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1、房价过波动引起的系统性金融风险研究 作者： 日期：1 个人收集整理 勿做商业用途本 科 毕 业 设 计 论 文题 目 房价过度波动引起的系统性金融风险研究 系 别 金融系 专 业 金融 班 级 教改003 学号 10120423 学生姓名 张 新 指导老师 韩 小 红 2014 年 5 月我国房地产金融发展现状及问题解决【摘要】金融市场的存在及发展为政府实施宏观调控创造了条件，货币政策的三大传统手段，即法定存款准备金，贴现率，公开市场业务的实施都是以金融市场为载体.金融市场既提供货币政策实施的信息，也为政府部门收集分析经济运行情况制定政策提供决策依据.同样，房地产市场也不例外。在发达的房地产市
2、场,房地产金融发挥着信贷和融通资金的职能，以补充再生产过程中对资金的需求，保证房地产开发、经营资金的投入产出良性循环。我国房地产金融对支持房地业快速发展起到了重要作用，但由于市场发展不成熟、法律法规不健全，因此存在着较大金融风险，这就需要进一步完善房地产金融市场,明确金融乃至房地产金融的规律。从而尽量降低房地产业的金融风险，进而保证我国房地产业的健康有序地发展。【关键词】房地产金融 商业银行信贷 系统性金融风险 风险规避一、绪论一、选题意义 房地产作为国民经济先导性产业,可以带动包括建筑、建材以及冶金等50多个物质生产部门一系列相关产业的发展.但同时，房地产也是一个典型的资金密集型产业,高投入
3、、高风险、高产出成为其独特象征。因此,房地产融资是房地产企业发展的保障，而降低其融资过程中产生的风险就是我这次研究的目标。自住房商品化改革以来，我国房地产业快速发展，但不断上涨的房价也引发了人们对房地产泡沫的担忧.房地产业与金融业之间联系密切，国际国内历次房地产泡沫导致的危机几乎都与银行信贷有关。因此，探讨最能反映房地产业市场运行状况的房地产价格波动对银行体系的影响，对有效调控房地产价格波动，促进房价合理回归，减小价格异常波动对银行体系的影响，进而防范银行风险，具有重要的现实意义.二、国内外研究研究现状发达国家经验表明，一个结构完备、运行良好的房地产市场离不开一个能同市场经济相吻合,并回报投资
4、者于市场的完善、高效的房地产制度体系。若能使房地产市场上述问题得到解决，需要通过采取切实可行的对策，搞活房地产市场，加强房地产市场管理,规范市场行为将对房地产业健康稳定发展的开发、融资、利税、土地和销售等方面的健康发展。根据最新版外商投资产业指导目录，其已经表明房地产业已被列入限制外商投资产业目录。我国部分学者研究认为,土地成片开发；高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营；房地产二极市场交易及房地产中介或经纪公司进入限制外商投资产业目录。因此，国内银行及大规模金融机构就会成为国内房地产市场的最大投资者，防止系统性金融风险将会成为未来房产市场的重要课题。三、主要研究内容本文拟通过分
5、析、总结目前房地产市场中房地产商如何通过各种方式融资来获得资金，通过论述房地产业的特点找出房地产系统性金融风险产生的原因,研究房地产投资的种类,提出房地产投资风险的防范措施,以体现较高的理论价值，为各类投资者的投资决策提供参考。二、房地产金融基本概念及我国房地产金融的现状分析一、房地产金融的基本概念1、房地产金融的定义金融的聚资功能起着资金“蓄水池”的作用。它将一些部门、一些经济单位在一定时间内暂时闲置的、相对零散的资金集中在一起，以满足大规模的投资需求。特别是为企业发展提供大额投资，为政府部门进行大规模的基础设施建设与公共支出提供资金来源。在金融市场上，资金需求者可以很方便地通过直接或问接的
6、融资方式获取资金，资金供应者可以通过多种形式的金融工具，选择适合自己收益与风险偏好的流动性需求投资，以实现资金效益最大化。金融市场将资源从低效率利用的部门转移到高效率的部门,使一个社会的经济资源能最有效地配置在效率最高或效用最大的用途上,实现稀缺资源的合理配置和有效利用。根据风险偏好的不同，风险厌恶程度较高的人利用各种金融工具把风险转嫁给风险厌恶程度较低的人,以实现风险的再分配。房地产金融的基本任务是运用多种融资方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行.房地产业目前是中国经济的支柱产业，产业链长，关系千家万户
7、。房地产业对调整经济结构，促进经济增长发挥了重要作用，同时房地产业是资金密集型产业，其发展离不开资金的支持，因此要加快房地产业发展必须大力繁荣房地产金融市场.本文总结和分析了我国房地产金融的发展现状及存在的主要问题,并提出了建立统一开放的房地产金融体系，大力发展多元化的房地产融资体系等相关政策建议。在发达的金融市场，房地产金融发挥着信贷和融通资金的职能，以补充再生产过程中对资金的需求，保证房地产开发、经营资金的投入产出良性循环。2、房地产金融的任务房地产金融的基本任务是运用多种融资方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过
