专业基础课-民法学物权的一般原理

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1、专业基础课 - 民法学物权的一般原理（ 总分： 165.00 ，做题时间： 90 分钟 ）一、民法学 （总题数： 0，分数： 0.00）二、 案例分析题 （ 总题数： 11，分数： 165.00）1. 王某在某城镇拥有一处私房。 2010 年王某以 5万元价格将此房卖给刘某，双方签订了书面合同后，王某 遂将房屋交付刘某居住，但双方基于对对方的信任未办理过户登记手续。后来王某与刘某因其他事情发生 纠纷，王某又将该房屋以 7 万元的价格卖给了不知情的赵某，并到房屋管理部门办理了过户登记手续。其 后，王某将购房款 5 万元退还给刘某，并要刘某搬出该房，双方发生争执，刘某诉至法院，请求确认该房 屋归其

2、所有，或由王某赔偿损失。问： （1） 刘某与赵某，谁能取得房屋的所有权 ?（2） 如果本案中，赵某在签订买卖房屋的合同时明知刘某与王某之间的交易关系，处理结果是否有所不同（分数： 15.00 ） 正确答案： （1） 王某与刘某虽然签订了书面的买卖合同，也实际交付了房屋给买受人，但根据物权法 第9 条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力， 但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。物权法第 15 条规定，当 事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自 合同成立时生效；未办理

3、物权登记的，不影响合同效力。因此，刘某虽然实际占有、使用该房屋，但却不 是该房屋的合法所有人。在王某又将该房屋转卖给赵某并办理了登记过户手续后，赵某合法取得了房屋所 有权，其基于所有权，可以请求刘某搬出房屋，返还原物。刘某基于有效的买卖合同，仅仅取得对王某的 债权请求权，该请求权不得对抗赵某的物权，这就是所谓的物权优先性原则。因此，本案正确的处理方式 是法院确认赵某拥有该房屋的使用权，由王某对刘某承担违约责任。（2） 如果赵某非善意，根据合同法第 52 条的有关规定，导致其与王某的合同因恶意串通损害第三人利 益而无效，在目前的法律框架下，赵某就不能取得房屋所有权。王某本人仍然是房屋的所有人。

4、）2. 甲与乙共同出资购买了一间房屋并出租给丙，房屋租赁合同约定的期间未届满时，甲因搬迁而欲转让自 己对该共有房屋的份额，乙与丙均表示愿意购买，且二人提出的购买价格相同。 问：应由谁购买甲对该房屋的份额 ?（分数： 15.00 ） 正确答案： （ 根据民法通则第 78 条的规定，财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共 有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享 有权利，承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他 共有人在同等条件下，有优先购买的权利。物权法第 101 条规定，按份共有人可以转

5、让其享有的共有 的不动产或者动产份额。 其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。 根据合同法 第 230 条的规定， 出租人出卖租赁房屋的，承租人享有以同等条件优先购买的权利。可见，首先，作为共有人之一的甲有权 要求转让其共有份额；其次，另外的共有人乙和承租人丙均享有法律赋予的优先购买权，但因为乙的优先 购买权是基于共有这种物权产生的，丙的优先购买权却是基于租赁这种债权产生的，根据物权优先于债权 的原理， 当物权与债权同时存在于同一物之上时， 物权具有优先于债权的效力， 物权人得优先行使其权利， 债权人唯有在物权人满足自己的权利要求后，方能主张其权利。乙的优先购买权要优于丙的优先购买权。 因

6、此，本案中，应由乙优先购买甲对该房屋的份额。 ）3. 甲在动物园游览时，将其名贵手镯丢失，乙拾到该手镯后，交给动物园的保卫部门，该部门负责人丙见 手镯价值不匪，便据为己有，但在下班途中，被小偷丁窃取，丁为销赃，将手镯以低价卖给戊，戊与甲凑 巧在一家单位工作，甲认出戊戴的手镯是自己丢失的，便向戊主张取回，戊以该手镯是自己花钱买未的为 由，拒不交还，遂发生争执。问：本案中手镯的所有人是谁 ?（分数： 15.00 ）正确答案： (1) 根据民法通则第 79 条第 2 款的规定，拾得遗失物、漂流物或者失散的饲养动物，应当 归还失主，因此而支出的费用由失主偿还。物权法第 109 条规定，拾得遗失物，应当

7、返还权利人。拾 得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。也就是说，拾得遗失物，拾得人不因此而取得 该遗失物的所有权，失主也不会丧失所有权，因此，甲虽然丢失了手镯，在没有人合法取得所有权之前， 仍然拥有该手镯的所有权。 (2) 物权法第 111 条规定，拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗 失物被领取前， 应当妥善保管遗失物。 因故意或者重大过失致使遗失物毁损、 灭失的， 应当承担民事责任。 本案中的乙将该手镯交给保卫部门， 保卫部门即负有寻找失主并归还原物以及在此期间保管遗失物的义务， 保卫部门负责人丙私自扣留遗失物的行为违反法律规定， 自然不能取得该手镯的所有权。 (3)

8、小偷丁从丙处 窃取了手镯，其亦不因违法行为取得手镯的所有权。 (4) 物权法第 106 条规定，无处分权人将不动产或 者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产 或者动产的所有权：受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产 或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照上述规定取得 不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的， 参照前两款规定。丁以低价将偷来的手镯转让给戊，依善意取得制度的原理，遗失物、盗窃物不适用善意 取得制度，除非在公

