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1、商品房买卖协议质量纠纷二审案 重庆市第一中级人民法院民事判决书XX 渝一中民终字第3090号上诉人 原审被告 重庆银昌房地产开发有限企业，住所地重庆市沙坪坝区双碑街88号附3号。法定代理人周荣昌，该企业董事长。委托代理人张戈，男，该企业法律顾问。被上诉人 原审原告 仲曼佳，女，1975年12月16日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区六洞村14号31.委托代理人周昌刚，重庆博凯律师事务所律师。委托代理人陈霞，重庆博凯律师事务所律师。上诉人重庆银昌房地产开发有限企业 简称银昌企业 因和被上诉人仲曼佳商品房买卖协议纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院 XX 沙民初字第1032号民事判决，向本院提起上诉。本
2、院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终止。原审法院认为，双方签署的商品房买卖协议是有效协议。讼争房屋已具有协议约定的交房条件。被告认可逾期交房，且不能证实其在房屋完工验收后通知原告接房。所以确定一审宣判之日为违约期限的截止日，对双方比较公平。本案协议签署于XX年10月，重庆受“非典影响是在XX年4月至6月，所以 ”非典“影响不能成为被告免责的事由。对逾期交房的违约金，应该以不超出同地段房屋租金的百分之三十为衡量标准，经比较，原告要求按每日按万分之五计算违约金确实过高，被告要求调减违约金可予支持。有关水、电、电话配套费，双方在协议中的相关约定比较明确，即被告承诺安装独立水、电、气表，电话线安至入
3、户门处，故相关水、电、电话基础设施的安装费用属于被告的房地产开发成本，不宜向原告再行收取相关额外费用。综上，被告逾期交房违约责任成立，原审判决： 1、由被告银昌企业于本判决发生法律效力后立刻给付原告仲曼佳逾期交房违约金，该违约金以讼争房屋评定月租金528元的130为计算标准，从XX年 8月31日起至XX年6月17日按日计付，合计6254.68元。2、讼争房屋的水、电、电话配套费包含于房款内，原告无需向被告另行支付此项费用。宣判后，银昌企业不服，上诉称：案涉房屋已于XX年9月22日经过了完工验收，被上诉人起诉时必定知晓该情况，且上诉人已于XX年12月书面通知被上诉人接房，故一审确定的违约期限有误
4、；原审判决由上诉人负担水、电、电话配套费不合理。为此，请求二审依法改判。经审理查明，双方于 XX年10月10日签署了商品房买卖协议，约定上诉人将其开发的沙坪坝区双碑街661号a栋42号房屋预售给被上诉人，房屋套内面积66.36平方米，单价每平方米1804元，总价款119713元。出卖人 上诉人 应该在XX年8月31日前，根据国家和地方人民政府的相关要求，将经完工验收合格并符合本协议约定的商品房交付买受人 被上诉人 使用。协议第九条出卖人逾期交房的违约责任：“ 1 逾期不超出90日，自本协议第八条要求的最终交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，协
5、议继续推行； 2 逾期超出90后来，买受人有权解除协议，买受人要求继续推行协议的，协议继续推行，自本协议第八条要求的最终交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之五的违约金。”协议第十条第 3 项约定：“每户设独立水、电、气表。”第十一条约定：“商品房达成交付使用条件后，出卖人应该书面通知买受人办理交付手续。”第十四条：“出卖人承诺和该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达成使用条件：于XX年8月31日前通水、通电；于XX年8月31日前天然气管道安装到户、电话线路安装到入户门处、有线电视线路安装到入户门处。” 协议签署后，被上诉人按约支付了购
6、房款。上诉人曾通知被上诉人于XX年8月31日接房，但被上诉人认为房屋还未完工验收，给予拒绝。一审庭审中，上诉人出示房屋完工验收意见书，证实其开发的鼎盛时代大厦于XX年9月22日经过了完工验收。被上诉人则认为所谓的完工验收意见书未取得建设行政主管部门的认可，系单方行为，没有法律效力。被上诉人并出示沙坪坝区建设工程质量监督站XX年11月25日公告一份，文字内容为：“该工程已基础完工，马上完工验收，为了降低工程完工验收及立案后业主对工程质量或相关问题的部分反应，我们在工程完工验收及立案前公告7日在公告时间内，如有工程质量或相关问题，请各位业主立即反应，便于协调处理。”被上诉人据此认为该工程最少在2o
7、XX年11月25日前还未经过完工验收。另，在举证期限内，上诉人申请对讼争房屋的月租金进行评定，被上诉人所购房屋租金评定为540元月。上述事实，有商品房买卖协议、购房收据、抵押贷款协议、完工验收意见书、接房通知书、评定汇报，和双方当事人的陈说等证据在案佐证。本院认为，上诉人、被上诉人签署的商品房买卖协议是双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的要求，应为有效。双方当事人均应按约推行。双方在协议中约定房屋交付的条件为房屋完工验收合格，国家相关法律法规并无开发商必需进行了完工验收登记立案后才能交付房屋的要求，故应该确定讼争房屋已具有协议约定的交房条件。原审针对上诉人的不一样交房时间，其在完工
8、验收之前交付房屋的，违约期限计算至完工验收时为止；在完工验收以后交付房屋的，违约期限计算至实际交接房屋为止；对已经实际交房但无法查明交房时间的，违约期限计算至一审起诉时为止；还未交房的，违约期限计算至一审宣判为止，既符合协议的约定，又兼顾了双方利益的平衡，原审判决并无不妥。本案协议签署于2oo3年10月，重庆受“非典”影响是在20o3年4月至6月，所以“非典”影响不能成为上诉人免责的事由。有关水、电、电话配套费，依据双方协议的约定，交付的房屋应该具有水、电、电话基础设施，故该笔安装费用已包含在购房价款里，上诉人不应向被上诉人再行收取额外的费用。综上，上诉人逾期交房违约责任成立，原审判决对证据、事实的分析认定正确，处理适当。上诉人的上诉请求本院不予支持。根据中国民事诉讼法第一百五十三条第一款 一 项之要求，判决以下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费275元，其它诉讼费170元，累计445元由重庆银昌房地产开发有限企业负担。本判决为终审判决。审判长张伟代理审判员樊仕琼代理审判员申威XX年十二月九日书记员吕剑涛
