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1、“海洋明珠” 项目市场分析及相关建议福州*房产代理有限公司二五年十二月策划创造畅销楼盘，专业推动辉煌业绩。*房产代理目 录第一部分 区域宏观环境第二部分 邵阳房地产市场概况第三部分 项目综合分析第四部分 项目定位及相关建议前 言承蒙贵司的信任，邀请本司参与“海洋明珠”项目前期的市场调查与项目定位事宜。我司通过对湖南邵阳房地产市场的实地调查，结合项目的实际情况，在贵司的积极配合下，对“海洋明珠”的具体情况有了初步的了解。通过对项目的初步了解和对周边区域市场的调研，本项目优劣势并存，尤其是城市“控制东西，发展南北”的发展方向及项目地块周边的环境、地形结构上都使本案的操作难度加大。经本司策划小组的探
2、讨，现将“海洋明珠”市场分析及项目相关建议形成文本，仅供贵司参考。第一部分 区域宏观环境概述一、城市概况（一）基本概况邵阳位于湖南省西南部，资江上游。东与衡阳市为邻，南与永州市和广西壮族自治区桂林地区接壤，西与怀化市交界，北与娄底地区毗连。境内丘岗起伏，资水横贯。市境东西长234公里，南北宽167.5公里。全市共辖8县(邵东、新邵、隆回、邵阳、洞口、新宁、绥宁、城步)1市(武冈)3区(双清、大祥、北塔)。（二）人口面积邵阳市总面积为20886平方公里，市区面积为411平方公里。2004年末总人口740万人，市区人口40余万。（分析：项目区域面积不大、人口数量相对较少，一定程度上限制了房地产市场
3、的发展）（三）交通环境邵阳交通十分便利，上瑞高速公路潭邵段全线通车，洛湛铁路与娄邵铁路交汇。二、经济概况（一）2004年经济发展综合概况1、2004年邵阳市实现国民生产总值332.67亿元，比上年增长10.8%。其中，第一产业增加值102.8亿元，增长6.8%；第二产业增加值99.55亿元，增长14.7%；第三产业增加值130.32亿元，增长11.0%。按常住人口计算，人均GDP为5010元。2、2004年全市财政收入17.50亿元，按可比口径计算，比上年增长20.28%。其中地方财政收入达到12.86亿元，增长18.01%。非税收入占财政收入的比重比上年下降3.4个百分点，是近十年来首次超过
4、非税收入增长速度的一年。3、城乡居民生活水平进一步提高。全年城镇居民人均可支配收入7398元，比上年增长13.9%；城镇居民人均消费支出6345元，增长22.9%；城镇居民恩格尔系数为36.8%。全年农村居民人均纯收入2315元，比上年增长14.6%；农村居民人均生活消费支出2197元，增长11.9%；农村居民恩格尔系数为56.62%。【总结】从以上数据可以看出，邵阳市的人均GDP、全市财政收入以及居民收入等都比普通的地级城市低了一段距离，居民恩格尔系数较高，这一定程度上限制了居民的购房消费能力。（二）固定资产投资固定资产投资较快增长。全年全社会完成固定资产投资103.36亿元，比上年增长45
5、.4%，其中城镇投资74.7亿元，增长59.5%。工业投资增长明显快于其他产业。城镇投资中，农林牧渔业投资2.28亿元，比上年增长4.5%。工业投资24.85亿元，增长3.68倍。其中，电力工业投资增长1.3倍，机械工业投资增长13.7倍，食品工业投资增长5.3倍。第三产业投资43.64亿元，增长33.69%。重点项目建设进展顺利。在建的48个市重点项目完成投资33.23亿元，为年度计划的115.3%。邵阳火车新站站前开发建设工程、市煤气工程、邵阳县红石火车站站前开发工程、年产1万吨粘胶长丝工程等一大批项目建成。邵阳学院扩建工程、市移动通信系统工程、敏州西路工程、市洋溪桥污水处理工程、新邵筱溪
6、水电站等重大工程开工建设。全市入选湘西地区开发的34个重点项目已启动21个，完成投资7.91亿元，到位贷款5.22亿元。（从以上数据可以看出，邵阳市的固定资产投资增长速度较快。固定资产的投资带来城市面积的扩大及人口数量的增加，同时，也便利了外来经济的成长，这一定程度上促进了区域房地产市场的发展。）三、城市发展规划通过修编、实施新的城市总体规划，根据控制东西，发展南北，拓开城市骨架的建设布局，坚持“两手抓”，即一手抓旧城改造、一手抓新区开发，将建设重点由邵水两岸逐步向资江两岸转移。在2004年编制的城市发展战略规划中，将编制了33条城市道路详规；完成西园公园、北塔公园、宝山公园、六岭游园、龙须塘
7、工业防护绿地、紫薇博览园公共绿地的详细规划；配合三区完成工业园区近期建设范围内的控制性详规，完成了白马工业基地一期控制性详细规划初稿，完成江北路网调整和雪峰南路调整方案。（从“控制东西，发展南北”的城市发展策略来看，给项目带来了一定的挑战性；在后期的营销推广中应把这一挑战点转化为机遇点，促进项目的销售。）第二部分 邵阳房地产市场综合分析一、区域房地产市场现状近年来，随着城市建设步伐的不断加快，住房制度改革的不断深入，邵阳市房地产业呈现加速发展的良好势头，住宅建设稳步推进，住房品质全面提升，房产市场日益完善，住房消费日趋繁荣，初步实现了“以房安置就业，以房吸引置业，以房支撑产业，促进安居乐业”的
