失宠的的孩子。以以上例举举的几个个楼盘出出现销售售受阻的的问题，归归根到底底主要
2、是是与开发发商的实实力及策策略有关关。有一点值值得关注注：云南南路板块块已经初初聚了生生活居住住板块的的雏形。随随着云南南南路市市场的建建成并投投入使用用，周边边生活配配套设施施的日益益完善，相相信在今今后的55年时间间内，云云南南路路还能风风韵犹存存。这么么比喻是是因为，云云南路有有一个十十足的硬硬伤，散散乱的农农民房成成为开发发商进入入的最大大障碍。2、四川川路板块块四川路这这一楼盘盘新贵依依然兴彩彩夺目，并并且呈现现持续升升温的迹迹象。主主要是政政府方面面推出的的政务区区带动了了整个地地块的升升温。北海的旧旧城中心心可以说说还集中中在北部部湾路。由由于原有有城区在在道路规规划、社社区配套
3、套、业态态组合等等方面的的严重缺缺陷，旧旧城区已已经难以以承载高高速、优优质的现现代城市市运作，并并将直接接限制城城市经济济文化的的发展。因因此，北北海城市市格局迁迁移势在在必行。然然而，北北海新城城中心将将花落何何处?从从地理位位置上看看，北海海城市中中心的迁迁移总是是按照时时间顺序序向交通通便捷、人人口流动动大的新新城区发发展，并并且呈现现典型的的“北南朝朝向”：即珠珠海路中山路路北部湾湾路北海大大道北海大大道与四四川路交交汇地段段，连接接桂海高高速、西西达北海海港、南南通银滩滩、北连连外沙，交交通便利利，内外外通达，再再加上市市政府的的定址，让让人们深深信这里里将成为为北海新新的城市市中
4、心除了这一一因素的的影响，四四川先天天优势对对板块的的支持力力度也十十分重要要：四川路北北段所连连接的外外沙海鲜鲜岛，是是北海城城市发展展的一个个新亮点点。作为为一个城城市特色色旅游先先导产业业，外沙沙海鲜岛岛的繁荣荣不但提提高了北北海的知知名度，也也给四川川路注入入了更多多的活力力和色彩彩；外沙沙海鲜岛岛继续往往南，就就是北海海的市中中心广场场北部部湾广场场。广场场周边有有新力、粤粤海、万万家兴、宝宝谊等众众多大型型商场，构构成北海海重要的的商贸中中心，而而四川路路这条贯贯穿商业业中心的的交通要要道，记记录的不不仅仅是是北海商商业的腾腾飞，更更是北海海城市发发展的繁繁荣。继继续往南南，就进进
5、入了以以外贸、工工商以及及写字楼楼和许多多娱乐休休闲场所所构成的的商务中中心。城城区配套套相当成成熟，各各种资源源的相对对集中使使得四川川路自身身的价值值更得以以继续提提升。再再继续往往南，市市行政中中心就在在四川路路上。如如此一条条黄金干干道，贯贯穿城市市娱乐休休闲中心心、商业业中心、商商务中心心、市政政中心四四大城市市中心，拥拥有丰富富的城市市各种成成熟配套套资源。拥有如此此众多得得天独厚厚优势的的四川板板块成为为市场宠宠儿也就就不足为为奇了。3、茶亭亭路板块块蔚蓝海岸岸领军，碧碧海云天天殿后，凭凭其一线线海景的的概念，竟竟能以两两个项目目成就一一个板块块，成为为楼市的的一朵奇奇葩，但但只
6、是昙昙花一现现。相对对而言，茶茶亭路的的发展纵纵深稍差差，整个个茶亭路路区域可可供开发发的土地地不多，而而且能真真正享受受海景的的也不多多，没有有多少发发展潜力力。3、银滩滩板块近20个个城建重重点项目目，争取取在年内内开工，这这些重点点项目近近半数与与银滩有有关。包包括投资资达5亿亿的“杨帆”酒店、北北海碧海海银沙国国际旅游游项目、银银滩中区区改造二二期工程程、海泰泰别墅改改造、银银滩乐园园改造、国国际游艇艇俱乐部部改造、银银滩中区区A地块块项目开开发、银银滩音乐乐喷泉改改造工程程、北海海大学园园区周边边市政配配套设施施、北部部湾大道道改造工工程、西西藏南路路、云南南路等道道路的完完善工程程
