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1、 副 本XXXXXXXX广场前期物业管理项目物业管理方案 目 录第一章 XXXXXXXX广场物业管理特点 1131.1. XXXXXXXX广场概况 11.2. 目标业主群体分析 41.3 客户服务需求分析 61.4. 项目管理特点及难点分析及相应措施 8第二章 物业管理目标和管理方式14272.1 管理的总体目标142.2 管理分项指标152.3 管理原则和依据20 2.4 拟采取的管理方式23第三章 物业管理服务内容 28-803.1 物业管理服务各阶段的主要内容283.2 前台一站式客户服务353.3 承接查验与移交实施方案433.4 保安、消防管理563.5 环境保洁管理703.6 园林
2、绿化养护管理733.7 设备维修养护管理753.8 社区文化活动开展78第四章 物业用房及前期开办物资装备计划 81-854.1 物业管理用房计划814.2 前期物业启动开办物资计划82第五章 物业服务中心组织架构及人员配置 86-935.1 组织架构图 865.2 两期分期投入人员配置进度表 885.3 人员培训计划 91第六章 物业管理服务制度 941256.1 主要物业管理服务制度一览表 946.2 主要物业管理服务制度节选103第七章 档案的建立和管理1261307.1 档案资料管理制度1267.2 档案信息管理系统130第八章 经费收支预算1311458.1 物业服务管理收入测算13
3、18.2 物业服务管理相关费用支出测算132第九章 经营、管理、服务的新思路 146162第十章 结束语 163XXXXXXXXXXXX广场商住项目物业管理方案 第一章 XXXXXXXX广场物业管理特点1.1 XXXXXXXX广场概况地理位置XXXXXXXX广场项目位于XXXX市XXXX镇XXXX街XXXXXXXXXXXX路XXXXXXXX。项目东侧为XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX基地；南侧为XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX总部，西侧为XXXXXXXXXXXXXXXXXX项目及XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX村，北侧
4、为XXXXXXXXXXXXXXXXX总部和XXXXXXXXXXXXXXXXX总部及XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX建材家居城。XXXXXXXX广场为综合性较强的综合体项目，配置五星级酒店、休闲步行街、高级住宅及高档别墅。区位优势XXXXXXXX镇位于XXXX西北部，毗邻桥南板块，XXXX地理位置优越，成为关注热点。2013年，XXXX镇大规模拆迁工程引发关注，业界传闻这里即将引进实力房企入驻开发，据业内人士预测，未来，XXXX将成为新的开发热点区域，片区价值逐步提升，2014年，XXXX镇一些新项目的进驻，XXXX将成下个城市发展腹地。记者走访XXXX了解到，除了部分拆迁安置
5、项目外，商品住宅项目不多。客群集中在当地，以刚需为主。业内人士表示：XXXX地产开发未成气候，市场需求量大。未来，随着多个项目的陆续进驻，XXXX房地产市场将更为开阔。近年来，XXXX周边的环境已经悄然发生变化。一方面，交通网络已经加速形成。如今，建成火车站连接线，打通与高铁站的连接。包装印刷产业基地规划建设11条道路，已有大功山南路西段、东环路南段等8条道路竣工通车，总里程13公里，逐步完善“四纵五横”路网格局，打通了XXXX镇内外连接，致使商贸不断升级。另一方面，XXXX将全力打造集约紧凑、产城融合、功能区分、优势互补的产业发展格局。片区改造日益成型，区域开发逐步升温。现代商贸中心、XXX
6、X中心居住区、延泽街三大片区改造稳步推进，建成高品质商品房，引进新华都、永辉超市等高端商场及泰和皇家金煦酒店，实现镇区商品房、大卖场、星级酒店零的突破，提升镇区人气。项目配套XXXXXXXX广场项目，项目位于XXXX市XXXX镇XXXXXXXXX村与镇政府交接处，涵盖居住、酒店及商业的城市综合体，由两个地块组成，总建筑面积，含地下一层，地上层高31层。凝聚城市尖端创造力，XXXXXXXX广场城市前沿聚合，坐享成熟大社区各项配套设施（新华都、永辉超市、学校、行政等配套咫尺之遥），闲暇、散步之余，生活琐事轻松搞定；人流聚集，生活新区焦点初现；成熟商圈，龙头地位无可取代；打造商务、商业、居住全能综合