9、共市场上买取或者经过拍卖取得标的物。本案中，不具备合理价格转让条件，因此戊 对该名贵手镯也不拥有所有权。综合以上分析，甲仍然为该手镯的合法所有人，基于物权的追及力以及物 上请求权，无论物权的标的物辗转于何人之手，物权人仍然可以取回该标的物，行使返还原物请求权，因 此本案中，甲可以要求戊归还手镯。至于戊的损失，只能基于违约责任或者欺诈理由向丁主张赔偿。 )4. 甲有一座面向大海的房屋，为了保证自己能在房子里欣赏海边的风景，甲与其邻居乙约定，乙在4 年内不得在自己的土地上建造高层建筑，为此甲每年支付乙 4000 元作为补偿。随后，甲与乙进行了相关登记。2 年后，乙将其土地转让给了丙，丙在该土地上建

10、了一座高楼，建楼的手续齐备，但甲对此提出异议，双 方发生纠纷诉至法院。问： (1) 本案中甲、乙双方约定的是何种权利 ?(2) 丙是否有权在土地上建造高楼 ?(分数： 15.00 ) 正确答案： (1) 本案中甲、乙双方的约定实际上是约定了地役权。根据我国物权法第十四章的规定， 所谓地役权，是指为使用本人土地的方便而利用相邻他人的土地或限制相邻他人土地使用的权利。按照地 役权的理论，地役权立法的目的是调整相邻土地所有权人之间因实现本人土地的利益而必须使用他人土地 所发生的财产关系，它既可以因法律的规定而产生，也可以因当事人的约定而产生，在性质上，地役权属 于物权的一种。(2) 物权法第 157

11、 条规定，设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权合同一般包 括下列条款：当事人的姓名或者名称和住所；供役地和需役地的位置；利用目的和方法；利用期 限；费用及其支付方式；解决争议的方法。物权法第 158 条规定，地役权自地役权合同生效时设 立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。物权法 第 167 条规定，供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役 权的，地役权对受让人具有约束力。可见，本案中，甲的地役权期限是 4 年，并且已经履行了相关登记手 续，具备对抗善意第三人的效力。丙购买的供役地之上存在甲之

12、地役权的负担且没有到期，故该地役权对 丙具有约束力。丙无权在该土地上建造高楼。 )5. 某市居民陈某准备外出做生意，急需现款，便向个体户李某借款14 万元，李某提出要提供担保，陈某便表示让其好友林某出面作担保， 林某表示愿意以其所有的房屋一栋抵押给李某(价值为 15 万元) ，并由林某与李某签订了抵押合同。合同订立后，林某提出由于手续复杂，费用过高，反复要求不办理登记手续，李 某最后表示同意。此后，李某与陈某签订了借款合同，约定了利息及借款期限。后陈某经营失败无力偿还 债务，李某遂起诉要求陈某履行合同约定的还本付息的义务，并要求对抵押房屋的拍卖、变卖价款优先受 偿。问：本案中的抵押权是否成立

13、?(分数： 15.00 )正确答案： ( 物权法第 180 条规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： (1) 建筑物和其 他土地附着物； (2) 建设用地使用权； (3) 以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；(4) 生产设备、原材料、半成品、产品； (5) 正在建造的建筑物、船舶、航空器； (6) 交通运输工具； (7) 法 律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。物权法第 186 条规定， 抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。从以 上规定可知，以建筑物抵押的，应办理登记，否则，抵押

14、权不成立。我国物权法奉行严格的物权法定主义原则，抵押权作为一种他物权，其设立等要严格遵循物权法的规定， 物权法既然规定了特定财产的抵押要经过登记才能成立，当事人就不能约定抵押权不经登记亦有效成立， 当事人也不能取得未经登记的特定财产抵押权。因此，本案中李某与林某为节约抵押登记的费用而未予登 记的法律后果就是债权人李某没有取得林某房屋的抵押权，也就不能请求拍卖、变卖该房屋，更无权请求 房屋的变卖价款优先受偿。 )6. 邓某有一台电视机，显示器出了问题，便送到关某开的电器修理部修理，修理完好后，邓某以暂时没有 现金为由请求缓交 560 元的修理费，关某开始没有同意，并主张待邓某交纳了修理费后才能取

15、走电视机。 邓某反复劝说， 并说明该电视机已经以 2000 元的价格卖给了李某， 待李某支付价款后即偿还修理费， 于是 关某将电视机交给了邓某，但邓某一直没有偿还所欠修理费。关某咨询律师，得知其作为修理人，在邓某 没有支付修理费的情况下，享有法定的留置权，于是他起诉至法院，要求确认其享有的对邓某电视机的留 置权。问：本案中关某的留置权是否成立 ?(分数： 15.00 ) 正确答案： ( 留置权是一种法定的担保物权，既然属于物权就要依法设定，依法行使。关于留置权，依据物 权法和担保法的规定，其成立条件有四：一为须债权人占有属于其债务人的动产；二为债权履行期已经届 满；三为债权的发生与该动产有牵连

16、关系，即债权系由该动产本身而生或者债权与该动产的返还义务系基 于同一法律关系而生或者债权与该动产的返还义务基于同一事实关系而生；四为须动产非因侵权行为而占 有。从本案的事实看，关某对邓某的修理费请求权的产生与电视机有直接的关系，且修理费在没有双方特殊约 定的情况下，应即时付清，因此邓某债务的履行期已届满，但问题在于关某将电视机交还了邓某，不论出 于什么原因，丧失了对动产的占有 ( 包括直接占有和间接占有 )也就丧失了留置权，不具备留置权成立的法 定要件，也不能主张享有留置权。物权法第 240 条规定，留置权人对留置财产丧失占有或者留置权人 接受债务人另行提供担保的，留置权消灭。因此，法院应驳回关某的诉讼请求。 )7. 张某与王某是朋友关系， 2009年 7月，张某要去南方投资开餐馆，急需资金，于是向王某借款2 万元，承诺 2009 年底还清本息， 并