7、、小街街小巷道道路排水水及路灯灯工程、侨侨港镇改改造工程程等。未未来100年银滩滩板块将将是一个个新的地地产亮点点。4、涠州州岛板块块海城区新新引进落落实项目目12个个，内资资到位资资金新增增36996万元元，其中中涠洲镇镇的上岛岛项目到到位内资资16552万元元、外资资1755万美元元。涠州州岛的热热度在逐逐渐升温温，已有有不少人人把目光光转向那那里。虽虽然现在在配套设设施等各各方面的的条件与与其他板板块相比比，相差差甚远，但但其发展展潜力巨巨大。现现在政府府似乎还还未意识识到，或或是没有有能力进进行开发发。与政政府的冷冷淡相比比，不少少民间资资本都已已蠢蠢欲欲动，都都有意向向该岛投投资，由
8、由于存在在政策方方面的障障碍，现现在态势势并不明明朗。相相信一切切会在近近年内得得到完满满的解决决，届时时出现一一个多赢赢的局面面。这里大胆胆预测，由由于存在在旅游经经济的发发展以及及该岛独独特的地地理位置置、气候候环境等等因素的的影响，今今后的涠涠州岛将将会成为为另一个个海南岛岛，一个个旅游度度假的真真正的天天堂。(二)、冰冰山一角角浮出水水面值得关关注的市市场动态态1、小户户型成为为市场主主角E时代鑫鑫城、阳阳光SOOHO、南南方大厦厦、蔚蓝蓝海岸假假日公寓寓、外沙沙青年公公寓等相相继开盘盘发售，并并都取得得不错的的销售业业绩，足足以证明明小户型型是市场场的主角角。有一一点可以以肯定，小小
9、户型在在今后三三五年内内还将是是市场的的主角。理理由如下下：(1)、北北海市第第二产业业的健康康发展，成成为消费费群体来来源的保保障。由由于实体体经济的的发展，将将吸纳一一批的当当地劳动动力，并并且随着着经济的的逐步发发展，会会吸引越越来越多多的当地地人年轻轻人回流流或是留留在当地地工作。这这部分人人的薪水水高于当当地的平平均水平平，因而而有经济济能力购购买。(2)、消消费观念念的成熟熟。据了解，EE时代鑫鑫城5月月29日日开盘的的E时代代，最初初引来一一批外地地投资者者，可近近期成交交客户中中比例最最大的还还是本地地买房者者。他们们之中有有本地父父母为儿儿女买，也也有成年年人为父父母买于于养
10、老(外省人人)，还还有年轻轻的本地地女孩买买做自己己闺房的的由于于总价低低，年轻轻人有能能力消费费；并且且拥有一一个自己己的家的的观念，早早已是深深入年轻轻人的心心中，年年轻人希希望拥有有一个属属于自己己的空间间，小户户型无疑疑是最好好的选择择。(3)、受受到投资资者的偏偏爱。小户型地地理位置置好、环环境好、交交通便利利，再加加上几个个实际点点的卖点点，很容容易受到到投资者者的青睐睐：容易易转手、可可住、出出租甚至至办公。2、海景景房未来来潜力巨巨大，还还有待挖挖掘北海的优优美自然然环境、良良好的空空气质量量和美丽丽的海洋洋景观，是是其他城城市所没没有的，正正是这种种无法比比拟的资资源，让让全
11、国各各地的人人群来此此度假，因因此出现现了一群群“侯鸟”型的居居住者。这这些购房房者对大大海有着着无比的的向往，渴渴望能在在海边有有一处属属于自己己的空间间，因此此在海边边的商品品房成为为其首选选的度假假“基地”。海边边的房子子受到越越来越多多诸如此此类人群群的青睐睐。目前前，北海海市此类类产品还还很稀缺缺，因而而留给开开发商极极大的空空间充分分发挥。茶亭路蔚蔚蓝海岸岸和碧海海云天作作为公寓寓海景房房的一个个典型的的代表,其良好好的销售售业绩,表明了了海景房房的广阔阔的潜力力。3、旅游游地产风风生水起起多个在建建或是立立项的度度假村、产产权式酒酒店等与与旅游相相关的项项目的出出现，标标志着旅旅