7、魅力新城，XXXXXXXX广场汇集多重业态打造XXXXXXXX镇首个风情商业步行街。 项目主要经济技术指标项目单位数量规划条件用地面积37957建筑占地面积建筑密度30%30%绿地率35.4%35%容积率2总建筑面积其中地下建筑面积（不计容）地上建筑面积其中计容建筑面积其中商业多层低密度高级住宅高层住宅公共配套用房其中社区文化活动站100社区卫生服务站30社区管理用房200社区警务室20公厕60消控室变配电室不计容建筑面积其中物业管理用房架空绿化建筑层数地上2F-31F地下1F住宅总户数户419其中高层住宅户377多层住宅户42机动车停车位数辆698其中地上辆32地下辆666非机动停车位数辆2
8、184其中地上辆826地下辆1348 1.2 目标业主群体分析从XXXXXXXX广场项目所处的地理位置和周边环境，以及本项目的规划设计和配套设施来看，本项目显然是为居住型中高端住宅。购买“XXXXXXXX广场”的人们具备一定的经济基础，他们都有着丰富的社会阅历和希望追求高端生活品位，对产品和服务的要求较高。因此，我们认为“XXXXXXXX广场”的潜在业主大致有以下几类群体：企事业单位中的白领阶层、投资者、中小企业主。1.2.1 企事业单位中的白领：特征：文化修养比较高，追逐时尚生活，讲究生活的品位和情调；需求：典雅的居住环境，品位高雅的生活情趣；白领阶层是社会精英，他们有较高的文化学识和修养，
9、喜欢追逐宁静幽雅，崇高艺术生活，讲究生活品味与情调，也是有较高收入和具备较高消费能力的阶层。“XXXXXXXX广场”悠闲的居住生活环境，正是白领阶层所追求的一个放“心”的家，是他们理想的居所。白领阶层是该项目潜在的顾客群之一。1.2.2 投资者:特征：以盈利为目的，物业易主频繁；需求：房地产的增值空间，物业管理良好品牌效应；近几年XXXX市房产价格一路攀升，地产的增值是必然的。“XXXXXXXX广场”项目地理位置优越，周边正在逐步形成良好的配套，随着XXXXXXXX片区的开发和发展，地段升值空间大。投资者以投资为目的，买房不是为了居住，而是等待时机转手盈利。那物业公司该为他提供什么服务呢？投资
10、者的盈利取决于房地产的增值，而物业保证房地产价值，为投资盈利提供一个较大的上扬空间。1.2.3 中小企业主特征：经济富足，有过艰辛生活历程，渴望与人交流；需求：温馨的家园，有一定的沟通交流的机会；XXXX市的非国有经济（民营、私营、个体）异常活跃。如此经济氛围，造就了一批中小企业主。他们已从创业初期过渡到平稳发展期。人生的轨迹也转向平滑，所以对生活的质量要求也愈来愈讲究，更新、更好的居所无疑是他们的选择之一。“XXXXXXXX广场”项目中宜居的环境，完善的配套，每每勾起他们置业的冲动。创业时的艰辛，今天已有倦鸟归巢的感觉，迫切需要一个温馨的家园来熨平岁月痕迹及风雨沧桑，这里不正是他们渴望和向往
11、的理想之居吗。私营中小企业主也是该项目潜在顾客群。1.3 客户的服务需求分析经过对“XXXXXXXX广场”项目潜在业主的分析，我们认为业主有以下几项服务需求：1.3.1 居住的安全性和私密性无论从人生、财富需求出发都将居住的安全性和私密性放在首位，这就决定了“XXXXXXXX广场”的物业服务人员必须以高度的安全性和私密性工作作为重心。1.3.2 居住的舒适性和便捷性“XXXXXXXX广场”的业主非常关注生活品质和生活细节，除了硬件品质有保障，他们也会期望物业提供有别于其它小区的细节服务。除了关注公共部分的服务，更关注业主的个性服务和个性需求，如“定期举办美容、养身讲座”等，满足他们健康美丽人生
12、的关注。如提供代办各类事务、协助举办聚会等各类PARTY，帮助进行各类家务的分担，确保业主居住的舒适性和便捷性。1.3.3 居住环境优越性开发商精心规划、设计、建造了大型的生态景观区，乔木、灌木、花草合理布局种植，错落有致、景观相互映衬、绿树成荫、舒适宜人。小区有大型景观浅水系，完美的符合了 “因水而美”、“因水而贵”的理念，追求内敛、内秀、内涵，唯新、唯美、诗意栖息的家园。1.3.4 居住的社交性对现代人而言，文化社交活动越来越重视，人们希望他们有自己的文化圈，需要一个只属于自身的圈子，这个圈子有两部分组成，一是他们的事业空间，另外一个就是交流空间，也就是生活空间。特别是XXXXXXXX广场未来客户群体有相当一部分为XXXX本地人群，走家串户、走亲访友已成为今后日常生活的一部分。1.3.5 浓厚的社区文化氛围营造浓厚的社区文化氛围、寓教于生活，处处体现高雅的品味，通过开展丰富多彩的社区文化活动，创造“XXXXXXXX广场”住宅小区的人文环境，如举办“圣诞假面舞会”、“六一