8、程的顺利进行。房地产金融行为对个人住房、房地产企业经营和经济市场的有效性有着直接的影响。房地产业所需要的大量资金以及房地产开发运用的“财务杠杆原理决定了房地产资金不可能单纯依赖开发商的自有资金，必须依靠金融工具融资。首先,房地产开发经营过程大致要经过土地购买、房地产开发建设、房产销售、房地产经营四个主要的阶段.这四个阶段紧密相联，环环相扣，资金成为衔接各个环节的关键因素。另外,房地产的生产周期长，资金需求密集，资金供需间存在时间差.解决这个时间差，就需要金融支持.其次，从金融业的发展来看，房地产对于金融业的运作，包括业务拓展和利润生成均具有十分重要的意义。房地产作为一种不动产，具有保值和增值的
9、特点，这就使得房地产成为金融行业的理想抵押品。再次，从金融市场固有的功能来看，聚资功能、配置功能和宏观调控功能都促进房地产业的发展。金融的聚资功能起着资金“蓄水池”的作用。它将一些部门、一些经济单位在一定时间内暂时闲置的、相对零散的资金集中在一起，以满足大规模的投资需求.特别是为企业发展提供大额投资，为政府部门进行大规模的基础设施建设与公共支出提供资金来源。在金融市场上,资金需求者可以很方便地通过直接或问接的融资方式获取资金,资金供应者可以通过多种形式的金融工具,选择适合自己收益与风险偏好的流动性需求投资,以实现资金效益最大化。个人收集整理，勿做商业用途个人收集整理，勿做商业用途3、房地产金融
10、体系所谓房地产金融体系，指的是围绕房地产融资所建立的金融机构体系和旨在提高抵押贷款流动性的市场体系。一级市场体系中虽已包括商业银行、住房储蓄银行、非银行金融机构、住房公积金中心等机构，但仍以商业银行为主。其他机构如专业化的房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构尚未建立，资产评估、信用评估、法律咨询等专业化中介服务机构发展并不充分或仅处于起步阶段,没能构成多元的支持体系和风险分担体系。我国的房地产金融市场仍然处于一个初级阶段，没有形成一个健全的、多层次的市场体系.从经济层面分析，我国经济的高速增长不仅提高了当期的支出，更重要的是增加了居民未来收人增长的预期，这种预期造成了居民住房信贷的
11、快速增长。居民的住宅消费需求和建设小康社会的目标必然导致稳定的住房投资，从而构成房地产金融增长的坚实基础，其中房地产信贷增长空间大，持续时间长。而伴随着房地产资产的增加和金融深化的加快，我国住宅证券金融的发展潜力广阔，产品日益丰富。未来相当长一段时间内，商业银行信贷在住宅融资中的份额仍将是住宅融资的主要工具。而日益发展的证券化金融工具将成为住宅融资的有益补充，将大大丰富和完善住宅融资的渠道和手段。从金融体系看，大多数国家对居民购房融资都可分为福利性金融体系和商业性金融体系。福利性金融体系是为了解决中低收人人群的住房问题，而商业性金融体系则为收入较高人群解决住房问题提供支持，同时也为福利性金融体
12、系提供辅助.福利性住宅金融以非盈利为出发点，重在调节和提供各种帮助,体现出政府福利的特点。商业性住宅金融遵循市场竞争原则，以盈利为目的，体现出住房商品化的原则。两者既相对独立,又相互依赖融合，形成统一的住宅金融。4、房地产金融的作用房地产金融在国民经济和人们日常生活中的地位与作用日益突出.房地产金融行为对个人住房、房地产企业经营和经济市场的有效性有着直接的影响。首先，从金融业的发展来看，房地产对于金融业的运作，包括业务拓展和利润生成均具有十分重要的意义。房地产作为一种不动产，具有保值和增值的特点，这就使得房地产成为金融行业的理想抵押品。其次，从金融市场固有的功能来看,聚资功能、配置功能和宏观调
13、控功能都促进房地产业的发展.长期稳定的金融支持政策是实现我国政治目标、改善人民居住水平、培育支柱产业必需的制度保障。我国实现小康目标和发展房地产业需要明确而长期的金融支持政策。发达国家在提出解决居民住房和发展住宅产业的政策目标后，持续稳定的住宅融资政策保障着政策目标的实现,而且政府对房地产业的支持和鼓励使其迅速成长为支柱产业。我国已提出建设小康社会的目标，因此，明晰稳定的房地产金融配套政策成为居民提高住房消费能力的保证。5、房地产金融的宏观调控近年来，中国中国房地产业呈高速增长势头，房地产业对金融的依赖程度日益增大。2013年末房地产贷款占GDP的比率为16。8%。2004年以来,中国人民银行
14、出台了一系列鼓励住房建设与消费的信贷政策，这些政策有效的支持房地产业的发展。2012年国家各项房地产宏观调控政策的落实，促使房地产开发投资增长速度逐月回落。2012年全国累计完成房地产投资15759。3亿元，比2011年增长了19.8%，增速比上年回落8。3个百分点;房地产开发投资额增速低于25。7的全社会固定资产投资增长速度。房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比重从2011年的18.8下降到2012年的17.8%。6、房地产贷款状况2004年房地产贷款只有3106。2亿元，到2013年底达到36712.5亿元，9年间增长10倍多,其中，居民个人购房贷款从1998年的426.2亿元增加到2008年底的21462。3亿元,7年间增长50多倍，2012年5月末，房地产贷款余额33057。33亿元,同比增长17。6。去年我国个人购房贷款增速下降,受到多方因素的影响:一是个人购房贷款近几年的高速增长,随着基数的增大，增幅开始放缓;二是在2012年稳定住房价格的政策影响下，部分居民购房决策更为谨慎，导致商品房销售额增速有所下降；三是由于近几年个人购房贷款风险逐渐暴露，商业银行采取更为审慎的发放个人购房贷款的政策措施；四是2012年个人购房贷款利率略有上升,加上通货膨胀,导致增速下降。近年