12、游地产产会是今今后的重重头戏。随随着北海海市丰富富的旅游游资源逐逐步得到到开发，这这类项目目可能出出现井喷喷式的增增加。(三)、客客户情况况由于100年前的的的房地地产泡漠漠的破裂裂,北海海当地人人对房地地产已经经变得不不再敏感感。北海海市市区区人口不不足300万,本本地市场场容量有有限。自自从20000年年政府启启动房地地产市场场,20002年年正式复复苏以来来,异地地客户成成了支撑撑北海楼楼市的主主导力量量。1、北海海本地居居民对商商品房仍仍旧兴趣趣不大,他们更更愿意买买下一块块宅基地地,自己己建房。占占天占地地,仍然然是第一一选择。外地人才才、劳动动力就业业北海, “准北北海人”这类客客
13、户普遍遍持观望望态度，由由于把握握不了房房地产发发展趋势势，不知知何去何何从。如如果出手手将会选选择一些些投资型型的产品品，且希希望能统统一经营营的现房房，其次次再看开开发商实实力如何何，才会会做出购购买。2、异地地客户成成了北海海楼市的的主体。自自19999年以以来,北北海市的的外来购购房者中中，一直直以西北北、东北北等北方方离退休休人员为为主；但但20003年66月份开开始，来来自上海海、浙江江及广西西南宁等等地的购购房者明明显增多多，他们们特别看看重一些些高档楼楼盘。在在今年334月月间的江江浙购房房团和110月的的上海购购房团，托托起了整整个北海海楼市，北海楼市已经成为比较纯粹的外销性
14、质一个畸形市场。外地客户户成了普普遍持投投资心态态，把北北海现状状跟他们们本地当当年房地地产状况况相比，觉觉得北海海房价水水位低，有有很大的的增值空空间。通通常选择择：单价价较低的的商铺，地地段较好好总价较较低的公公寓，能能看海最最好，而而且按揭揭条件很很灵活怕怕占太多多资金的的物业，多多半是些些期房，留留下一定定的空间间以便于于炒做获获利。第二章 别墅墅市场初初探从市场细细分来看看，别墅墅市场应应该有很很大的潜潜力可挖挖，在异异地购买买中，别别墅需求求量很大大，而北北海近几几年仅有有海泰物物业、碧碧雅苑、东东方花园园、北海海花园和和华杰温温馨园等等几个别别墅楼盘盘推出。其其中，海海泰物业业属
15、于烂烂尾工程程，至今今权属难难以理清清，只有有极少数数可以供供应市场场，即使使买家现现在购买买了，也也无法入入住。其其他几个个楼盘，都都远离海海边，户户型、配配套设施施、规划划、安全全防范、物物业管理理等方面面都带有有较严重重的缺陷陷，不能能满足外外地高端端客户的的要求。就就是北海海本地的的一些外外来投资资企业高高层管理理人员，也也基本买买不到合合意的别别墅住宅宅，出现现遍地别别墅，却却没有适适合市场场要求的的产品的的尴尬局局面。是是而本案案明年进进入市场场，除了了沿袭今今年房地地产的发发展势头头，更是是要找准准突破口口，为北北海房地地产持续续强烈发发展注入入了活力力。北海别墅墅市场呈呈现几个个特点:1、市场场供应潜潜力巨大大，变数数高。10年前前的大开开发，成成片农用用地征用用成为城城市建设设用地，作作为一个个度假城城市，别别墅规划划用地不不在少数数。随着着泡沫的的颇破裂裂，大量量土地或或是荒废废，或是是建成“半拉子子”工程。随随着市场场的复苏苏，当开开发商发发现“解套”的成本本与市场场受益达达到 “零界点点”，就会会时刻关关注市场场动向，一一旦时机机成熟，就就会迅速速重入市市，抢夺夺市场份份额。由于此类类独土地地在北海海房地土土地市场场占有较较大份额额，因此此整个别别墅市场场未来状状况难以以准确预预测，市市场的变变量大。2、北海海别墅楼楼盘素质质参差不不齐，整整体水平平