8、目标。2004年，全市房地产业开发完成投资10.1286亿元，占社会固定资产投资的9.8%，完成商品房竣工面积53.8万平米，销售面积26.39万平米，拉动GDP增长1至1.5个百分点；全市城乡住宅建设完成投资16亿元，同比增长5.4%；房地产开发完成投资6.5亿元，同比增长7%；房地产产权监理、市场交易收入8.26亿元，同比增长56.4%；2005年，国有土地出让51.1万平方米，比上年增长30余万平米；可销售面积超过100万平米，比上年增长一倍。二、区域房地产市场发展趋势特点通过对邵阳房地产市场的分析，其发展趋势将会呈现如下特点：（一）人均可支配收入的增加，促进住房的需求据统计，2004年
9、，邵阳市城镇居民人均可支配收入为7398元，同比增长13.9%，超过城市人均消费增长的速度，居民购买力水平逐渐提高。城镇人均可支配收入的增加，必然形成“以小换大，以旧换新，以单功能换多功能”的住宅购买意愿，加之，居民存款大幅度上升，改善住房条件的愿望促进对住房的有效需求。（二）社会固定资产的投资将扩大城市的范围，促进住宅需求的增长邵阳市将重点抓好上瑞高速、吉大高速、太澳高速、320、207等国道主干线建设和县乡公路改造升级，尽快形成快速便捷的公路交通网络，同时，根据十五规划，邵阳市建城区面积将由目前的39平方公里扩大到60平方公里，新增面积21平方公里。房地产业作为基础性、先导性产业必将成为招
10、商引资的主力，在承接产业转移中最先受益。社会固定资产的投资必将吸引周边县（市）民众、私营企业主前来购房居家置业，推动邵阳住宅建设和消费上新台阶。（三）现有人均住宅面积与小康社会标准差距较大，住宅需求空间大通过对住房制度的改革，城镇居民住房条件不断改善。邵阳市区人均住房面积已从1998年的7.86平方米增加到2004年的19.92平方米，但是与人均住房面积30至35平方米的小康社会标准还相差一定的距离。从下表可以很清楚地看到人口增长与人均需求面积的关系及目前房地产还需供应面积的情况：时 间2004年2010年小康水平人 口约40万约60万60万人均需求面积19.9225.4235实际需求面积79
11、6.8万平米1525.2万平米2100万平米还需供应面积/728.4万平米1303.2万平米根据预测，2010年邵阳市城镇人口将从目前的40万增加到60万，此时城镇住房人均将要达到25.42平方米，实际需求面积将达1525.2万平米，与目前相比还差728.4万平米；按小康社会人均住房面积标准35平方米计算，需求面积将大于2100万平米，与目前相比还差1303.2万平米以上。以此看来，邵阳市的房地产需求空间巨大，前景乐观。注：2004年人均面积为19.92；以上需求面积不包括拆迁房新建面积及政府不限制土地出让的前提下进行预估。三、区域房地产现有项目概况项目名称水映名城金豪华府凯轩化园所在位置大祥
12、区，白公路与大祥路交汇处大祥区，大安路敏州路交汇处大祥区，站前开发区产品定位11万平首席滨江，国际景观社区邵阳首座复合型项目高雅时尚，成功人士理想家园产品规划分两期，一期4栋6F，3栋16F三栋15F，1-3层商业规划超市总建5.6万。三栋7F，两栋15F工程进度整地阶段桩基阶段主体封顶多层价格起价:1358元/，均价1400元/； 最高:1466元/均价约1200元/高层价格未定价。均价约1550元/均价约1500元/，层差20元均价约1400元/面积分布93、124、131、164/127、138、143、163商业单价待定待定，沿街约10000元/一层7000元/，二层1800元/商业主
13、力面积未公布50-60/项目名称金三角家纺布艺世界火车南站魏源广场汇鑫商业广场所在位置大祥区，敏州路与大安路交界处大祥区，火车站旁铃西路大祥区，火车站前邵阳大道产品定位家纺布艺世界休闲美食城商业广场及商业步行街产品规划8栋6F，一条商业街三栋6F，1层商业规划店面三栋6F，1-2F店面，3-6F住宅工程进度准现房准现房准现房多层价格起价：820元/，均价900元/：最高1050元/900-1100元/高层价格/均价：1050元/面积分布（多层）98、105、 113123、136、160、150127、138、143、150面积分布（高层）/商业单价沿街约8880元/，对内5800元/左右90
14、00元/，沿火车站高速5800元/一层沿街8500-9000元/，二层出租商业主力面积40-5050-6060-70项目名称鸿福花园天达商都视点城市花园所在位置大祥区， 大安路敏州路交汇处大祥区，大安路中段大祥区，火车南站站前邵阳大道产品规划4栋6F，1F为商业总建2.5万； 4栋6F，12层商场2座高层，现开盘1栋，14F商业及会所；516F为建筑工程进度准现房封顶主体封顶多层价格2层：1360元/；其他：1380元/均价1100元/高层价格/起价:1388元/；均价1500元/左右；每层差价格20元左右面积分布（多层）85、106、158、167、200（复式）102、122、138、151、173/面积分布（高层）/142、143、164、142商业单价沿街3800元/、步行街6800元/沿主干道8600元/，次干道5000元/一层13000元/；二层只租不售商业主力面积未公布50-6060-70项目名称嘉鑫商业广场南星花园和谐家园所在位置大祥区，火车站前邵阳大街大祥区，大安路中段大祥区， 大安路中段产品定位/城市中的花园楼盘/产品规划6栋6F，1F为商业8栋住宅，7栋6F，1栋15F四栋6
